浅谈伊金霍洛旗物业管理发展存在的问题及对策

摘要：物业管理作为21世纪的朝阳产业已经被越来越多的人所接受，越来越受到人们的关注，探索物业管理之路已经成为物业管理企业和广大居民的共识。它对于加快推进城市化进程、改革城市管理体制、保护消费者合法权益有着积极的作用。本文物业管理的发展现状和存在的问题，并对如何进一步推进物业管理工作提出了几点对策。

关键词：物业管理；存在问题；对策

中图分类号：C93文献标识码： A

伊金霍洛旗作为打造鄂尔多斯市100万城市人口核心区三驾马车之一，伊金霍洛旗城市化进程决定鄂尔多斯整体城市化水平。起步于2003年的伊金霍洛旗物业管理行业，尽管伊金霍洛旗物业管理起步较晚，但也为全旗第三产业的繁荣带来了新契机。伴随着伊金霍洛旗社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程做出了积极的贡献。但是，应该看到在物业管理发展过程中存在的日益突出，已成为热点问题，因而，现阶段伊金霍洛旗凸显出的物业管理发展中存在的问题及研究解决对策就显得尤为重要。因此，认真总结伊金霍洛旗物业管理走过的历程，分析存在的问题，研究发展对策，对于推进伊金霍洛旗的物业管理发展，是大有裨益的。

一、伊金霍洛旗物业管理发展概况

1、物业管理初具规模。2003年我旗成立了全旗第一家具有物业管理三级资质的伊金霍洛旗宏泰物业管理有限责任公司，在伊旗平安小区开展物业管理工作九年来，我旗绝大多数小区已引进和推广了物业管理。截止目前，我旗先后成立了15家物业管理公司，从业人员3000人，其中70％为再就业、转业人员和农民工，年创产值2000万元。

2、新兴产业在探索中发展。作为一个刚起步的产业，旗委、旗政府对物业管理给予了高度重视，相继出台了《伊金霍洛旗物业管理实施办法》、《伊金霍洛旗住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》等具有指导性的政策文件，并规定凡新开发的社会化生活小区必需归集维修基金，以保证物业管理工作的良性循环。旗委、旗政府还多次组织旗房产、建设、规划、设计、国土、物价等相关部门及房产开发商召开座谈会，研究制定我旗物业管理工作的实施方案、措施、办法。我旗对所有小区采取补贴物业管理费的形式，即新建小区 补贴每户0.3元/月.，原有小区补贴每户0.5元/月.物业管理费给物业管理公司，既解决了弱势群体的实际困难，又支持了物业公司的经营发展，促进了小区的规范管理。

二、存在的问题

虽然我旗的物业管理工作取得了一定成绩，但是仍然存在一些问题，主要体现在以下几个方面：

1.法制建设滞后，相关主体间责任不清，部门协调不顺

1.1法律法规不完善。我国至今缺乏系统的物业法律体系，物业管理中各种法律主体的权利、义务没有明确，也给我旗物业管理在实际操作中带来了许多困难：一是产权关系不明晰，很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确，责、权、利难以界定，导致产生物业管理收费纠纷；二是法律责任不清，如在管理区域内发生丢车、人身伤害等案件，物业管理企业应当承担什么责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据；三是水电气等公用事业单位委托物业管理企业代收相关费用的责任关系不明确；四是公安派出所、居委会、物业管理企业、业主委员会在社区建设中的关系理不顺。

2．部门协调有待提高。由于现阶段物业管理主要还是靠政府文件的政策管理,造成了无法可依、政出多门等不规范现象,使一些人对物业管理认识上出现偏差。同时，物业管理行业与政府众多部门形成了复杂的关系,有些问题超出了房地产管理部门的职权范围，需要多方参与合作，而这类问题的协调、处理没有具体法律法规可遵照执行，使得各个部门之间职权牵扯不清，效率不高。

2.1发展不平衡，缺乏市场竞争，专业人员稀缺

2.1.1覆盖面偏小。从伊金霍洛旗物业管理的发展实践看，物业管理主要集中在旗政府所在地阿镇，而其它乡镇仍以房屋管理为主，与市区相比，存在一定差距。同时，伊金霍洛旗新开发的面积比例少，旧区多，条块分割，布局分散，进而使一些潜在的购房人把投资转向其他地区，使旗内物业管理市场雪上加霜。

2.1.2市场机制不完善。我旗尚未建立业主与物业管理企业双向选择机制，公开招标、投标体系还不健全，物业管理没有形成市场竞争的氛围。

2.1.3从业人员素质偏低。我旗物业管理从业人员整体素质偏低，他们的职业道德、专业技术、应急能力、法律水平等都难以适应现代物业管理专业岗位的要求。据统计：现有物业管理公司3000多名员工中，70％的员工来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，具有本科以上学历的高级管理人员仅20人。这种人才匮乏的局面如果得不到及早改善，势必影响物业管理行业整体水平的提高。

3.物业发展未成气候，群众理念有待提高，业主委员会作用尚未发挥

3.1散居区推行物业管理难度大。目前，我旗还有60％以上的散居区没有实行物业管理，这些散居区基础设施陈旧落后，残旧房屋连片，危房多，成形的独立小区非常少，以目前条件来讲，不适合实行全封闭、综合型小区物业管理，适合半封闭管理的小区也很少，大部分只能实行强制性、基本型物业管理，而且这种状况不是在一年、两年内靠某几个部门的力量所能改变的。

3.2居民物业管理商品消费观念淡薄。《物业管理条例》颁布实施已有几年，城区居民的物业管理观念有所增强，但收费难依然困扰着物业管理企业。造成这种状况的原因主要有两个，一是部分居民受长期“分房修房靠单位”观念的影响，还未形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。二是还没有制定与住房制度改革相衔接的物业管理货币补贴政策，职工工资构成中未包括物业管理支出部分，居民交费积极性不高。如物业管理公司管理业主近20000户，实际收费率只有70％，近1/3的业主因各种理由拒交管理费，而物业管理收费标准和收费率本身就偏低，加之小区入住率不高，使企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发展。

3.3业主委员会作用发挥不够。由于《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导，业主委员会的监管作用在旗内尚未形成气候。业主参与意识不强，缺乏“有能力、有权威”的组织者，共同决策事务，面临较大难度。

三、对策研究

实行物业管理是城市管理体制的重大改革，是房地产业发展到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念的更新，政府职能的转变，多方利益的调整和理顺，以及居民在心理上、经济上的承受能力。目前，人们已逐步认识到了物业管理新体制的优越性，这也是政府改变城市管理体制，提高城市整体管理水平的有效途径。因此，要进一步提高认识，更新观念，认真借鉴外地经验和做法，结合我旗实际，加速推进物业管理新体制，尽快缩小差距。

针对我旗物业管理工作中面临的困难和问题，如何促进物业管理工作规范发展，应考虑从以下几个方面抓好落实：

3.1.建章立制，稳步推进物业管理服务工作

3.1.1强化组织领导，加大物业管理的推进力度。一是建立领导机构。即建议由旗政府成立物业管理委员会，由旗政府分管领导任主任，旗政府有关领导和物业管理主管部门领导任副主任，建设、房管、公用事业、公安、工商、物价、供水、供电、供暖等相关部门或单位领导为成员，下设物业管理办公室（可设在物业管理主管部门），物业管理主管部门分管领导任办公室主任，由物业管理委员会统一组织、指导和协调全旗物业管理工作。通过强化物业管理主管部门职能，把好物业管理前期介入关，使物业管理能够贯穿房地产开发的全过程，为后期实施物业管理创造良好条件。二是搞好部门合作，将收费到户问题真正解决好、落实好。按照国务院《物业管理条例》的规定，建议旗政府就供水、供电、供暖等公用事业单位收费到户问题召集有关部门进行协调，明确相关单位和物业服务公司的职责与义务，以及有偿委托服务关系，合理减轻物业服务公司负担。有关部门要从各自的职能出发，积极搞好配合，拿出过硬的措施，形成强大的合力，大力推行一户一表改造，实现向最终用户收费的目标，共同促进物业管理水平的提高。三是尽快建立健全物业管理政策法规体系。健全的物业管理法规政策对规范发展物业管理工作具有非常重要的作用。因此，要加大物业管理法规政策的建设力度，从当前各地的物业管理现状出发，根据《物业管理条例》的规定，要尽快起草出台一系列物业管理方面的配套政策和规范性文件，明确影响或制约当前物业管理工作的各项重点问题及各方的责、权、利关系，为推进和完善物业管理提供法律保障。

3.1.2切实解决好物业管理的前期介入问题 。物业管理的前期介入是搞好物业管理工作的先决条件，主要应抓好以下三个阶段，切实解决好规划、建设、管理的衔接问题，为实施规范物业管理奠定良好基础。一是在小区规划论证及报建阶段，物业管理主管部门要参与建设项目的可行性研究，审查规划是否体现物业管理的全部需求，为实施规范化物业管理创造良好条件。二是在小区开发建设阶段，实行物业管理全程参与制度。物业管理主管部门代表业主监督小区规划落实、施工质量、配套设施等建设的各个方面，及时发现物业使用功能与使用质量上的问题并切实解决，防止留下后遗症。同时，物业管理主管部门要督促房地产开发企业按照《物业管理条例》的有关规定，通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业，监督物业服务用房配套落实情况，提前策划前期物业管理方案，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。 三是在小区综合验收阶段，建立小区综合验收及物业投入使用许可证制度。由建设主管部门牵头，物业管理主管部门参与，按照有利于物业管理顺利开展的原则进行综合验收。经验收合格的，由物业主管部门发放物业投入使用许可证，并完成前期物业管理的移交工作，否则，房管部门不予办理确权发证手续。

3.1.3理顺关系，明确各方职责。一是调整公用事业部门的收费管理形式。按照国务院《物业管理条例》的有关规定，由目前的物业服务企业向业主代收相关费用，转变为由水、电、暖等各专业单位向最终用户收费。由物业服务企业代收的，需要签订委托服务合同，约定双方的权利与义务，并明确委托服务费用。二是明确公安机关与物业服务公司的关系。公安机关要重心向下，强化片警和群防群治工作，加大住宅小区刑事和治安案件的侦破力度，指导物业服务公司搞好小区保安工作。物业服务公司则要认真落实与业主签订的安全保卫责任，加大巡防力度，协助公安机关抓好住宅小区安全工作。三是明确居民委员会与物业服务公司的关系。要突出居民委员会行政管理的主体地位，让其逐步从市场和企业管理事务中分离出来，专司区域性精神文明建设、治安防范、计划生育等事务性工作。物业服务公司要切实担当起住宅小区“管家”的责任，在搞好服务的同时，积极接受居民委员会的指导，主动配合居民委员会开展工作，促进社区建设水平的提高。四是明确物业服务公司与业主双方关系。要正确引导物业服务公司转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者”转为接受业主的委托，为业主服好务、管好家，并取得合理报酬的服务者。同时，引导业主转变过去那种福利型用房意识，自觉主动交付物业服务费，模范履行其应尽的义务。

3.2明确发展方向，提升服务水平

3.2.1走区域化、市场化、集团化发展之路。一要实行区域化物业管理。实行区域化物业管理，可以提高城市的整体管理水平，使物业管理企业实现规模效益，可以减轻产权人、使用人的经济负担，加速创建文明城市、文明城区活动的开展。因此，政府应统一规划，按照行政区域设定范围实行物业管理。以城镇规划的自然区域为基础，以有利管理、工作、生活为原则，以提高城镇整体管理水平为目的，设定若干个物业区，化分散为集中管理，形成整体优势，提高城镇整体物业管理水平。二要引进市场竞争机制。只有引进竞争机制，通过市场上激烈的较量和角逐，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能激励物业管理企业提高管理服务的水平和自身的素质。同时，市场化也是维护产权人、使用人合法权益的有效保证。三要形成规模化发展。规模化是物业管理企业的必然趋势。应当通过企业间的兼并重组，强强联合，扩大企业规模，实现优势互补，发挥整体功能，提高经济效益，增强企业的竞争实力，使企业步入良性发展轨道。四要专业化发展。在物业管理主管部门的指导下，小区的开发建设单位和居民委员会要密切配合，组织业主民主选举产生业主委员会，使业主委员会自治管理与物业服务公司专业化管理相结合。同时，制定优惠政策大力发展社会化、专业化物业服务公司，鼓励和引导依附性物业公司从开发商这一母体中分离出来并走向社会，培育和完善物业服务市场，形成业主和物业服务公司双向选择机制。

3.2.2下决心搞好旧小区整改，从根本上解决历史遗留问题 一是成立市政府综合领导机构。建议市政府成立旧小区整治改造领导小组，由领导小组统一组织协调旧小区整改工作。 二是要抓好旧小区整改资金的筹集工作。本着“政府拿一块、受益业主负担一块、社会筹一块”的原则，在做好政府和业主资金筹集工作的基础上，借鉴先进地区经验，建议设立商住小区整改统筹资金，在商品房销售时，可按每平方米20元左右的标准收取，专项用于解决问题突出小区或旧小区的整改。对开发商开发遗留问题较多的小区，要按照“谁开发、谁改造”的要求，由开发商出资，本着缺什么补什么的原则，对各项基础设施进行配套整改，达到符合物业管理要求的条件。 三是分类治理。针对各小区存在的不同问题，采取不同的对策，在先期试点的基础上，逐步在城市全面铺开。对有物业服务公司的住宅小区，重点是规范、提高水平；对问题较多的住宅小区，要以清理乱搭乱建、乱停乱放为重点搞好秩序整顿，以环境设施、物业服务用房、绿化、美化和亮化为重点搞好设施配套，以地下管网更新和小区封闭改造为重点搞好功能完善；对达不到规模效益的小区，重点是打破单位界限搞好规模改造。同时，没有进行水电暖改造的小区，要按照“谁受益、谁投资”原则，加快一户一表改造步伐，逐步实现抄表到户，收费到户。四是管好住宅专项维修资金。新建住宅小区要按照规定足额归集专项维修资金，决不能出现新的无住宅专项维修资金的住宅小区；原来没有落实到位的房改房专项维修资金，要从住房公积金中剥离出来，专户储存，专款专用；对开发商已收取未归集的住宅专项维修资金，要加大追缴力度，能归集的要全部归集；对从未缴纳住宅专项维修资金的老住房，要采取在房产交易时进行补交等办法，使资金归集尽快到位。同时，要明确住宅专项维修资金业主所有权地位，加强资金监管，确保专款专用，最大限度地维护业主的合法利益。

四、结束语

当前，物业管理作为我旗一个国民经济体系中不可或缺的关系到国计民生的重要行业。行业内、外部环境都在发生着重大变化。我们相信在物业管理企业与业主共同努力下，物业管理行业将超越现有的管理模式，把物业管理水平提升到新的高度，为我旗建设成为宜居第一城市而增添新的光彩。