模糊理论在房地产估价领域中的应用研究

摘要：本文在分析市场比较法所存在问题的基础上，将模糊理论引入到房地产估价中，并

根据模糊数学原理，对传统的市场比较法进行改进，从而使估价结果更客观、更科学地反映

待估对象的价值。认为引入模糊数学完善了房地产估价的理论体系，提高了城市房地产估价

的精度，能够促进我国城市房地产估价事业的发展。

关键词：房地产估价；模糊理论；市场比较法

中图分类号：F293.3文献标识码：A

市场比较法是房地产估价方法中最重要、最常用的方法之一，它是通过将估价对象与在

估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的

处理来求取估价对象的价值。在评估过程中，很多因素具有模糊性，传统的估价方法难以将

模糊因素准确量化。模糊理论的引入，为这一问题的解决提供了有力的工具。

一、模糊理论的发展及市场比较法存在的问题

精确数学无法描述在自然界中广泛存在的模糊的现象。但人类大脑却可以比较容易地处

理和识别模糊信息。人们的思维带有模糊性，用模糊的语言来交流，然后进行推理分析、综

合评判，最后做出决策。这种带有模糊性的直觉与严格的有机综合及逻辑推理能力，正是人

类思维活动的特征。模糊理论模仿人脑“自上而下”的思维模式，利用数学方法研究和处理

具有“模糊性”现象的数学，又称为模糊数学。

正确运用市场比较法，估价师面临几个棘手的问题需要解决：第一，市场比较法求取房

地产价格时，要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正。一般来讲，除交易

日期修正外，其他三项修正都不易把握，对于区域因素和个别因素的修正，在目前的评估实

践中大多数采用标准因素比较法。即假想一个标准房地产，以这个标准房地产的状况为基准，

比较房地产及待估房地产均与这个基准逐项比较打分，然后，据此求得因素修正的比率。该

方法有两点不足：因素难以等权重；评分值的主观随意性。因此，科学的房地产估价工作，

需要将定性指标定量化，最大限度地减弱主观随意性的影响。第二，如何选择与待估房地产

条件相同的交易实例，并进行因素差异的量化修正。由于房地产位置的固定性和不可移动性，

每宗房地产都有其地区性和个别性。市场比较法要求尽可能在同一市场供求范围内选择与待

估房地产条件相似的交易实例，这实际上是评估对象与交易实例之间相似程度的确定问题，

而相似程度的确定却具有较大的模糊性。第三，如何根据各交易实例的修正价格确定待估房

地产的价格。目前在实际工作中一般采用两种方法：其一是采用均值法、中位数法、众数法，

所得结果作为待估房地产的价格；其二是根据经验，以与待估房地产相似程度最大的交易实

例修正后的价格为主，参考其他交易实例的修正价格，判断出一个结果。然而，实际工作中

采用的市场比较法对上述两个问题的处理显得过于粗略，以致影响最终评估结果的可信度。

二、模糊理论在房地产估价方面的应用

由于在使用市场比较法进行房地产价格评估的过程中广泛存在模糊性问题，而模糊理论

又擅长科学的描述客观事物的模糊性，因此，近年来模糊理论被广泛地应用于改进市场比较

法的研究中。

将模糊数学理论引入市场比较法,首先是运用模糊数学来选择可比实例和进行因素修

正。模糊数学在对象的相似程度识别方面,引进了贴近度和择近原则,对象越相近,贴近度越

大。其次,通过一定的方法,将估价对象与可比实例之间的贴近度的大小转化为权数,确定估

价对象的最终比准价格。

模糊理论对市场比较法的改进研究主要有两方面：模糊综合评价法和贴近度加权计算

法。这两种方法都用到了模糊数学中的权重确定方法和贴近度的计算方法。不同的是，模糊

综合评价法利用目标群的综合评分来计算待估房地产的价格，而贴近度加权法则将比较实例

与待估房地产的贴近度转化为对房地产价格的影响权重，再通过一定的方法来计算待估房地

产的价格。此外，在房地产估价模糊理论的研究中，如何确定影响因子权重以及影响因子隶

属度的确定方法同样是人们研究的热点。在主要方法己经确定的前提下，具体因子评定将直

接影响到评估结果的精度。

三、模糊数学评估模型与传统市场比较法的预测精度比较

1、两种评估方法误差产生的原因

由于房地产价格影响因素的模糊性，传统市场比较法的使用中，较多依赖估价师的经验

判断，不同的估价师采用同样的评估方法也可能会产生不同的结果。不同的估价师在判断的

角度和方法上可能不完全一致，就会产生不同的评估结果。同时，社会客观因素的变化，也

会带来评估结果的差异。用模糊数学方法对房地产估价，能较好地解决评估现象的模糊性，

也在一定程度上解决了从定性到定量的难题，减轻了预测结果对于估价师经验的依赖。但在

评估过程中，需要专家标度以及评分来确定特征因素的权重以及分值，价格修正过程在一定

程度上仍然依赖估价师的从业经验，同时，社会客观因素的对于误差的影响依然存在。此外，

模糊数学估价方法也无法避免因许多微小因素的综合影响而产生的误差。

2、两种评估方法的精度比较

从单个实例看来，误差值的产生是随机的。但若从大量的试验数据来看，误差结果则具

有明显的统计规律。通过对多个实例分别以传统市场比较法和模糊数学方法计算价格，并将

结果与实际成交价格进行比较，将两组误差分布曲线以及统计结果相比较，可以看出模糊数

学评估方法的价格预测精度更高一些。

四、模糊数学应用于市场比较法的几个关键问题

1、特征因素的选择。影响房地产价格因素众多，而且用途不同的房地产影响因素也不

尽相同，因此，必须针对不同的估价对象，根据不同的估价目的，选取有代表性的主要特征

因素。其方法有请专家评定、采用主成份分析法等。对于某一类型的房地产，一旦确定了主

要特征因素，在一定时期内并不需要经常变更。

2、特征因素隶属函数值的确定。隶属函数就是表示某些元素隶属于某种特征的函数，

隶属函数值在[0，1]区间内取值，其值越接近于1，意味着隶属度越高，反之越低。隶属函

数值的确定可采用类比法，即将某一个特征因素分为五个等级:优、较优、一般、较劣、劣，

并分别赋值。将估价对象和各交易实例的特征因素对照各个等级的标准，从而确定相应的隶

属函数值。

3、贴近度的选择以及价格的确定。在房地产估价的模糊数学模型中，贴近度被用来衡

量比较实例与待估房地产的相似程度，进而确定用于评估计算的比较实例。贴近度计算的方

法有很多，应根据对象的特点以及机器实现的难度来选择合适的贴近度计算方法。此外，交

易实例确定以后，采用什么样的方法计算待估房地产的评估价格，同样是值得关注的问题。

4、交易情况和交易日期的修正。在采用市场比较法评估房地产价格时，除要进行区域

因素和个别因素修正外，还要进行交易情况和交易日期修正。交易情况、交易日期修正不宜

采用隶属函数处理，交易日期修正用传统方法更客观合理，交易情况修正是在正常交易实例

不够、选用非正常交易实例时发生，一般正常交易实例充足时不需要修正。

在房地产估价理论和市场比较法的基础上，结合模糊数学估价方法，选择和完善模糊数

学应用于房地产估价中的方法，建立房地产估价的模糊数学模型，充分体现出模糊数学估价

方法较之传统市场比较法在房地产价格评估中的优越性。

五、模糊数学在我国房地产估价中应用的展望

1、从应用的实际意义来看，由于房地产估价中存在大量的模糊概念，而这些与模糊概

念相联系的模糊量难以用经典数学进行更精确的处理和量化，故利用模糊数学来完善现有的

评估理论体系和提高评估结果的准确性具有现实意义。

2、在估价精度上，有学者以测量学和统计学中误差理论为依据，结合房地产估价实例，

对传统比较法估价误差和模糊数学法估价误差进行深入分析，认为“市场比较法是一种精度

较高的估价方法，建议采用；而模糊数学法估价的精度更高，若对价值量大或特殊物业建议

采用此方法”。这一研究结果证明，模糊数学理论引入到我国城市房地产估价实践中，较好

地解决了一些模糊量难以处理和量化的问题，弥补了经典数学在处理这类问题时的缺陷，大

大提高估价结果的准确程度。

3、从现有的应用状况来看，模糊数学在我国房地产估价中所应用的模糊理论主要是模

糊综合评价和模糊模型识别，需要进一步挖掘其他模糊数学理论在房地产估价中的应用潜

力，如模糊聚类分析在基准地价评估中的应用和模糊线性规划在房地产估价中的应用。

4、在推广应用方面，应将现有的比较成熟且易于操作的模糊数学估价方法规范化，并

在房地产估价中推广应用，如模糊模型识别理论在市场比较法中的应用。但是在我国房地产

估价实践中，目前推广模糊数学方法会有一定难度，主要是受到估价师知识素质的限制，尤

其是数学知识。但如果能将这些方法规范化，并编制成简便易用的操作软件，模糊数学在我

国城市房地产估价实践中的推广应用应不成问题。

六、结论

通过上述分析比较可以看出，在市场比较法中应用模糊数学，使实例选择和权重确定比

传统方法更加合理科学，它避免对问题主观决断且减少了个人感彩对评定产生的影响。

市场比较法估价过程中有很多因素如区位、交通状况、环境等定性评价都具有模糊性，

难以量化，只能用优、劣、相近、良好、便捷等方式描述，模糊数学理论是解决这类问题的

最有效工具。

在市场比较法中运用模糊数学方法，可将许多交易实例分析整理后建立房地产估价数据

库。在评估时，利用计算机在众多的交易实例中查找出与待估房地产最相似的三个可比实例，

通过选择隶属函数进行因素修正，由计算机计算得到比较合理的待估房地产的评估值，从而

为建立房地产估价系统奠定基础。

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