浅议房屋权属登记管理制度的完善

摘要：房屋权属登记是政府部门公共管理的一个重要组成部分，随着2008年7月《房屋登记办法》的正式施行，以及旧办法的废止，我国房屋权属登记制度迈上了一个新的台阶，本文对新旧办法进行了比较，剖析了新办法的特点，并对如何完善现有的管理制度提出了一些看法，希望能对政府部门的房屋权属登记管理提供借鉴。

关键词：房屋权属登记、管理制度、完善

一、 前言

房屋权属登记是政府加强房地产行政管理，促进房地产事业健康发展的有效手段，也是房屋权属所有人维护自身权益的重要的法律依据。随着我国经济的迅速发展，房地产事业的蒸蒸日上，国家相继出台了《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令[1997]第57号）、《建设部关于修改管理办法的决定》（建设部令[2001]第99号)和最新颁发的《房屋登记办法》来规范房地产产权归属的登记问题。虽然如此，我国的房屋登记管理制度依然不甚完善，下面将就我国房屋登记的发展，新、老办法的异同和如何根据新的《房屋登记办法》完善现有的登记管理制度进行逐一论述。

二、 我国房屋产权登记的发展

以《物权法》和《不动产登记法》为分界，我国的房产登记可以分为三个阶段：权利确定阶段、行政保障阶段和统一登记阶段。

1. 确权阶段

这一阶段从新中国成立开始，农村进行，城市则进行房地产产权的处理，由于新中国刚刚成立，各种法律法规不甚健全，虽然成立了相关的机构，但直到改革开放后才完成了第一次全国城镇房屋普查，开展了全国范围内的房屋产权登记，并发放了产权所属凭证，同时，为了产权确认的需要，出台了相当数量的法律、法规来规范当时的房屋权属登记管理制度。

2. 行政确认阶段

这一阶段的标志是《物权法》的出台，原有的房屋权属登记只是为了明确房屋的产权归属，在处理相关房产纠纷的时候，可以作为法律依据使用，而《物权法》出台以后，将房屋权属列入了行政管理的系统之中，为房屋权属登记的统一行政管理打下了基础。同时，《物权法》配合《房屋登记办法》，规定了房屋权属登记的法律效力和登记的机构、职责、程序、类型等细节问题，使得房屋权属登记称为了正规的行政行为。

3. 统一登记阶段

这一阶段的标志是《不动产登记法》的出台。随着国家市场经济的发展，参考国内的实际情况和国外的不动产登记的经验，实现国家范围内的房屋权属统一登记已是大势所趋。《物权法》第十条规定：国家对不动产实行统一登记制度。这使得统一登记成为了法律规定。接下来的97年、01年和08年出台的房屋登记办法因为细化了管理制度与登记条例，也可以算作一个新的阶段。

三、 新旧登记办法的差别

新的《房屋登记办法》参考了《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设条例》等法律、法规，其制定的目的是为了规范房屋权属登记行为，保护产权所属人的正当权益，并维持房地产交易秩序。与旧的，已废止的《城市房屋权属登记管理办法》相比，新的《房屋登记办法》有以下几点新的变化:

1. 由确权登记模式变为申请登记模式

首先，新办法本着“以人为本”的态度，方便群众办理房屋所有权登记。旧办法中的登记指的是确认房产权归属的行为，而新办法则将登记改成了在房屋登记薄上的记载行为，也就是说，在新办法施行后，管理机构不再有义务主动核实房产归属，希望获得房屋所有权证的个人需要主动向房屋登记部门申请，经过该部门核实并登记在房屋登记薄上后，产权归属方能确认，保护了房屋产权所有人的权利。

2. 登记范围新加了集体所有土地上的建筑物

旧办法中的登记范围仅限城镇中的房屋权属登记，农村房屋权属登记要依照《村庄和集镇规划建设条例》来施行，这样处理确权登记不平等也不够规范和集中，所以新办法将集体土地范围内的房屋权属登记单列一章，使得农村房屋权属登记可以和城镇登记享有同等的法律效力和管理制度，保护农村居民的房屋产权归属。

3. 房屋登记簿制度的确立

原有制度规定的房屋产权登记主要是核实权属、发放房屋所有权证，新办法在此基础上还要求当地的房屋产权登记机构建立当地的房屋权属登记簿，这一登记薄的建立是国家公信力保证的档案簿册，对产权的更迭具有证明和确认的作用。任何有关的房屋权属登记，必须先登记在该档案簿册上，方产生法律效率，核实发证，所以该档案登记簿能够清晰地反应该房屋产权归属、产权变动等信息，相比与个人持有的房屋所有权证具有更强的公信力和权威性。

4. 房屋所有权证作用的重新界定

旧办法规定房屋产权所有人拥有的房屋所有权证是所有权的唯一凭证，而新办法重新界定使用范围后，房产证的作用实际上称为了房屋产权登记簿的书面证明，也就是说房屋所有权的最终解释权归于当地的登记部门，房屋产权的归属以登记簿为准，一旦发生纠纷，需按照登记簿确认的为准。

四、 完善房屋登记制度的有效办法

新的办法为服务广大群众，保障广大人民群众的合法权益做出了深思熟虑后的合理修改，使用三年来取得了相当的好评，但依然有着一定的提高空间。来进一步方便大众办理房屋权属登记，维护自身的权益。

1. 以人为本，实行人性化服务

作为政府登记机关，为人民服务是基本宗旨，房屋权属登记虽然在房屋登记工作人员看来只是一连串的程序，但对于个人而言，房屋的产权归属意义重大，因此，在办理房屋权属登记过程中应该考虑到广大业主的心理状态，营造舒缓的办公环境，提供明确的登记流程指导，登记过程中要认真确认登记的内容，在房屋登记薄上登记前要是房产所有人确认后，进行登记并发放房屋所有权证。确保房产所有人的权利得到保障。

2. 完善责任体系，健全制度保障，实现各机构合作办理

首先，房屋权属登记具有法律效力，生效后对个人影响巨大，登记人员要有明确的责任意识，各流程的设计应顾全效率与责任、质量的统一关系。其次，要有明确的问责制度和防腐体系，因为，新的办法规定了登记薄的法律地位优先于房屋所有权证，并以政府的公信力担保，一旦发生篡改现象，对政府的公信力造成不可估量的损失，所以要建立完善的制度体系防止腐败现象的发生。最后，房屋的购买与房屋权属的登记具有一定的关联性，由于房产的价值巨大，所以应在房产登记办公地中引入银行、公证和税务等部门的参与指导，帮助个人在办理房屋产权登记的过程中明确个人责任。

3. 统一登记

多级登记、门槛众多一直是我国房屋权属登记难以解决的弊病，新的办法中解决了城市与乡村房屋权属登记的差异性对待，是一项好的改进，但还是没能彻底改变市、区两级登记模式造成的重复性登记带来的政府公信力下降的弊端。另外登记流程经过的部门众多，往往办理一次房屋权属登记需要多次跨越整个市区，只是为了取得某办事处的一纸证明，使得房屋权属登记的效率大大降低，给民众带来了极大不便。因此统一登记势在必行。整合现有的登记机构，建立唯一的登记机构，明确流程细节，使得在办理房屋权属登记时可以在一处或就近取得所有的登记所需文件，提高登记的公信力，方便群众办理房屋权属登记。

总结：

随着经济的发展，房价的提高，群众对办理房屋所有权证的重视程度与日俱增，新办法的颁布使得房屋权属登记的依据更加简单、明确，也使得群众对政府登记办事机构的效率提出了新的需求，如何准确、高效的服务广大群众成了房屋登记部门的一大迫切任务。当务之急是改善机构的冗杂，提高房屋登记人员的素质，结合新的《房屋登记办法》，细化流程，改善当前的办公方法，向着更加人性化的要求，服务于广大群众。

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