积极应对房地产市场引发的银行风险

以美国次贷危机对银行形成的冲击为例，由于美国房地产的大调整导致的次贷危机，迄今为止已有多家银行破产。越来越多的银行走到“准破产”的边缘。据美国联邦储蓄保险公司（FDIC）统计，截至2008年6月底，在该公司参保而出现问题、面临破产的银行数量已增至117家，而3月底为90家，创2003年年中以来的最高纪录。在全美约8500家商业银行和储贷机构中，二季度的“问题资产”（即还款逾期90天以上的贷款）比前一季度增加19.6%，达到780亿美元。“问题资产”占美国银行业贷款总额的比重达2.04%，为1993年以来该比例首次突破2%。可见房地产行业引发的危机对银行业具有巨大的风险度和破坏性。

我国房地产市场存在的

风险迫近银行

一是土地储备引发银行信贷风险。理论上讲，土地储备与银行没有什么关系，土地储备的风险也不会形成银行风险，但事实上，我国的大量土地储备并不是以企业和土地拥有者的自有资金完成的，而是以银行信贷资金来支撑的。北京师范大学金融研究中心所作的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示，2002年至2006年，虽然房地产企业购置土地面积（除2004年）增长率在15%～30%之间，但房地产企业开发土地面积的增长率却在呈现逐年下降的趋势。其中，2005年和2006年房地产企业开发土地面积增长率甚至出现负值。到2007年底全国土地囤积面积实际可能达到10亿平方米。据粗略测算，截至2006年囤地所沉淀的资金大约在2.4万亿元，其中高达1.32万亿元的资金是银行的信贷资金。如果这些土地的价格有大幅度的下降，或者土地难以有效开发、有效利用，那么，商业银行支持圈地的资金将难以收回，有可能形成信贷风险。

二是房地产价格下降引发断供风险。过去商业银行一向视个人房贷为最优质资产，甚至成为所有商业银行个人业务、零售银行业务的重要战略支点。但如今这些贷款的违约风险已明显加大，其中最值得警惕的是那些新楼盘和期房。新楼盘由于开发商拿地成本已近天价，降价销售意愿较小，成交量极低，这使得银行前期大量放款无法收回，形成逾期贷款；另一方面开发商贷款无法顺利转化为个人房贷，影响利息收入。而如果房地产商降价销售楼盘，将导致商业银行已经按揭的住房成为负资产，购房者的断供将导致商业银行成为住房的拥有者，甚至成为不良贷款。随着万科和恒大地产在上海和南京的在售楼盘大幅降价，一些先前购房的业主以“断供”为手段要挟房产商退房，由此引发了投资者对商业银行资产质量的担忧。

三是房地产开发项目资金链断裂引发风险。目前房地产开发缺钱的原因有四点：一是国际经济形势不好造成房地产商不能实现境外融资计划。二是国内实行从紧的货币政策对房地产行业控制得更紧。三是房地产发展商过去两年不理智地争地王，大搞土地储备，占用了大量的资金。四是从2008年初以来全国房屋成交量急剧下滑，到8月底已经同比下滑近50%，导致资金难以回笼。值得注意的是，不仅是一般的地产商缺钱，上市地产商也同样面临较大的资金压力。《证券日报》的统计数据显示，截至2008年8月21日，两市共有75家房地产类上市公司披露了半年报。这些上市房企上半年共负债达到3514.7亿元，比去年同期的2128.7亿元增加了65%。这反映出即使上市地产商的资金短缺也具有普遍性。一般而言，上市公司有着更好的公司治理结构、更强的规模与实力，对行业的变化也更具敏感性。上市地产企业的资金短缺窘境，固然是信贷紧缩的一个结果，反映了其运营管理方面存在的欠缺。同样，一旦资金链条中断，银行贷款将面临较大的风险。

四是房地产项目重组引发风险。在房地产商面临资金严重短缺的大环境下，房地产项目的重组是不可避免的。但房地产项目的重组过程也会导致银行信贷面临较大的资金风险，如果银行对房地产项目的贷款大都是以房地产项目公司为贷款主体，有的是以土地为抵押，一旦土地不能理想地转让或重组收益过低，银行的信贷风险将加大。

五是土地管理政策引发风险。为节约集约用地和提高土地的有效利用，今年年初国务院已经相关通知，明确土地闲置满2年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行；而土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。这一政策对资金本来就紧张难以开发的房地产企业是一个沉重的打击。而近期央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。这一政策的出台对国内房地产业不啻于又一记重锤。这代表了央行和银监会发出银行对开发商购地贷款的禁令，可看成是对国务院通知的落实。一旦房地产项目不能如期开发利用而导致土地收回，以土地为抵押的银行贷款将形成风险。

商业银行应对房地产市场

风险的对策建议

一是积极参与和支持土地资源的重组以盘活土地信贷资金。既然土地资源的重组是不可避免的，而土地资源又占压了大量的银行信贷资金，银行就应该正视这一现实，积极参与和支持土地资源的重组，银行应该充分利用银行的客户资源和信息资源，为已有的土地资源寻找合作伙伴或潜在买主，为有土地需求的企业寻找土地资源，通过有效的土地资源的重组盘活土地信贷资金，并为土地的有效利用进行咨询服务，以有助于土地资源的利用效率。

二是积极采取措施谨慎进行房地产抵押贷款。房地产贷款无论是土地抵押还是项目贷款和住房按揭贷款，都已经不再是优质资产，商业银行要正视这一现实，在进行房地产贷款时要选择好的项目和有实力的开发商，要认真作好房地产贷款的按揭，特别是防止假按揭、虚假按揭、变相按揭、高价按揭，要严格控制住房按揭的比例，认真判断和认定交易价格，防止房地产开发商利用虚假高价交易套取银行信贷资金，要认真分析和论证贷款主体的资格，真正做到有保有压，以支持房地产项目的健康发展，确保银行信贷资金安全。

三是积极进行房地产项目的重组服务以减弱重组风险。既然房地产项目的重组是不可避免的，商业银行就不能消极等待房地产项目的重组，而应该积极参与房地产项目的重组，对现有的房地产项目进行评估和论证，并提出重组建议。同时，利用商业银行的客户优势和信息优势，为房地产项目的重组双方提供咨询服务和中介服务，充分发挥商业银行的咨询银行业务功能，以提供房地产项目重组的可靠性，提高房地产项目的重组能力，强化重组的可行性和安全性，在此基础上提高商业银行的中间业务能力和信贷资金的安全性。

四是积极研究政策以减少政策变动风险。作为宏观调控的重点行业，房地产行业的政策风险逐步加大，商业银行要积极研究和应对政策风险，一方面为房地产行业和企业提供政策咨询服务，另一方面根据政策风险的判断及时采取措施规避政策风险；不仅为商业银行自身的房地产业务规避政策风险，同时也为房地产客户提供政策咨询建议，提高房地产企业的规避政策风险的能力，这是商业银行未来必须强化的职能。缺乏政策的分析判断能力和预见能力，缺乏及时的应对措施，商业银行就不可能有效规避房地产市场变化的银行信贷风险。在这方面，银行有很多工作要作。（作者为华夏银行研究发展部总经理）