浅析如何开展房地产行业纳税评估

【摘要】随着我国经济高速发展，房地产行业进入了前所未有的高速发展时期。在拉动经济，扩大就业，改善安居等方面做出了积极的贡献，不仅成为国民经济的支柱产业之一，也是税收收入的一项重要来源。如何正确认识和开展房地产行业的纳税评估工作，使其更好地为深化税收征管服务，已是当今摆在我们面前的重要问题。

【关键词】房地产　纳税评估　税收征管

纳税评估是一项国际通行的税收征管制度，作为税收征管改革中的新生事物，在我国尚处于起步和探索阶段。纳税评估做为税源监控的一项具体措施，在现代税收征管过程中，发挥的作用越来越大。在提高征管质量，优化新征管模式方面展现出了独特的优势。而房地产行业也是税收征管和纳税评估工作中极为重要的行业之一，本为以房地产开发行业为例，对纳税评估工作如何开展做以探讨。

一、房地产行业纳税评估数据基础

1、建立纳税评估模型

基本原理：按税种设定，根据需要确定重点评估项目，通过评估软件内设的公式，输入房地产开发面积、销售价格等相关信息，由评估模型科学地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。

注意事项：要选准企业的关键环节和因素；要本着简要、科学、精确的原则。尽可能采用直线线性方程模型，可以避免制作过程中的繁琐化倾向；要注意行业特点，收入、成本、费用配比关系，成本、费用的合理分摊。

2、纳税评估指标体系

根据房地产开发企业的的行业特点，确定如下特性指标。

A：收入指标分析

(1)按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额

开发产品的销售额=该项目缴纳的契税额÷契税征收率

=该项目缴纳的营业税额÷营业税征收率

说明：查找并发现已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题。

(2)按照开发企业“现金流量表”的现金流量分析当期预售收人

预售收人流人量=经营性资金流入量－销售收入资金流入量一收到的税费返还

说明：查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入。

(3)按照成本结转额分析销售收入

销售收入=销售成本结转额×(1+销售利润率+营业税率)

说明：查找并发现可能存在结转销售成本与销售收入不匹配，隐瞒收入；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。

B：开发产品成本分析

(1)按照销售收入分析销售成本

实际结转的销售成本=销售收入÷平均销售价格×单位建设成本

说明：查找并发现可能存在收入与成本结转不匹配，多结转成本。

(2)按照项目销售利润率分析销售成本

销售成本=销售收入÷(1+销售利润率+营业税率)

说明：查找并发现可能存在未按规定结转成本；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。

C：开发产品的期间费用分析

单项费用率=单项费用÷期间费用×100％

财务费用率管理费用率销售费用率

说明：查找并发现可能存在开发产品的财务费用未按规定资本化，进入当期费用直接税前扣除问题；管理费用、销售费用为按规定税前扣除。各单项指标可参照本地区房地产行业平均水平进行分析。

二、开展房地产行业纳税评估

(一)评估的重点及难点――预售收入和成本核算

房地产企业存在问题最多的税种是营业税、企业所得税和土地增值税。如预售房预售定金未纳税、设多个销售点、结转滞后导致纳税不及时等等。

1、预售回款不及时申报，往来帐上做文章。

开发商在取得定金和预售款后不及时申报税款仍是税收征管的“老大难”。由于房地产大多数是采取“期房滚动开发模式”，当预售形成大规模回款之后，开发商可以将预售款的一部分打人各类公司的账户，其科目为“服务费”或“其他应付款”。由于预收款多以现金形式取得，开发商将其计人“应付帐款”，做为还款(与其它关联企业)其它往来款。缓报销售进度，为应计未计或少计收入做掩护，为开发项目的汇算拖延找借口。

2、混淆成本对象，人为加大成本费用，降低利润。

由于房地产行业实行滚动式开发、连续性作业，具有开发工期长、时间跨度大、成本核算难的特点，企业在费用核算时混淆成本对象，有意在各成本对象之间进行调节，减少本期利润，进行虚假申报。

综上所述，要求我们在对该行业进行评估时，紧扣工期结算成本和企业预售收人两个重点，从审核当期费用、完工进度、成本对象等难点人手，划清各个核算年度的成本与收入，准确核算应缴纳税额。防止企业混淆成本对象，缓报工程进度，借机偷逃税收。

(二)实施房地产行业纳税评估具体步骤

1、利用评估模型，人机分析、筛选，确定纳税评估对象

2、通过房地产行业纳税评估的指标预警值和人工案头分析分析，确定评估疑点

3、针对疑点，进行具体纳税评估，采用“谈检结合”、“评查结合”两种方式。

谈检结合“谈”，即与当事人约谈。约谈的对象可以选择房地产企业法人、财务主管、工程预算、监管人员、以及其他能够说明情况的人员。通过约谈，要求纳税人举证解释疑点，对疑点问题也可允许纳税人自行核实，并限期提供有关的证据资料。包括内部书面证据(各种自制凭证、报表等)和外部凭证(银行对账单、合同等)。“检”，即实地检查。不接受约谈或经约谈对评估人员提出的疑点问题解释不清的，评估人员可到户实地审查核实；通过实地检查，核实证据，消除疑点，发现新的情况和问题。可以先约谈后检查，可以先检查后约谈，也可以根据实际情况穿行，需要实地了解的可以先下户，也可以谈检同时进行。

评查结合“评”，即纳税评估；“查”，即税务稽查。在房地产企业日管工作中，一般要先进行纳税评估，通过纳税评估发现确实有问题的，再转入稽查程序。对不接受约谈或经约谈对评估人员提H1的疑点问题解释不清的纳税人，或经核实发现有重大疑点问题的，应填写《稽查线索移交单》转入稽查部门，进行全面检查。