浅析万达集团的资本运营

摘 要：资本运作模式的正确选择是企业发展最有效的途径。企业资本运营的核心是正确处理资本运营模式的战略性选择。通过对资本熟练的操作技巧，以最大限度地提高资本收益。企业资本运营的发展应注重创新和实践。

关键词：资本运营模式；资本运营；创新

大连万达集团创立于1988年，92年改制为股份有限公司，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产1950亿元，年收入1051亿元，年纳税163亿元。是中国民营企业典范，因此研究万达集团的资本运营及创新就显得尤为重要。

一.万达集团的收缩与扩张

随着万达的发展，万达集团一直在调整战略重心。

92年在广州成立了一家公司开始。南北方市场在当时有很多差异，相互沟通也有障碍，使得南北方市场在生意的往来上十分萧条，但是万达开启了两方往来的先河，主动向南方成立公司，鼓舞了企业们走出去的勇气。从1998年开始在全国扩张，实施跨区域发展战略。万达成为中国第一个跨区域到异地扩张的房地产企业。但从04年国家对七大行业的宏观调控中包含了万达的购物中心主业后，集团就将显现出其短期融资长期投资的风险。幸运的是，万达在2004年宏观调控早期便预见到了将购物中心大规模扩张的危机。

于是04年年末，大连万达就提出了将建设经济型的连锁酒店作为万达新的核心，实施购物中心及商业地产的缩减，经济型酒店业的投入，房地产业保持稳定发展的定位。万达预见了这个产业巨大前景。经济型酒店的出现填补了我国酒店业产品中的一个空档，消费者对这个产品的需求量也很大。这些经济型酒店除了可以省下大笔费用。此外，因为连锁酒店的建设和管理具有统一标准，所以经济型酒店得以迅速轻松的蔓延全国。

二. 万达集团的联合与融资

万达与企业及商户的联合。国家颁布的新土地政策影响了作为房地产开发商的万达在规模扩张上的雄心，于是万达集团想到了与企业及商户联合。大连有块超大地皮挂牌拍卖，近百亿元的购地成本，任何一家想单手操作都很困难。百年难遇的超大地皮万达自是不会错过，因此万达决定合纵联横，与地产商搞联盟。不能独自拿下的土地就联合其他企业一起共同赢利、共摊风险。万达就与大连名列前十的地产企业共同投资建立了家平等股权的股份公司。继而一起在全国范围内搜索大规模的地块。

万达的融资方式。广场商铺的产权分散在企业经营中难于管理，于是万达在04年以来实施了只租不售的理念，采用持续收取租金而不是一次性收取销售回款的方式。只租不售的模式整合了商铺产权分散不容管理的问题，也为开发商提供长时间稳定的现金源，却因大批资金无法短时间收回，这让开发商面临着资金短缺的致命危机。在宏观调控大背景下为了避免紧绷的资金链断裂，万达必须着手寻找出新的融资渠道。最后，万达选择更加直接、迅速的融资模式，抛售出40%的股权兑换出80多亿元的海外资金，成功躲避了危机。

细数国外的购物商圈的资金都是由房地产信托基金支撑起来的。那么万达最重要的融资方式是如何建立起房地产信托公司。因此集团确信要将已经完善的商业地产转换成信托基金在海外上市。房地产信托投资基金即real estate investment trust，缩写REITs。指以房地产信托基金为工具，由开发商将通过在资本市场的证券化和举行基金单位筹集资金的公开发售，并保留一部分收入享受分红和资产增值。原始开发商的商业房地产的承包仍由其关联公司管理。由REITs为房地厂商带来的回流资金可以投入新项目的研发，待项目日趋成熟后又可以卖回给自身的REITs。总之，房地产投资信托基金是一个商业房地产证券化的工具，将原本由开发商出售的有形商铺转化成在资本市场售卖的无形信托基金。由澳大利亚的麦格理银行旗下的子公司与大连万达房地产总部共同企划将在内地房地产投资信托资金发行的基础上在香港上市，预计筹集资金一亿美元。

三.多元化经营与建立核心竞争力

万达集团的多元化经营遍布各地，住宅、商业房地产、酒店、电影院线、文化旅游等。经营的多元化能壮大企业整体规模，用企业内部存在的优势来增强企业实力，分散经营集中的风险。通过保持和扩大其有把握的主营业务在市场中的份额来扩展经济规模，提高效益。拥有强大竞争优势且稳健的主营业务就是企业盈利的生存根基。即企业应在巩固加强自身核心竞争力的基础上兼顾扩展企业多元化。

随着万达逐步有序的成长，其建立的核心项目也不同。万达的竞争力之前有四部分。一部分订单地产，万达首创的模式"订单商业"，使用先招商、再投资的模式，共同发展。不止于国内企业更有跨国企业加盟，不但加强对营店的经营，并通过主营店推进周边小店的发展。即先招商，后建设，确保商业项目的开发不间断，投资以后能够持续租赁且收取租金稳定，避免了投资失败。二部分是城市的综合体开发，万达的城市综合体包含了酒店、办公楼、公共设施、购物中心、文化娱乐设施、住宅楼等。这是万达在全球的首创。这个模式的创造和创新，使万达获得了绝对的市场优势。依仗这个万达在市场上就有了选择及议价的能力，使企业获得超常规的发展。三部分是商业物业管理，万达原本只想做投资商、发展商，但是后期物业始终没能找到一个合适的管理机构且合作的物业公司价格昂贵，于是万达创立自己的物业公司来管理，并吸纳了大量这方面的人才。

四.万达集团资本运营新战略

万达集团运营模式的选择就是在实践中创新，在创新中发展。万达的资本运营在未来不单要千亿资本来布局全国，也将踏出国门，投资拓展海外市场。14年万达集团继续发展其新产品文化产业。文化产业具有无限的发展空间，文化产品具有最直接最深刻的感召力，一部优秀作品的影响力能够留存甚远。企业经营的最高层次就是经营文化。虽然文化投资承担的风险较大，但万达坚信其领导的文化产业能成为中国乃至世界最强而有力的传递者。如今，其现代服务产业势头已经超过了房地产业，估计不久后现代服务产业将支撑起万达做为新的核心竞争力。

而从12年成功收购美国的AMC影院公司标志着万达集团在国际上成功迈出的第一步，13年6月万达集团又以3.2亿英镑鲸吞英国圣汐游艇公司的91.8%股份，且将再投入近7亿英镑，在伦敦中心地段建造超五星级的万达酒店。万达集团正步步稳而有力的继续蔓延海外市场。

总之，资本运作模式的正确选择是企业发展最有效的途径。企业资本运营的核心是正确处理资本运营模式的战略性选择。通过对资本熟练的操作技巧，以最大限度地提高资本收益。企业资本运营的发展应注重创新和实践。结合万达集团的成功了解到企业的成功在于在社会发展的推动下有顺序地发展有重心地选取合适自身状况的资本运营模式。在理清企业的发展方向、优化调整产业结构过程中，应着重在促进构建企业内部有发展优势的产业链。在转变经营方式、组织结构变革的同时，应着重在构建母公司产权，提升控制力和资源整合。在拓展多元化经营及探索产融结合的过程中，应着重在提高核心业务价值，不盲目追寻扩充项目。在探索进入海外的资本市场、谋求全球范围的经营同时，应着重建立能适应国际标准的资本对接的经营平台。构建境外上市通道，再带动企业海外整体发展。

参考文献：

[1]胡国松. 资本运营与核心竞争力构建 [J].四川经济研究2003/7-8

[2]王丽萍. 企业资本运营模式初探 [J].活力2012/3

作者简介：王聪（1989.7-），女，汉族，辽宁大连人，辽宁师范大学会计系硕士研究生，主要从事证券投资理论与实践研究。付维璨（1988.7-），女，汉族，山东烟台人，辽宁师范大学会计系硕士研究生，主要从事财务会计理论与实践研究。