鼓励民间资本参与养老产业

中国已成为世界上养老形势最为严峻的国家之一。在“以房养老”试点正式启动前夕，社会各界针对这一全新的养老模式引发广泛热议。作为公共养老的补充，“以房养老”的市场潜力究竟有多大？在实际推动过程中，面对种种阻力和现实问题，应如何应对？针对这些问题，上海财经大学不动产研究所副所长陈杰、同策咨询研究部总监张宏伟接受了《支点》记者的采访。

“以房养老”潜在需求很大

《支点》：“以房养老”模式在国内的几个地方试点并不太成功，是这种构想有问题还是没有市场需求？

陈杰：未来“以房养老”的需求会有较大迸发，供给意愿也将提高，中央和地方政府也都有积极性去推动需求和供给。首先，产权方面的法律阻力不是太大。2007年《物权法》颁布之后已经基本扫清这方面障碍，“70年产权”大限距离尚远，其实并不构成真正实质障碍，相信最终能妥善解决。

从需求来看，潜在需求很大，而且将快速增长。随着这几年房地产市场持续调控，社会上逐渐形成心理预期，未来房产增值不可能像过去十年那样再出现狂飙突进的景象，在“高位”套现住房资产的风气已经悄然出现。

从现实来看，2012年全国60岁及以上老年人口1.93亿人，占总人口的14.3%，其中65岁及以上人口1.27亿人，占总人口的9.4%。而根据民政部《2012年社会服务发展统计公报》，2012年全国各类4.43万个养老服务机构，只拥有床位416.5万张（其中社区留宿和日间照料床位19.8万张），收养老年人293.6万人，虽然比上年增长12.7%，但每千名老年人仍只拥有养老床位21.5张（比上年增长7.5%）。虽然基本养老保障这块有政府托底，但想要得到高质量的养老服务，光靠养老金肯定不够。

此外，经历这十多年房地产市场高速发展，中国居民积累了巨额的房地产财富。西南财经大学中国家庭金融调研报告提出，2011年中国城市户籍住房资产价值为152万亿元。根据“六普”数据推算，中国老年人持有的住房资产总值在14万亿元左右，平均到每户老年人家庭，约有价值40万元的住房资产。这大概相当于2012年城镇全部居民平均家庭可支配收入至少7倍多、老人家庭可支配收入的8倍多。

金融市场也对这笔资源垂涎已久。只要14万亿元老年人住房资产中的1%被盘活，就能带来巨大业务空间。尤其目前金融和保险被要求放开，民营银行和保险进入加快，传统业务竞争激烈，急需开辟新市场空间。

鼓励民间资本参与竞争

《支点》：在推行“以房养老”模式的时候，该怎样解决以前试点时遇到的难题？

张宏伟：首先要完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化“以房养老”操作体系，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业竞争，让银行等金融机构放下身段，以促进“以房养老”相关衍生产品的创新，降低“以房养老”的成本，让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。

同时，逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产转换为在金融市场上可以自由买卖的证券行为，使其具有流动性。这样，金融机构可以以资产管理公司名义对“以房养老”资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营收益，收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。对现有住宅房屋产权70年到期之后如何处置要有法可依。如补缴少量土地出让金，可多延长一定年限住宅产权使用年限，可以增强“以房养老”方式的市场参与活力，使金融机构、养老群体及家庭都会有更多的受益机会和选择。

在新建、改建养老地产项目，也要重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量。如新增床位使用时，应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题，避免配套服务与养老项目脱节的现象，避免因公众认可度不足，设计、配套和服务等难以满足老年人的需求而使床位陷入“空置”的窘境。

养老可能不再仅靠“退休金”

《支点》：若“以房养老”政策全面启动，对我国现行的养老模式会有哪些影响？

张宏伟：此次国务院首提发展“以房养老”试点，引起市场对于“以房养老”焦点话题的关注，这意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将会有规划地在国内规范发展。“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。

对于国内养老地产市场来讲，也可以通过“以房养老”模式进行创新，盘活存量房资产，使老年群体拥有相对宽裕的资金进行养老，这对于国内跃跃欲试的开发企业来讲，也会迎来新的市场发展机会。

陈杰：从完善养老机制、刺激内需、推进金融创新、保持经济增长速度等方面看，“以房养老”都是强有力的动机，所以中央和地方政府动力都很足，可以动用大量政策资源推动“以房养老”模式的试点。具体而言，政府可能会通过设立反向按揭保险公司，对借贷双方提供保险，对反向按揭住房所得收入和房产的持有、出售豁免相关税收等优惠鼓励措施来刺激反向按揭的需求与供给。