置业在“京郊”

2019-09-01 版权声明 举报文章

东京都市圈从雏形开始就是围绕轨道交通在做文章,东京的京郊居住通勤模式的背后,是强大的轨道交通网在支撑。

京城居不易

城市扩张带来的居住成本(投资成本和交通时间成本)的变化,不同的国家有不同的体验。值得中国借鉴参考的恐怕要数近邻日本,特别是号称全球人口最多的首都――日本大东京都市圈。

按东京都(传统市区)官方公布的数字,2013年东京都人口总量为1329万,约占日本全国人口的10%,市区面积2188平方公里,约占日本国土总面积的0.6%,市区人口密度约6074人/平方公里,为日本全国人口最稠密的区域。

京城居不易,具体就表现在房租和房价的高企。

以收入水平在平均值之上的日本最大的航空公司日航的空姐为例,2010年日航空姐的年收入在700万日元左右(约合110万元人民币)。

据称日航空姐租住公寓房每月支出15万日元(约合2.5万元人民币),公寓停车场停车费每月支出3万日元(约合5,000元人民币),居住成本合计18万日元,占其月收入30%。

这还是空姐中收入高的日航正社员(相当于正式合同工)的收支,如果是日航契约工(相当于中国的临时工)空姐,月收入仅有20万日元(约合3万元人民币),去掉15万房租,居住成本占收入的75%,据说契约工的希望就是熬成正社员。

研究者称,日本正在经历所谓“独身综合症”的痛苦,据估计日本有大约1300万未婚男女与父母一起居住,其中大部分是不出门的宅男宅女,有300万人年龄已经超过35岁。日本官方机构的统计数据认为,有40%的青年女性选择不生儿育女,有90%的女性认为选择单身比可以预见的婚姻生活更明智。在分析这一令人困惑的时代潮流时,“日本居高不下的房价”被认为是主要因素之一。

京郊候鸟群

早在上世纪80年代末,东京的管理者和规划者就注意到大东京都市圈的人口已经逼近或者达到3000万人,成为超过一直号称世界上最大城市纽约的超级大都市。

有日本学者认为:日本的城市问题本质上就是东京的问题。虽然由于人口老龄化和少子化影响,东京城市人口膨胀的步伐也在逐步放缓,30余年来人口从3000万增加到3600余万,但还是位居着全球最大的超级都市方阵。

东京都官方统计数据表明,居住在东京都的人口约1318万,多出来的约2300万人口显然是居住在传统的 “京郊”。东京人口占日本人口的三分之一,京郊人口占大东京人口的三分之二。

东京的规划扩张特点是分散化都心结构,把从江户时代总部形成的板桥、千住、新宿、品川四个在方圆10千米范围的传统都心,沿一条环形铁路线向外扩大到30~40千米,再形成新的都心。这些新都心不光解决居住需求,还将解决产业、服务业、交通枢纽等功能,在新都心居住的很大一部分居民,可以在“家园内”就业,从而成为东京都以外区域的“本地鸟”。

由于东京都传统区域的产业优势和商业优势,还是有相当数量的居住在京郊的市民需要到东京上班,晚上回京郊居住,成为居住地名副其实的“候鸟”。

2005年日本《国情普查》数据显示:到2005年为止,东京都白天人口约为1497.8万人,夜间人口约为1241万人,白天人口比夜间人口多256.2万人,东京都白天人口是夜间人口的1.2倍。从区域分布上看,传统的商业、行政中心白天人口为1128万余人。

东京都各产业的人口聚集效应焦点在三个核心区域,中央区、港区、千代田区,白天与夜间的人口比值高达7.4倍。

在东京都内从事第一产业(农牧渔业)的约占4%,而在第二产业(制造业、加工业等)干活的占23.7%,第一第二产业的从业者约占东京都就业人口的27.7%。而第三产业成为东京都最大的就业领域,就业人口约占总量的66.5%,还有5.8%属于其他分类就业者。东京都的功能转型已经完成,在中心市区内居住和住在京郊到市区内上班的业者大部分从事第三产业。

数据显示:约占东京都内68.6%的就业人口选择在本地居住,约8.3%的候鸟来自千叶市、10.3%的候鸟从斡袷蟹衫础11.3%的候鸟从神奈川市往返,居住在其它区域的候鸟约占1.5%。

大东京圈京郊居民需要在东京都内就业、就学的被称为“通勤者”人数大约有252.9万人,与上述东京都昼夜人口差值大致相当(考虑到有些人口是夜间进入东京都内居住或娱乐消费)。

紧邻东京都东南北部边界的千叶、神奈川、斡袢地贡献的通勤者最多,这符合选择近郊居住,交通费用和时间成本最小化原则。比如神奈川县府横滨市,距离东京都圈仅30公里,如果乘快速地铁仅需20分钟。

根据交通与导航服务提供商INRIX公司的2013年全球交通拥堵程度排行榜:

1.布鲁塞尔;2.安特卫普(比利时);3.洛杉矶(美国);4.米兰(意大利);5.伦敦(英国);6.巴黎(法国);7.火奴鲁鲁(美国);8.鹿特丹(荷兰);9.曼彻斯特(英国);10.旧金山(美国)。

中国网友吐槽认为没有列入中国“首堵”北京显得“不科学”,而作为全球人口密度数一数二的有250万人住在京郊需要每日往返市区的东京没有入列,的确也有不同凡响的地方。

诀窍在于东京都市圈从雏形开始就是围绕轨道交通在做文章,东京的京郊居住通勤模式的背后,是强大的轨道交通网在支撑。

按东京交通整备局的规划,有一个所谓“60原则”,只要居住在离东京市中心直线距离不超过60千米的地方,把交通费时控制在60分钟之内,这就解释了缘何与东京都边缘交界的千叶、神奈川、斡袢地居住的候鸟型东京人占比最大。

当然,东京轨道交通的拥挤程度并不逊于北京,高峰期超员200%,被上班族称为“魔鬼高峰期”。

东京郊地价

2014年日本房地产市场与中国房地产市场形成鲜明对比,在中国房地产市场一叠声的“跳水”、“崩盘”的危言耸听中,日本房地产市场传出的似乎是一派喜庆,类似“良好势头”、“供不应求”、“迎接奥运”这样的美好辞藻在日本媒体上不吝使用。

据统计,从2013年春季开始,东京的房地产市场销售持续趋热并且到达旺盛的程度,热度甚至超出东京房地产公司的预期,以至于新盘和存量盘的供应量赶不上购买需求的增长,出现了所谓“供不应求”的局面。水涨船高,一年间东京的房价上涨了10%。对于东京房产商而言已经弥足珍贵,对东京的购房者又有一种寒意袭来的感觉。

据2014年4月的数据,大东京圈的房屋销售量同比下降了接近40%,这个降幅据称为5年来的最大值。在一年间上涨的10%房价中,有8%的涨幅据称是2014年1~4月份贡献的。研究机构认为,经历了日本房价过山车行情的消费者开始观望了,甚至认为“房价上涨的水平已经到了消费者难以承受的地步”。

分析机构对东京房价的担忧是有历史传承的,而且这种沉重的感觉一直陪伴日本经济30余年。

公认日本资产泡沫最为光彩夺目的时期是1989年前后,反映在房地产市场上,东京地价创下全球历史上最昂贵的水平,1989年东京市中心银座一带的地价高达1.2亿日元/坪(3.3平方米),按现时汇率相当于606万元人民币/平方米,远远超乎正常人能够想象的范围。

这种地价水平的直接后果就是泡沫爆炸性的破碎。大体上,经历了资产泡沫破灭的打击后,东京的房价普遍平均下跌70%,高位进场的人成为“负翁”者比比皆是。

就在1989年前后东京地产泡沫达到最高点的同时,日本相关的学者和规划当局已经关注到东京中心区房价对居民的挤出效应,彼时东京圈的人口已经在3000万左右,在日本第三次全国综合开发规划(重心是东京的综合开发)中,大量工厂和中小企业被迁出传统中心区,也随之产生了产业人口的居住转移问题,着力于京郊区域的人口疏散作用按日本国土厅的设想,东京到2025年人口基本稳定在3400万,首都的产业和生活功能向京郊分散,在此设想基础上着手21世纪大东京圈的拓展规划。

当时提出的四大卫星城群落:东京都内的多摩(多摩、八王子、立川)和京郊的斡裣兀ù蠊、浦和、川口)、神奈川县(横滨、川崎)、千叶等,今天已经变为看得见的现实。

总体上东京的楼市价格水平还是停留在相对于上世纪资产泡沫山顶跌落下来的深谷位置。有学者认为,即便在2004~2008年之间和最近出现过两次楼市“小阳春”行情,东京的房地产价格仍然仅相当于1991年水平的不到一半,在非热点区域,价格尚不足当时的30%,个别区域甚至仅有当时的10%。

正因为这种长期的楼市低迷,所以才有去年到今年房价微涨10%,就有喜忧参半的声音出现在媒体上议论纷纷,才有因为房地产商一直谨小慎微少有开发新盘动作,导致手上的房子出现“供不应求”的现象。

常言道:土地和房屋是面粉与面包的关系,根据土地价格的变化可以观察东京房价变化的大概情况:

从2000年到2011年,东京都和京郊区域的地价10余年中一直保持下降的趋势,在2008年有一个反弹,最近的2013~2014年之间也有一个反弹,但总体上大致维持在2000年前泡沫破灭后的水平是确立的,大体上住在东京都和京郊的人士购买住房的土地成本基本还停留在上世纪90年代后期的水平。

京郊价几何

日本房产信息公司Recruit Sumai Company了一个“2014年(东京人)想要居住的街区(车站)排名”,调查了东京都、神奈川、斡瘛⑶б丁⒋某俏宓3000余居民,其中神奈川、斡瘛⑶б妒窃诙京都上班的人居住最密集的京郊地区。

排名如下:

1.吉祥寺(东京都)

2.惠比寿(东京都)

3.池袋(东京都)

4.中目黑(东京都)

5.横滨(神奈川)

6.自由之丘(东京都)

7.新宿(东京都)

8.品川(东京都)

9.武藏小杉(神奈川)

10.表参道(东京都)

在10个最受居住者欢迎的区域,8个在东京都,2个地处南部京郊的神奈川,北面的斡窈投面的千叶未有区块入选。

根据这个调查排名作为参考,再选取部分属于京郊的区域,以二手房中介挂牌价为样板,可以比较一下各区域之间的房价差异。

从中介的挂牌资料中看到,在东京圈买房或租房的价格考量中,离地铁站远近是一个重要参考因素。一般认为,如果待售或待租物业离地铁站的距离超过12分钟的步行时间,房价(租价)就会随之降低,如果超过17分钟,房价(租价)又会再低一个层次。

日本的不动产分为两种:一种是土地产权与建筑产权合一的,第二种是二者分离,建筑者租用别人的土地50年,有土地产权的住宅要比没有土地产权的住宅贵不少,以下数据并没有反映出日本房价土地的产权状况。

一、东京都池袋

池袋是近期东京都居住的热点,居民关注度从去年的13位上升到今年的第3位,据说因为围绕池袋站有不少大的商业卖场进驻。

(1)一居室公寓,使用面积16平方米:

距西武池袋线池袋站步行5分钟路程,1988年落成三层钢筋水泥结构,厨卫、玄关。

售价:790万日元(约合131万元人民币,8.2万元人民币/平方米)

租价:71.9万日元/年,6万日元/月(约合1万元人民币/月)

(2)二居室公寓,使用面积46平方米:

距东武东上地铁线北池袋站步行6分钟路程1988年落成小高层钢筋水泥结构,厨卫、玄关、过厅。

售价:2000万日元(约合333万元人民币,8.3万元人民币/平方米)

租价:156万日元/年,13万日元/月(约合2.5万元人民币/月)

二、神奈川县川崎市中原区(武藏小杉)

东京南部的神奈川县的武藏小杉和横滨被东京市民视为居住热点。武藏小杉在川崎市中原区,因有5条轨道交通汇集于此的武藏小杉车站得名。

(1)一居室公寓,使用面积16平方米:

距东急东南线新丸子站步行7分钟路程,1989年落成钢筋水泥高层结构,厨卫、玄关、阳台。

售价:750万日元(约125万元人民币,7.8万元人民币/平方米)

租价:708000日元/年,59000日元/年(约合:9800元人民币/月)

(2)二居室公寓整栋出售,土地使用面积135平方米:

距JR南武线路线平间站步行6分钟路程,1984年落成钢筋水泥两层结构,共四户,每户厨卫、玄关、餐厅。

售价:5500万日元(约合40万日元/平方米,6.6万元人民币/平方米)。

租价:402万日元,33.5万日元/月/栋(约合5.59万元人民币/月/栋)

三、琦玉市大宫区

琦玉县大宫市大宫区依托大宫火车站形成了一个集商业、娱乐、教育、文化等公共事业、产业为一体的中心区域,特点是有11条轨道交通线在此交汇。

(1)一居室公寓,使用面积24平方米:

距JR京滨东北线,根岸线大宫站步行6分钟路程,2006年落成钢筋水泥7层结构,豪华精装修、带浴缸厨卫、有线电视、木地板、阳台、玄关。

售价:1,150万日元(约合47万日元/平方米,7.9万元人民币/平方米)

租价:87.5万日元/年(约合7.29万日元/月,1.2万元人民币/月)

(2)二居室公寓整栋出售,土地使用面积187平方米:

距JR京滨东北线,根岸线大宫总站7步行分钟路程,1992年落成轻型钢筋水泥2层4户结构。3台车地下停车场,厨卫、餐厅、玄关、阳台。

售价:3600万日元/栋(约合19.25万日元/平方米,3.2万元人民币/平方米)

租价:350万日元/年/栋(约合29万日元/月/栋,4.86万元人民币/月/栋)

可以看出,选择东京都新居住热点池袋购房与选择在京郊居住热点川崎市武藏小杉或者斡袷写蠊区购房,在距轨道线车站近的好地段,16~24平方米一居室公寓的单价价差为3000-4000千元人民币,价格水平差别不大,甚至有京郊公寓价格高于市区的情况。京郊的住宅可能条件更好,年代更近,比如是豪华公寓、电梯高层等。

在京郊的两居室售卖挂牌中,大都是整栋出售,可能与房屋的产权不能分割有关。

两居室的价格差别比较大,市内池袋2000万日元买一套两居室,在川崎市武藏小杉差不多可以买到两套(5500万日元1栋X4套),在琦玉县大宫区差不多可以买到3套(3600万日元1栋X4套)。

还有一个重要的支出是房屋的物业费和维护费,公寓的档次越高,这笔费用越贵,一般在1~3万日元/月,如果独栋购买的报价则不包含这笔费用。

一般,中介给出的报价中会标明一个参考的租金回报率,在7%~10%之间。换言之,买来投资的业主可以在10~15年之间收回成本。

再参考一下日本人的收入,按照《日本统计年鉴2013》的数据,日本家庭2011年户均年收入612.17万日元(3人家庭,1.66人就业),约等于102万元人民币。如果按本文开头的那位日航空姐的收入和支出状况,三口人靠这个收入水平的生活应该很一般。

如果在京郊居住热点武藏小杉附近买一幢2层公寓楼,30年楼龄二手房,有4个二居室单位,售价5500万日元,以2011年日本家庭平均收入中间值612.17万日元计,房价和收入比值约为8.98倍,如果自住其中一个二居室单位,其余3个单位供出租获取收益,则房价收入比将逐年降低。如果此栋楼房土地使用权是租来的,照租期50年计算,只剩下20年的使用期了。

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