拣房成败关键在细节

相对来说，纽约属于住宅用地控制相当严格的城市，而且房地产市场相当成熟，因此不会出现像此前的上海、北京、深圳等房价暴涨的情形，但这里同样有着拣房的机会，其成功的关键在于要抓住细节。

在成熟的房地产市场投资房产，要特别关注细节。在过去的一年，美国爆发金融危机，绝大多数房产价格出现不同程度的下跌，但在纽约，有些公寓却表现得异常顽强，价格并未明显下挫。这是为什么呢?还有，纽约哪些类型的公寓具有较强的保值功能?如何发现它们?……带着诸多问题，记者采访到了纽约居房地产有限公司现任总裁托马斯・格斯(Thomas cuss)。这位出生在奥地利的“拣房大师”帮助来自中国大陆等众多全世界各地的投资者，在纽约成功置业并获得很理想的回报，而他自己也有着20多年从业经历，尤其是对投资新楼盘方面，更是有着深入的了解和广泛的经验。

在纽约投资房地产，公寓是首选。成熟的房地产市场增值速度相对比较稳定，而为了获得更高的投资回报，唯一能做的就是在细节上下功夫。正可谓是集腋成裘，如每个可能增值的地方都有意外收获，当然总体结果也就更理想了。而格斯提到的细节，包括公寓产权形式、购买时机、面积大小、是否能够分割以及管理费高低等方面。购入时间有讲究

“告诉你一个小秘密，在纽约购买公寓，越早买人价格越实惠。在你们中国有句占话，叫作先下手为强，这句话同样适用于在纽约投资公寓。”格斯说。

格斯说：“我见过很多发展商为了能吸引到购房者的注意，会先拿出几套公寓以低于市场平均水平的价格出售。”他举例说，假如某区域内公寓的均价为1400美元／平方(约合15000美元／平方米)，发展商可能将最初推出的几套公寓定价在1200美元／平方(约合12900美元／平方米)。

格斯表示，纽约有不少有经验的投资者往往会买这样的公寓用来出租。这些投资者不会介意这几套公寓是不是大楼里楼层最佳或者房型最好的。而这些公寓在租赁市场上的表现往往也不会让人失望。

当然，还可以选择某些特殊的时间节点来购买，说不定会得到意外收获。比如在发展商决定开始做公寓移交手续时购买，此时发展商要销售掉一定数量的公寓之后才能开始办理，比如最少要卖掉50套，而当购房者刚好是第49位，说不定发展商会给一个小甜头让购房者尽快做出决定。

尽量选择小户型

一次性吃进两套相邻的小户型，这在格斯看来，绝对是一笔划算的买卖。对此格斯解释说，之所以让客户坚持购买两套小户型，这是因为从投资角度来说，购买两套小户型比购买一套大房要合算得多。首先是小户型公寓在租赁市场的表现要好于大房。另一方面，日后转手出售，如果将两套公寓打通合并在一起，单价也会随着面积的变大而提高。

格斯说：“一般情况下，如果资金实力够大，有能力购买多套公寓，或者有两个彼此熟知的投资者一起买房，我会建议他们尽量购买相邻的公寓，这样做转让之前先行合并，以便能卖出更高的价格。”

当然，将两套公寓打通合并成为一套大房是一个长期的过程，因为这其中会涉及到向大楼管理公司备案并通过。而其前提是房子必须具备可改性，所以在选购房产时，应该仔细研究房型图。

当然，那些带大露台或者视野开阔的公寓并不适合投资。因为大露台或者别的户外空间，以及良好的视野，这些都需为此付出更高的投资成本，而此类物业在租赁市场上并无特别优势可言。

新楼升值潜力大

“并不是我对其他形式的房产有偏见，纽约的新楼盘真的是最好的投资品种。”格斯这样告诉记者。虽然目前美国正在遭受金融危机的影响，但是纽约的公寓价格变化幅度并不大，不像人们所想象的那样出现大幅下跌的情形。对此，格斯表示，这正是最能体现纽约公寓投资价值的地方。

格斯解释说，他之所以把新楼盘作为投资首选，是因为几乎所有的新楼盘都是自拥产权公寓，这种产权形式会让投资变得更为轻松。另一方面，公寓在租赁市场的表现，以及近年来价格始终保持稳定的增长速度，这会为投资带来稳定的回报。“我在刚刚过去的一年里，还帮助投资者挑选了曼哈顿的公寓。虽然美国很多地方的房产价格都下跌了，但是这些物业都显示了很强的保值功能。”他说。

为了让记者理解自拥产权公寓投资的便利性，他给记者讲了个小故事。在纽约，有太多名人被共拥权公寓大楼业主委员会拒绝过。如麦当娜曾被中央公园西街的一幢战前公寓大楼San Remo的大楼委员会拒绝；同样坐落在中央公园西街的Dakota大楼也拒绝了两位名人；甚至连理查德・尼克松在他下台之后，也遭到第五大道上一套共拥产权公寓的大楼委员会拒绝。虽然有些遭到拒绝的购房者会闹上法庭，但这都是徒劳。因为根据1959年纽约上诉法庭关于此类案件做出的一项判决，至今有效：共拥产权公寓的业主们在自愿的前提下无需任何理由做出他们不愿与他人分享大楼内的电梯、过道以及其他设施的决定，不允许他人参加他们的股东大会，解决他们在管理大楼中产生的问题、责任以及分享他们自己的家的决定。这也就是所谓的第一优先拒绝权。

但这种情形在自拥产权大楼里几乎不可能出现。格斯表示，在纽约，从来没有看到有自拥产权大楼委员会会做出拒绝新买家的决定。而购买新楼则更为简单，因为大楼还在建造过程中，大楼委员会尚未成立。

此外，自拥产权大楼在纽约是稀缺品。格斯表示，有统计数据表明，在纽约200万套公寓中，自拥产权公寓只有7万套左右，然而，曼哈顿房屋交易量中，有40％～60％的份额为自拥产权公寓，这说明自拥产权公寓很受市场欢迎。“虽然未来自拥产权公寓的数量会上升，但其在整个市场的比例中还依然很小。”格斯如此认为。

管理费用越低越好

有一次，一个朋友向格斯抱怨说，他接到一纸通知，需要支付1250美元的特别评估费。虽然他很不情愿，但是也毫无办法。

格斯对此解释说，在纽约拥有住房，一定要关心拥有住房的成本。就评估费而言，是由大楼管理委员会评估并按照相应的比例分配到每个业主身上，并按月缴纳。分配比例是按照业主所占公共利益的百分比来确定。在纽约，所有的住宅楼都有维持费(相当于物业维修基金)，用于维修和其他方面的开销。但如果维修的费用超过了储备金额，大楼委员会通常会以评估费的形式来弥补额外的开销。

格斯建议投资者应该注意一个概念，即产权总费用概念。总费用包括房贷款、公寓管理费和每月的房地产税等。在纽约，有一个比较特殊的现象，即每月支出越少，公寓的升值率就越高，这是因为买家更愿意掏钱购买管理费用较低的房产。

点评

细节决定成败

在海外投资房产，对国内的投资者来说是一个新的课题。这是因为海外的法律体系、市场运行趋势以及税费政策等，都不同于国内，因此投资者必须以一个“新人”的姿态来对待。托马斯・格斯所介绍的拣房技巧中，有部分与国内的说法柜同，如要关注交通便捷的区域，选择面积较小的公寓等。但是有一说法却有所区别，诸如面积越大的公寓单价越高，这跟国内有些别，因为我们常见的是面积越大，单价相对较低一些。

但是，格斯的有些观点还是非常有借鉴意义的。如他提出投资房产，尽量选择可以分割的物业，另外入市的时机也大有讲究，这都是人们平时常常会忽视的地方，但其对投资的结果却有不小的影响。其实，对于一位有经验的投资者来说，每一个细节他都必须关注，因为这将最终决定其投资的成败。