个人住房贷款的风险及防范

中图分类号：F291 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2014）02-000-02

摘 要 个人住房贷款是随着城镇住房制度改革不断深化而发展起来的个人贷款之一， 尤其是近几年发展较快。建设银行2006年底各家商业银行个人住房贷款余额之和为21779.74亿元，同比增长了42.46%，比2000年增长了26.64倍。其中全国建行余额占5500亿。六年间的个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%以上。

关键词 个人住房贷款 风险 防范

个贷业务发展较快一是受国家扩大内需拉动经济增长的房贷政策影响；二是基于各家商业银行对发放个人贷款的判断和定位。但随着个人住房贷款余额的增加，不良贷款额也在逐年攀升。截至2006年底，全国建行不良贷款余额由上年的73.2亿上升到92.1亿，增长了18.9亿，增长率为25.8%。其中“假个贷”问题突出，其次，因制度缺陷形成的不良贷款余额，而其余则是操作流程遵循性差造成的。

1个人住房贷款的定义

个人住房贷款是指个人购买住房时向银行申请的贷款，这种贷款通常向因购买自用普通商品住房，具有合法居留身份和完全民事行为能力，并有还款来源的自然人发放的贷款。目前银行可提供最高八成30年的个人住房按揭贷款。

2按揭贷款与公积金住房贷款的区别

公积金贷款是建设银行接受住房公积金管理部门委托，用住房公积发放的个人住房贷款。用于支持借款人在中国大陆境内城镇购买各类型住房，有时与个人住房贷款合贷称为组合贷款。

具有完全民事行为能力且按时足额缴存住房公积金的职工及机构都可使用公积金贷款，但其最重要的条件是按时足额缴存住房公积金。

3贷款在操作中存在的风险

对于风险一般有两种说法，其一认为收入或本金的可能损失，或者预期收益不能达到，因而具有难以琢磨的变动性。另一种说法认为风险是指投入一定数额的资金将来收益大小的不确定性。这两种说法的实际意义是一致的。

3.1个贷审查风险控制较难把握

个人住房贷款与对公贷款比较，金额比较小，笔数较多，尤其是批量按揭贷款时，需要审查的资料比对公贷款资料多几倍甚至十几十倍，信贷人员的审查极可能疏漏，这就使由于客户提供资料不准确或故意欺诈等原因形成认为风险因素。

3.2客观因素导致银行难以回收贷款

个人住房贷款的抵押物处置较难是比较常见的一个问题。银行在借款人无力偿还贷款、需要处置抵押物时，会受到市场及顾及社会稳定等因素的影响。特别是因客观原因导致职工下岗、失业、疾病或收入大幅下降等影响还款，又没有社会保障的，法院往往会作出不利于银行的判决，造成银行潜在风险损失。此外由于我国保险险种中没有开办履约保险，银行不会因为借款人违约未履行还款义务得到社会保险部门损失补偿，无法转移贷款风险。

3.3廉租住房制度尚未建立

目前国内廉租住房制度尚未建立，而这种制度在国外已经比较完善。它能为因主客观原因拖欠银行贷款而且抵押房屋被收的借款人提供基本居住环境，既保证了社会稳定又降低了银行贷款的风险，这种有政府部门参与和支持的政策制度为个人住房贷款业务健康发展提供了有力保障。

3.4个人信用评价体系亟待完善

各家银行对于发放个人住房按揭贷款最为头疼的是个人信用无法判断，在国外贷款银行均通过商业的信用机构来完成信用调查工作。目前国内有的地方虽然建立了个人信用评价制度，但其存在诸多不足：一是缺乏对客户评价的相对统一性和标准；二是资料失真现象严重。因为客户为了达到贷款目的，可能提供虚假证明材料：三是信息资源没有达到共享，这些都限制了个人信用评价体系在实际操作中的广泛应用。

3.5开发商“假个贷”

假个贷是指房地产开发商以套取银行资金为目的，指派主观上无真实购房意愿的相关人员以购房者的名义向银行办理按揭贷款的行为。由于我国开发房地产获得的利润相对较高，使得许多企业纷纷加入房地产开发行业，这些企业开发资质不高、信用低、资本金不足，他们的开发往往靠拖欠建筑工程款、赊欠原材料、骗取银行贷款等进行。这些“假个贷”一般通过员工内部虚假认购，或通过串通亲朋好友签订虚假购房合同，开立假首付款凭证来套取银行资金，由于此类贷款没有真实交易作为基础，所以这些贷款的借款人根本无还款能力和意愿，都是由于开发商统一处理，如项目开发、销售情况正常，而银行没有及时发现，开发企业会按合同约定逐月正常还款，如资金宽裕或银行发现后采取严厉措施，也可能会代借款人一次性还款或提前部分还本。一旦企业资金周转出现问题，如项目开发不理想，开发企业则会拖欠不还贷款，就会出现大批逾期贷款。由于这些不良贷款处置困难，严重阻碍了个人住房贷款的正常发展，已成为当前银行面临的一个棘手难题。以建设银行为例，2006年底因假个贷造成的不良贷款余额达50亿，占不良贷款总额的41.6%，是各大银行急需解决的首要问题。

4防范个人住房贷款风险的对策

4.1完善个人住房消费贷款相关的政策和制度

积极制定与人民生活关系密切的保障制度，如医疗保险、养老保险、失业保障和事业救济制度，尤其要落实住房补贴资金和继续完善住房公积金制度。同时完善个人收入分配制度。缩小贫富差距，提高人们预期收入水平，使人们支付能力不断加强。

4.2建立个人信用评价系统

个人信用评价系统需要我们政府部门加大参与与协调力度，建立起有金融、证券、保险、税务等多家机构参与的、多方受益的风险管理平台系统、并保证系统具有时效性和统一性，能真实反映借款人的银行存款状况、信用卡消费、个人收入变化、个人纳税情况及借款人的年龄、文化程度、从事职业等。同时能达到为多个行业、多家金融机构提供共享的信息资源。这种系统通过调用系统参数为贷款人客观评定个人信用度分值，据此合理确定借款人贷款额度、贷款期限，达到有效控制分县的目的。

4.3住房抵押证券化

住房抵押证券化有助于防范化解商业银行的经营风险、促进住房抵押贷款一级市场的发展。为社会投资者提供具有较高信誉的中长期投资工具。发行住房抵押贷款证券化应具备以下条件：一是要具有一定的住房抵押贷款规模，且住房抵押贷款的比率不低于贷款总量的25%以上（此标准考虑我国对贷款质量的认定存在人为因素影响）。按照发达国家的经验，当住房抵押贷款余额达到各项贷款总额的30%时，银行就应该考虑调整其资产结构，采取出售住房抵押债权的方式。降低住房抵押贷款比例；二是要考虑银行的不良资产占用，这部分资金属于长时间的占用。一定程度上影响银行自己的流动性、安全性，对此，银行要通过对这部分资金的重组和包装，分散金融风险；三是根据各地实际情况，因地制宜地实施住房抵押贷款证券化，不一定经济落后的地方就不能实行住房抵押贷款证券化。要看其是否具备住房抵押贷款证券化的条件。

4.4健全保险机制

目前在银行发放个人住房抵押贷款中已经引入了房屋保险，在此基础上有的人提出由银行和保险公司联手建立以“保单换贷款”的融资方式，即由借款人以其在保险公司的寿险、养老保险作为职业亚，向银行申请个人住房贷款。如以寿险作为质押的个人住房贷款，当借款人在保险期间内由于疾病或者意外事故导致死亡、不能偿还贷款时，可由保险公司负责偿还借款人所欠银行的贷款，降低银行损失。

4.5建立廉租住房制度

在国外，廉租住房制度是政府购建一些低标准、低租金的住房，通过法律程序强制出租给以房屋设定为抵押标的的违约者，违约者可以交纳比市场价格低得多的房租入住，以解决违约人居住问题。现在我国个人住房贷款业务发展已经初具规模，但由于主观或者客观原因不能归还银行贷款的情况时有发生。为了银行能顺利收回抵押物，维护政府社会形象，保持社会稳定，同时保护购房者利益，政府部门应尽快建立适合我国国情的廉租住房制度，为社会各部门、机构提供配套服务，降低银行无法及时处置抵押物带来的金融风险。

4.6建立贷款违约惩戒机制

个人住房贷款作为一种优良信贷品种，已经越来越普遍地被广大客户所喜爱。但个人住房贷款的不良率也在急剧上升，对银行的资产安全形成了威胁。我们分析了不良贷款的成因，并相应的出台了解决办法并逐渐执行，我们的个人贷款资产质量一定会大大提高。