基于需求偏好的养老地产发展策略研究

摘 要：当前，我国已步入老龄化社会，南京市的老龄化进程比全国早了10年。近些年，南京市房价上涨过快，超出普通居民购买力，老年人住房质量较低，养老院床位极其短缺。为了解决养老住房的需求，本文通过问卷调查的方法，并对其结果进行描述性分析，从南京地区老年人的基本情况出发，以相关数据调查为基础，发现在影响老年人的养老住房需求偏好因素中，年龄、受教育程度、户籍、子女数、收入情况、认知选择、国家政策以及经济发展等因素对其具有重要影响。最后，根据老年人的养老住房需求，文章从养老地产的产品形态、配套服务、价格策略和国家政策等方面提出其未来的发展策略。

关键词：养老地产；需求偏好；发展策略

中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1008-4428（2017）02-58 -02

一、引言

一个地区65岁及以上老人占总人口的7%即视为进入老龄化社会，2011年南京市人口普查数据显示65岁及以上人口占比9.2%，而养老院床位一直严重短缺，截至2015年底每千位老人仅拥有40张床位。为了解决老年人住房紧张及日常护理问题，养老地产实现了从住房设计到医疗、护理、文娱活动、餐饮、日常起居呵护的一站式服务。

养老地产是住宅地产、商业地产和服务业的结合体，主要产品形态包括：1.养老机构，如养老院，分为普通型养老院和医护型养老院。通过收取月租费运营，多为社会福利性质。2.开发商投资建设的养老住宅，分为老年公寓和老年社区。根据老年人的需求建造，为市场运作下的商品住宅，有四种盈利模式：全部售卖、只租不售、销售+持有、会员制模式。

国外养老地产学说发展较完善，Rebecca L.H.Chiu通过对老年人的退休前工资、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅应通过出租营利。Jacobs通过AHS模型进行倒按揭产品的需求分析，指出四分之一的老人可以通过房产置换进行脱贫。国内研究方面，康琪雪通过Logistic回归模型分析杭州居民的养老地产购买意愿，指出城市户籍对购买意愿影响最大。彭后生通过SWOT-AHP定量分析影响养老地产发展的因素，指出发展养老地产应以机会型战略为主。

国内对南京市地区养老地产需求偏好的研究尚处于空白，南京地区养老机构租住率低，老年公寓和老年社区“叫好不叫卖”。本文旨在探寻老年人对养老地产的偏好因素，进而从产品形态、配套服务、价格策略和国家政策等方面提出养老地产的未来发展策略。

二、南京市养老地产需求偏好调研

（一）问卷设计步骤

1.调查目的：分析南京地区中老年人群对养老地产的需求。

2.调查形式：问卷法为主，访谈法为辅，纸质问卷和网络问卷同时发放。

3.问卷题目：界定相关概念，调查受访者的基本信息及对不同类型养老模式的偏好。

（二）问卷调查结果分析

共发放问卷242份，有效回收222份，回收率达91.74%。调查对象基本情况如下：男52.7%，女47.3%；小于50岁占38.3%，50～59岁占20.2%，60～65岁占17.1%，66～76岁占14.9%，大于76岁占9.5%；小学及小学以下占18.9%，初中或中专占29.4%，高中占20.2%，大专占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城区70.3%，郊区21.6%，农村8.1%；子女数为0个占9.5%，为1个的占56.3%，为2个占22.1%，为3个及3个以上的占12.1%；目前独居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在养老院的占4.1%，其他形式占13.5%。

据调查显示，70.3%拥有房产的人选择把房产留给子女，5.4%选择售卖房产获得养老金，13.5%愿意出租贴补家用。在60岁以上的老人中，近70%是将房产留给子女，并且该比例随年龄增加而增大，南京市的主流房产处理方式仍是将房产留给后代。

在“最理想的养老方式”调查项目中，家庭养老占比63%，社区居家养老和社会机构养老分别占比18%、15%，南京当前最理想的养老方式是家庭养老。

社区居家养老是指安排合适的护理人员进入老年家庭，照顾其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因为：设施完善（20.3%）、能和子女相处（62.7%）、尝试新型生活方式（17.0%）。

另外，约35%的人不能接受机构养老，51%的人认为在养老机构能获得专业日常护理，8%的老年人日常生活无人照料，迫于无奈只能进入养老院，6%的人认为养老院的价格比租住普通商品住房低，可缓解经济压力。

“以房养老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，换购小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房养老，其中约9.4%的人愿意通过倒按揭的方式进行养老，12.9%的人希望以大换小赚取差价，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住进养老机构。

约35.14%的人最看重医疗设施，37.84%的人关注生活设施，14.86%的人关注服务价格，12.16%的人关注娱乐活动。在养老机构或养老社区的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金为1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。

社区居家养老实现了让老人在家庭中获得专业的医疗及生活服务。可以以老年公寓或老年社区的形式呈现，部分可建设为“两代居”或大平层户型。

子女数超过2个的老人倾向于购买老年公寓独居，户型可设计为45～65 的中低户型。37.8%的人认为居家养老公寓价格太高，可通过出租形式降低入住门槛。据调查有相当比例的人群能接受较高的服务价格，养老机构可分为低、中、高档分别定位。

以房养老也可通过养老机构或老年公寓来实现。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，Q购小房。对于前者，可以通过建设“持有型”老年公寓和养老机构来满足需求。对于后者，可以建设45～65m2的小户型吸引入住。房产的安全、房价的波动都会影响人们采取“以大换小”的选择，从而影响养老地产的发展。

三、养老地产的发展策略

（一）明确产品形态，分户型分档次设计

据调查，南京地区老年人对养老地产的接受形式租售比为6.7：1，建议采用“销售+持有”的模式。普通住宅用于销售，部分设计为两代居户型，老年公寓嵌入其中，且持有比例为50%～60%。具体公寓分类如图1所示（用于养老的地产已用“*”标出）。“两代居”设计面积为120～150m2，分为两室一厅一卫与一室一厅一卫两个分区。用于养老住房销售的别墅设计为大平层结构，面积在150m2以上，在一层内解决家庭生活的所有功能。用于销售的老年公寓可设计为80～100m2的普通户型，供出租用的住宅可设计为45～65m2的小户型。

社会机构养老采取“出租”的盈利模式，通过向老年人收取月租费来提供住房和医疗设施、生活保障等服务。在普通型养老院和医护型养老院又分别分为低、中、高档三类，分模式提供服务及收取费用。

（二） 建立完善服务和运营体系，增强社会影响力

建立“医护养休”一体的社区服务，拟定定制化身心发展方案。建立O2O养老服务平台，为小区老人提供上门医疗及生活服务，如上门管理、日托康复等。组织志愿者服务活动，建立“退而不休”活动中心。鼓励“抱团养老”，组织老年人一起旅游、一起进餐、一起参加活动。改进物业服务，如开设公共食堂供老人报名用膳，营造归属感。养老院均要设置生活设施，如：休憩区、休闲广场等，注重对餐厅的营养安全管理，保障膳食安全。在社区内建立介护服务中心，根据老年人身体健康状况分级，分别配置所需的介护服务，费用规则为：国家30%，地方政府20%，个人50%，通过国家、地方政府、个人三重保险保障退休生活。

提高工作人T薪酬，定期表彰优秀员工。采用物质奖励和精神奖励并行的方法激励相关从业人员，加大养老护理专业的宣传，提高专业人员的社会认可度和社会地位。

（三）合理制定价格策略

对于财力雄厚且养老社区定位于高端住宅的地产，可采用撇脂策略，财力雄厚的开发商具有传统的市场影响力，良好的品牌形象有助于快速打开市场，高定价可以吸引高端客户，创造优质、高端的产品形象，迅速回收融资，降低投资风险。新兴房地产商和财力有限的开发商应当采用渗透策略，以获得最大的市场占有率。通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲望，以销量促进早期资金回流，树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。

养老机构分为普通和高端两类。普通养老院的服务价格控制在3000元/月及以下时接受度最高。高端养老院定位为高端服务，价格要根据住房质量和提供服务进行定位。

四、结语

南京地区的养老地产问题也折射出整个中国社会的养老地产发展问题。养老地产的发展不仅受制于老年人自身情况，也受到了国家政策和社会经济制度的影响。政府应加大宣传，逐渐将人们“养儿防老”的思想观念向“居家养老”“机构养老”转变，通过细分市场，为不同需求的老年人提供合适的养老地产模式，明确产品形态，完善服务制度，合理定价，引进民间资本，建立监督部门，促进全国养老地产发展。可建立养老地产试点项目，根据试点的区域发展情况设计住房和服务设施，形成一定规模后，逐渐向全国推广，实现养老地产产业化。

参考文献：

[1]姜睿，苏舟. 中国养老地产发展模式与策略研究[J]. 现代经济探讨，2012，（10）：38-42.

[2]黄田田. 养老地产开发模式研究[D].重庆大学，2015.

[3]郜凯英. 郑州市实行“以房养老”的可行性研究[D].郑州大学，2013.

[4]康琪雪，张恒铭. 居民购买养老地产意愿及其影响因素[J]. 财经问题研究，2013，（12）：41-45.

[5]彭后生，张建坤，李灵芝.老龄化背景下房企发展养老地产的对策研究[J]. 现代城市研究，2014，（12）：7-11+18.

作者简介：

黄孟丽，女，江苏南京人，河海大学商学院学生，研究方向：房地产经济；

刘明轩，男，河北沧州人，河海大学商学院学生，研究方向：房地产经济。