“置业良机”来了?

尽管政策暖风频吹，去库存压力也是与日俱增，无论从哪个方面分析，加快销售和资金回笼均是当前房地产开发企业第一要务。

“3・30”超出预期的新政之后，楼市经历了激情而不安的一周：中介通宵达旦地给客户打电话；门店签单的屋子里人都挤满，只好到咖啡厅签合同；房企宣布24小时不打烊；土地市场出现难得一见的“百轮举牌”。

那么问题来了，激情72小时之后，春天真的来了吗？2009年的火热还会再现吗？从业者的信心和真实的市场之间到底距离有多远？

梦回2009？

3月30日，央行、住建部、银监会宣布：二套房贷最低首付比例降至四成。财政部明确个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售免征营业税。在三天前国土部与住建部刚刚联合发文，从土地供应及用途调整方面稳定楼市。密集的楼市新政的累积点燃了市场热情。

据链家地产测算，目前北京二手房市场上约有16%的购房者需要交纳营业税，如果营业税五改二政策落地，缴纳营业税的占比可能要降低到8%，整体购房者的负担将会有所降低。

与此同时，此次二套房首付比例直接下降到40%，回归到2010年以前水平。以总价100万元的二手房来说，首付金额可下降30万元。

历史似乎在重演。2009年当时的楼市政策包括：“契税税率下调、房贷利率7折优惠、最低首付款比例两成、个人购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税”等政策纷纷实施，到2009年年底，因为楼市上涨得太疯狂，才不得不出台调控政策收紧。那么，在今年一系列政策红利的刺激下，楼市走向会如何？

业内人士认为，从取消限购、放松限贷，到公积金新政、央行降息以及调整普通住宅认定标准等，政府的举措无一不是瞄准释放需求、刺激消费，以往以打压需求为主的行政化调控政策陆续退出历史舞台。目前来看，公积金方面的政策是出台最密集的，但是单纯依靠公积金政策来刺激楼市需求具有不可持续性，因为各地的住房公积金贷款额度都相对紧张，对楼市成交的刺激有限。如果能够以降低税费的方式推出，在契税上、营业税上给予适当减免，或许能起到更大的连锁反应。

同时，与2009年相比，库存高企、市场分化严重、土地等成本居高等问题的存在，已经让楼市的基本面完全不同了，即使有众多政策红利，但今年经济增速持续走低，使得购房者整体信心下降，观望情绪浓厚，行业整体回暖仍有待时日。今年政策“暖风”或将持续吹，回暖的大势明显，但想惊天大涨恐怕有难度。在此情况下，对发展商而言，楼价上涨的幅度一旦抵消政策利好带来的购房成本下降，对需求的释放就是个打击；而对买房人而言，是选择继续观望直至政策利好出尽，让购房成本下降，还是趁着回暖大势未定房价上涨之前出手，也是要好好思量的。一场新的博弈又将开始。

接盘“良机”

中国人有句俗语：看菜下饭。投机者往往喜欢以小搏大；投资者看中的是资本回报，有钱投，却回报时间表无期，舍不得出手；刚需者，才是这一法则的坚定执行者。

从去年9月底开始的利好政策大多最利好刚需者，如今，刚需的购房成本可以说是最接近低位的时候了，何出此言？

限购依旧没有完全松绑，曾经的房地产投资者或许还没能套现呢，即便二手房满两年可以免营业税，但若干年前高位买进的房子，恐怕现在没有涨价甚至还下降了。目前全国商品房供应量远远大于需求量，尚处于去库存化阶段，房价上涨的预期尚不明朗，投资者哪舍得大规模进入？尤其是哪舍得将赚来的微薄利润交给银行？

相反，房贷利率两次下调，满足一定条件二套房可以作为首套房，即便仍有房贷款的二套房购买者也可以享受四成首付，无论如何都在为刚需者减负。目前房价未涨，供远远大于求，成交量还未见明显增加，许多楼盘仍以打折、一口价促销。

仅以“3・30新政”出台前后对比算一笔成本账。刚需买二套房面积为130平方米的房源，单价5000元/平方米，总价65万元，按照“3・30新政”之前政策，首款最少六成39万元。现在则可以付四成首付，首付款为26万元，比此前少了13万元。

看菜下饭，如果你是该刚需者，手上握有30万元现金，“3・30新政”如果没有出台，你会马上出手还是延迟购房计划？我想大多数人的答案已经很明确。

我们往往还有一个容易忽略的成本：房贷利率上下浮动比例。尽管目前还没有大的变化，但从全国市场来看，一些地方开始松动，从以前在基准利率上浮5个点、10个点，甚至20个点到现在出现了9.5折、9折，甚至有低至7折的下浮利率。当然要等到普遍下浮七八折的利率再出手，或许会错过了很多机会。

当然还有另一个变数，目前股市正在不断上演着涨停大戏，人们对当前的股市的信心远远大于楼市，逐利的资本断不会撤离股市而选择还有很多不确定因素的楼市，或许也影响一部分刚需者的入市。然而，没有人怀疑系列政策和当前环境对刚需者前所未有的利好。

值得一提的是，当前我国城镇住房价格已经明显超过刚性住房需求支付能力，使得刚性住房需求对房价变化高度敏感，房价小幅上涨就可能会将大部分刚性住房需求排除在外。因此，房地产开发企业配合地方政府刺激政策适度降价销售，才有可能刺激刚性住房需求释放，加快住房去库存化进程。不仅如此，房地产开发企业自身也存在持续上升去库存压力。

截至2015年2月末，全国商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米，库存继续增加。由巨大库存所引发的巨额资金沉淀，已导致个别房地产开发企业资金链条断裂。

尽管政策暖风频吹，去库存压力也是与日俱增，无论从哪个方面分析，加快销售和资金回笼均是当前房地产开发企业第一要务。

而对刚性住房需求而言，既没有“追涨”能力，那就请不要轻易放弃低价“接盘”良机。

后续政策还需“加把火”

在多位银行业内专家看来，降低二套房贷首付比例执行起来并不困难，但是降低二套房贷利率则直接关系到银行的经营利润，银行并不愿意给出过多优惠。