浅析《房屋登记办法》的与时俱进

摘要:依据《物权法》制定的《房屋登记办法》,相比其之前的《城市房屋权属登记管理办法》,在立法宗旨、立法原则、房屋登记类型等方面开拓创新,与时俱进,针对性、实用性和可操作性较强。本文主要通过《房屋登记办法》与《城市房屋权属登记管理办法》的比较,弄清二者之间的区别和联系,并以此为切入点,深入探析现代房屋登记制度的内在规律,便于更好地履行房屋登记职责。

Abstract: Compared with the previous "Urban Housing Ownership Registration Management Approach", the "Premises Registration Methods" developed according to "Property Law" has the innovation in aspects such as legislative purpose, legislative principles and housing registration type and with the advantages of progressing with the times, relevance, applicability and manipulation. Through comparing "Premises Registration Methods" and "Urban Housing Ownership Registration Management Approach", the difference and connection between them have been clarified. Making this as a starting point, the paper makes in-depth analysis of the internal laws of modern housing registration system to facilitate better the performing of housing registration duties.

关键词:房屋登记;登记程序;登记制度

Key words: premises registration;registration process;registration system

中图分类号:D92文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)30-0106-02

0引言

《房屋登记办法》2008年7月1日起实行。对照1997年10月27日,2001年8月15日修改的《城市房屋权属登记管理办法》,仅从题目上,就可以一目了然地看出二者有着本质区别。《房屋登记办法》在如下几个方面突出体现了房屋登记制度的开拓创新和与时俱进。

1房屋登记的范围不同

《城市房屋权属登记管理办法》登记的范围是城市规划区国有土地范围内房屋的权属登记。

《房屋登记办法》登记的范围扩大了,既包括国有土地上的房屋,也包括集体土地上的房屋。同时还规定,具有独立利用价值的特定空间以及码头、高速公路、油库、雕塑等其他建筑物、构筑物,也可以参照房屋登记的规定和程序,由房屋登记机构依法登记。

2重新界定房屋登记机构的职责

《城市房屋权属登记管理办法》的房屋权属登记,是指县级以上人民政府房地产行政主管部门可以授权当地房屋登记机构,依法确认房地产产权归属关系,它将房屋登记界定为一种行政确权行为。

《房屋登记办法》依据“物权法定”的原则,剥夺了房屋登记机构行政确权的职责,规定房屋登记机构只是依法将房屋权利和其它应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载。通过确立房屋登记簿的核心作用,将房屋登记的职责框定。就是要将应当登记的物权设立、转移、变更和消灭等变动情况和其他事项登录记载于房屋登记簿上,以备公众查阅。

3“管理”从现行法规中淡出

以前,在政府管理部门出台的门类繁多的法规、规章中。“管理”二字使用频率最高,似乎成了部门规章不可或缺的万能法宝。这几年,随着市场经济的不断发展,国家的法律、法规不断完善。一个可喜的变化是这些法律法规更加人性、科学、合理。《房屋登记办法》中“管理”二字悄然淡出就是一个证明。

请不要小看这一变化。不用去看规章里面内容,仅仅看这题目,就知道这部法规的立法宗旨和原则发生了根本性转变。房屋登记的性质发生了质的变化。由过去的“确权发证”转变为“记载公示”;由不申请房屋登记违法转变为依申请而启动房屋登记等等。

依照《城市房屋权属登记管理办法》,房屋登记机构依法享有许多行政管理职权。例如:自房屋新建或者转移事实发生90日不登记,房屋登记机构有权处罚;房屋登记机构依职权可代为登记;依职权可注销登记等等。而《房屋登记办法》出台后,基本上取消了房屋登记机构的“权属”功能,彻底取消了“管理”职能。《房屋登记办法》首次将房屋登记的权利还给了申请人,把房屋登记的程序变为“依申请”而启动。

4科学合理调整登记的程序

《房屋登记办法》将房屋登记程序调整为:①申请;②受理;③审核;④记载于登记簿;⑤发证。房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告。

《房屋登记办法》把之前的“受理登记申请”拆分为“申请”和“受理”两个部分,使登记程序更为清晰明了,科学合理。房屋登记依申请启动,以共同申请为原则,以单方申请为例外。登记成为一种自愿原则,不再有时间限制,没有人可以强迫,同时也规定物权不经登记不能对抗善意第三人。申请人按照要求,向登记机构提交申请材料,申请人应当对提交的申请材料的真实性、有效性、合法性承担责任。登记机构受理登记申请时,加入了询问程序,确保登记内容的真实性,消除登记风险及存在不安定因素。

《物权法》第十二条规定:“登记机构应当履行下列职责:①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;②就有关登记事项询问申请人;③如实,及时登记有关事项;④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。”《房屋登记办法》第十八条也相应规定了房屋登记机构在受理申请人的登记申请时的具体事项。例如:房屋权属证书的真伪;申请材料是否符合法定格式,申请材料是否齐全;当事人提交的申请材料之间与登记簿之间的记载是否存在冲突和不一致等等,还规定了登记机构应当进行询问的事项有:①申请登记事项是否是申请人的真实意思表示;②申请登记房屋是否为共有房屋;③房屋登记簿记载的权利人是否同意更正;④登记机构可以就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并连同登记申请材料一同作为权属档案进行保存。

《房屋登记办法》程序加入了登记簿这一重要环节,经过登记机构对于受理的登记申请进行审核准予登记的,要将予以登记的事项记载于登记簿。登记簿制度是《物权法》确立的新制度,具有法定性、权威性和统一性的特征,登记簿概念的引入是登记基本制度的重大变革。登记簿是房屋权利归属和内容的根据,是房屋登记机构制作和管理的,用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。申请人也可以在登记机构将申请登记事项记载于登记簿前撤回申请,一旦登簿即使未发证,也发生法律效力。

5将《物权法》创设的不动产登记类型予以细化

根据《物权法》的规定,《房屋登记办法》还增设了五大登记制度。一是预告登记。主要内容包括预告登记的具体类型,预告登记的效力,以及每一种预告登记类型的申请方式、申请条件和审核条件。预告登记是一种特殊的公式方法,它所登记的并不是“物权”,而是买房人根据买卖合同请求房屋和移转房屋所有权、或者设立抵押权的“请求权”。二是更正登记。更正登记的启动程序有两类:第一类是《房屋登记办法》第74条规定的登记机构依当事人申请启动更正登记程序,第二类是《房屋登记办法》第75条规定登记机构依职权启动登记程序。三是异议登记。规定了异议登记程序,重点规范了异议登记申请、失效、注销等问题,充分维护当事人的合法权利。异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。四是地役权登记。规定了地役权登记的程序、应提交的登记材料、予以登记的情形、地役权转移和变更等问题进行了具体和详细的规定。五是最高额抵押权登记和在建工程抵押登记。对一般抵押权的内容进行了完善,同时增加了最高额抵押权登记和在建工程抵押登记内容。