重庆版物业税能否遏制炒房

重庆版物业税即将推出，这对房地产市场将会产生巨大影响。不过专家分析认为，虽然物业税的全面开征在所难免，但重庆版物业税对房价的影响不会很大，而且也不会加快物业税在全国其他地方的开征进度。

重庆物业税即将开征，犹如一颗重磅炸弹，在国内的房地产市场炸响。物业税的开征，让市场普通认为，房价快速上涨的势头由此会受到遏制，最为主要的是，由于物业税的开征会导致物业持有成本的增加，对于房价快速上涨有着巨大推动力的投机性需求会由此而收敛。但在专家看来，被寄予厚望的物业税可能无法像宏观调控政策一样，不一定能够很好地发挥市场调节作用。

重庆率先出击

备受关注的物业税可能要在重庆开始试点。据重庆媒体报道，重庆市委副书记、市长黄奇帆近日表示，政府将采取4条有力措施管理好商品房，防止房价不正常波动，其中就包括对高价商品房征收特别房产消费税。据悉，重庆的这些相关思路已上报国务院。就在3月29日会见香港主要媒体高层访问团时，黄奇帆表示重庆有可能成为大陆首个物业税征收的试点城市。

不过相关报道并未提到特别房产消费税的税率设置等具体内容。记者连线重庆当地业内人士，有猜测表示即将开征的房产消费税税率可能达到1％。而对于少量豪宅，税率可能会更高。

为什么要特别针对高端房?黄奇帆给出了这样的说法，高端房的价格会影响到中端房，因此唯有控制住了高端房的价格波动，方能有效控制整个房地产市场价格的变动。当然，除了高端房之外，投机性需求也在征收之列。黄奇帆表示，如果一个人拥有5套或者更多的房产，通过炒房牟利，也应征收房产特别消费税。

这种被定义为“房产特别消费税”的税种，是否为物业税?市场上说法不一。有观点认为，房产特别消费税其实是一种惩罚性税收，主要是为了引导消费方向。但更为集中的看法认为，该税种其实就是物业税，只不过换了了一种叫法而已。

早在2008年初，物业税“空转”实际上已经在重庆市九龙坡、綦江、合川三个区县进行试点。其实除了重庆之外，还有其他城市也参加了物业税“空转”试点，但为何真正开始试点征收的却是重庆呢?中房指数华东研究院副院长陈晟表示，重庆市在对遏制房价快速上涨方面有着迫切的需要，因此率先开始试点，自然不难让人理解。

能否精准打击炒房

房产特别消费税能否打击炒房?上海知名地产专家蔡为民在接受记者采访时表示，物业税对炒房行为的打击力度有多大，要根据实际情况来具体分析。蔡为民告诉记者，如果参照台湾地区在房产持有环节的税收征收处理办法看，物业税对炒房行为的打击力度并不是很大。其原因在于物业税税率并不是很高，而在房价快速上涨阶段，税收相对收益来说非常小，甚至可以忽略不计。

蔡为民分析说，台湾地区不动产在持有环节，涉及到的税收主要有房屋税和地价税两种，房屋税税率很低，不到千分之一；地价税税率一般为1％，部分自有住宅的地价税税率更低，只有千分之二。这两项税费相加，最多为物业总价值的1.1％左右。不过蔡为民表示，在绝大多数情况下，业主不用按照上限标准纳税，因此台湾地区的物业税实际上并不高。

由此及彼，重庆房产特别消费税税率会不会高到让投资者知难而退，蔡为民认为可能性不大。他预测，税率达到1％，已是相当的高了。在这种前提下，只有当房价长时间持平或者走低时，物业税对房产投资行为才会形成影响。

但可以预见，随着重庆房产特别消费税的推出，未来人们投资行为将会发生变化，如以前不少人在选择保值增值投资品时，高端物业为首选。而从此以后，因为持有高端物业要征税，人们说不定会放弃高端物业而选择艺术品、奢侈品等。

会否推高普通房价格

从目前透露出来的信息来看，重庆版物业税主要针对高端房。于是又有市场人士担心，会不会让投资者转而关注普通住房，从而推高普通住房的价格呢?

这种担忧并非没有道理。重庆官方尚未就高端房给出更为明确的标准，但大面积、单价超过平均房价3倍、5倍甚至10倍的物业，肯定为高端房，持有此类物业必被课以房产特别消费税。那么不属于此列的物业肯定不用纳税了，于是不排除有购房者转而持有普通住房，来达到投资的目的。

也许会有人反驳说，重庆市政府已经明确指出，拥有超过5套甚至更多的普通房，也将被课以房产特别消费税，所以不必担心普通房的价格会被投资者炒高。其实，这种观点明显低估了投机者的智慧，此前在上海炒房的温州客，就曾以借身份证的方式来获得更多的贷款。在重庆，投资者又怎会想不到这个办法呢?

不过有业内人士分析认为，重庆对超大面积的房产，或者价格远远高于普通房的“高端房”征收惩罚性的消费税，一方面可以抑制住房的高消费，但另外一个作用就是可以引导开发商调整商品房供应结构，更多开发小户型的普通商品房。如该目标得以实现，估计就不必担心普通住房的价格会被炒高了。

何时全面开征?

物业税何时能够大面积普及呢?想必这是购房者最为关心的一个问题。中国国土资源部土地利用管理司司长冷宏志近日也公开宣称，中国将加快物业税出台的进程。官方性质的表态，也加大了人们对物业税出台的猜测。而重庆版物业税的适时出现，更加让人们有理由相信，物业税真的离我们不远了。

不过专家表示，物业税真正大面积开征，其实还有不少的路要走。陈晟分析认为，目前物业税全面征收的条件尚不成熟，从技术层面来说尚存在诸多欠缺的地方，如目前每个县市配备一个具有国家资质的房屋估价师都无法做到，因此全面开征无从谈起。他预测至少在三年以后才具备全面开征的条件。

蔡为民也表示，物业税必将全面征收。在他看来，物业税是政府唯一能够掌控而且稳定的财政收入来源，而随着政府对土地财政依赖程度的减弱，物业税必将会引起重视。在这之前，土地出让金收入在整个财政收入体系中占据重要位置，根据中原地产的监测数据显示，2009年上海、北京、杭州、天津、广州五大城市土地出让金总额接近4500亿元。不过这种现象会随着出让金的减少而改变。“当土地出让金逐渐减少的时候，物业税肯定会适时顶上去。”他说。

而物业税的开征，对房价也不会形成很大的影响，更不可能会致使房价回落。此前有分析认为，开征物业税之后，此前一次性缴纳70年土地使用费的现象会得到彻底改变，因此土地价格会大幅回落。房价成本的减少，房价没有理由不下跌。但在蔡为民看来，这种看法很难变为现实。他表示，我国仍然实行土地招拍挂制度，开发商获取土地的主要途径就是通过拍卖方式获取，价高者得，因此即使物业税开征，土地成本也不会因此而回落。

蔡为民说：“希望让物业税来使房价下跌的愿望是不可能会实现的。”