时间：2022-10-30 09:46:46
虽然房地产市场处于低迷期，但这并非意味着没有投资机会，如能成功“捡漏”便能获得理想的回报。当然，成功“捡漏”的前提条件是建立在对房地产市场有着深刻而系统的了解，并运用相应的技巧。
正所谓只有买得好才能赚，在低迷期投资房产尤其要讲究“捡漏”技巧。周君诚来自江苏扬州，属龙，是一个不折不扣的“新上海人”，凭借自己高超的“拣房”技巧，在楼市中收获颇丰，早早成为“富裕一族”。周君诚有什么特别的“拣房”技巧呢?他自己总结说有两点，其一是善于捡漏，再就是善于发现物业的成长性。
隆冬季节里的一个下午，记者在上海市南京西路上的一家咖啡店内，与周君诚聊起了他的“拣房”经验。
靠炒房暴富
投资房产，能让人暴富，周君诚就是其中一位。三十出头的周君诚生活过得随心所欲，在两年前选择了休养生息，最近才复出开始创业。当然，他选择休息并非为了逃避什么，而只是真的想要好好休息一下，并为下一步发展蓄积力量。而且他已经积累了足够的修养资本，因为他靠投资房产，已经成为有钱人，资产过千万。
他目前手上还持有4套房产，打算长期持有。说来也很巧，这4套房产都是在2005年低迷期吃进的，而更让人有些不解的是，之前的周君诚是个不折不扣的“短炒王”，讲究资金的快进快出。那么，是什么让他放弃原来的投资方式，又是什么让他敢于在低迷时期买进物业并长期持有?
10年前，大学毕业之后的周君诚也跟大多数人一样，选择成为工薪一族，不过他进的是一家日资企业，因而有机会结识了一些日本朋友。经历过本土房价暴涨的日本人对上海楼市似乎有些先知先觉，在2003年初，有几个已经归国的日本友人委托他在上海投资房产，并一再强调要“短炒”，资金运转要快。
虽然以前没有投资房产的经验，但周君诚赶上了一个好时候，在此时入市，他不想赚钱都难。他的第一笔资金投在了闸北区中环线附近，买了两套房，两个多月之后出手，居然净赚40万元，他得到了20万元的提成。第一次不费吹灰之力就赚到这么多钱，这让他感到有些不可思议。自己辛辛苦苦上班一年也挣不到这么多，而投资房产，赚钱却如此省力!
周君诚真的赶上了一个好时候。在2003年、2004年两年时间里，上海房价大幅上涨，而卖家出售房产所需成本极小，仅需缴纳合同印花税等少量税费，约总房价的0.7％左右。即使算上1％的中介佣金，也不超过总房价的2％。此外，由于信贷政策的支持，房产流转相当顺畅，如转按揭让“按揭房”的买卖十分容易，无需提前还贷，卖家甚至能拿着买家支付的首付款再次投资。尝到了甜头的周君诚索性辞掉了工作，当起专职“炒房客”来。除了帮朋友投资之外，自己也凑了一大笔资金。在鼎盛时期，他平均每个月要买进、抛出两套房产。随着频繁地“炒作”，他手上的钱越来越多，两年后，他发现自己已经成为了“百万富翁”。
就在他依旧乐此不疲频繁“短炒”时，2005年3月份的地产宏观调控突然降临，让已经滚烫的楼市遽然降温。他在闵行区“热带风暴”水上乐园附近投资的3套房子，费尽九牛二虎之力也只能平价卖出，但是高额的税费还是让他亏了30多万元。
“难道房产已经没有投资机会了吗?”当时房地产市场突遭调控而陷入低迷状态，让他不得不认真思考这个问题。的确，政府不断出台各种政策，如取消转按揭，恢复征收房产营业税、二手房交易个税等等，都让二手房交易成本增加。而这个时候，他身边的一些投资客朋友，也纷纷选择离开。
是离开还是继续?周君诚一时间感到有些茫然。
捡漏是机会
如果在2005年初周君诚跟很多“炒房客”一样选择离开，那么他也只是与绝大多数“炒房客”一样，仅仅靠短线炒作赚了一些钱，而无法让自己真正变成一个有钱人。不过周君诚却选择留下，这个选择让他实现了财务自由。
是什么让他做出继续留下的选择呢?2005年4月，他接到一个房产经纪人朋友的电话，对方告诉他定西路上有一套新式里弄房，面积约90平方米左右，为二、三两层，对方开价150万元。周君诚马上意识到这是一个不错的机会，因为这样的报价要比市场平均水平低20％左右。于是他带上现金，看房之后马上付了定金。一个月之后，他又接到一楼房东的电话，称愿意将一楼也出售给他，他没有犹豫便“通吃”了下来，整幢楼共花了他230万元。
“我当时之所以还敢买房，主要是考虑这套房子的报价比市场价要低两成，即使日后房价还要下跌，低价买人也给我留下了回旋的空间。”他说。半年之后，又有中介公司的业务员给他打电话说，有个华侨愿意出资400万元购买他这套房产。一转手，除去各种税费，140多万元轻松“落袋”。
一次简单的“捡漏”让他意识到，在市场低迷期仍然有投资机会。此后，不断有房产经纪人给他提供一些低价房源信息，他根据自己的判断，有的放矢地吃进，无一失手。相反，在低迷期的适时投入，让他的财富随着房价的再次上涨而暴增。
持久战是关键
“楼市随时都能碰到‘捡漏’的机会，但要找到‘捡漏’的机会则要费点心思。”周君诚说。在谈到如何才能“捡漏”时，他表示要主动找机会，这样才能得到更多的机会。
楼市哪来那么多“捡漏”机会呢?周君诚并没有马上回答记者的问题，而是指着马莎百货(Marks＆Spencer)对面的一幢旧楼房反问道：“你说这里的二手房该值多少钱?”记者还没来得及回答，他马上又接着说：“你可能觉得他值35000元／平方米，但也许有人会以30000元／平方米的价格将其挂牌出售。这是因为价格的高低对每个人来说，感受并不相同。”在他看来，置业时间、方式以及售出物业的目的等，都会造成卖家对房价的定位与市场平均水平产生偏差，如有些卖家置业时所花费的成本很小，或者因为急用资金，因此即使以稍低于市场价格出售，对他们来说并不是亏本的买卖。
是不是这个人的运气总是那么好?周君诚表示并非如此。之所以能找到那么多的便宜房，他有自己的一套方法。总结起来有三个方面的内容：其一是努力让自己做一个专业人士。他让自己变得真正懂行，懂市场。“如果自己不懂行，就是机会来了可能不见得会意识到。”他说。其二是建立自己的关系网。最有用的关系网当然是与众多房产经纪人交朋友，让他们来帮助自己发现便宜房。虽然当时社会上对房产中介普遍不存好感，认为他们会“吃差价”、做阴阳合同欺上家瞒下家、故意侵吞“意向金”等，但是周君诚的经纪人朋友却遍布上海，他们源源不断地给他提供一些市场信息，有些则转化成为投资收益。其三就是甄别信息真伪。他一般会直接跟卖家交流，从他们自己的嘴中找到答案。对于急需资金、出国等情形，他会毫不犹豫出手，“这样的机会不用怀疑，而且稍纵即逝，因此下手要快。”他如是说。
周君诚对市场有“第六感”，也就是所谓的直觉。2005年夏天，他注意到市场上观望气氛浓厚，炒家似乎要“出逃”，于是来到联洋社区几家大型中介公司门店里留下了自己的手机号码。半个月后，有一家中介公司的业务员告诉他，有一套楼层很好的三房，房主愿意以低于市场价20％左右急抛，他出手接盘，两年后，这套房子便涨了两倍。捡漏机会虽多，但要学会跟踪，因此如果不长期关注市场，很难做到成功捡漏。周君诚对上海各个板块的房价都很了解，更重要的是对房价的变化也了如指掌，因此有捡漏的机会当然不会轻易错过。
点评
购房要打持久战
对于购房者来说，捡漏和购买“潜力股”型物业，相信几乎是所有购房者的梦想．谁不愿意买到真正便宜的房子?谁又不愿意自己的房产升值幅度比别人的大?而要做到这些。向周君诚学习则必不可少。如果想要捡漏，记者建议购房者先选定购房区域，然后开始长期跟踪关注。之所以要这么做，是因为购房是一个长期的过程，要有打持久战的准备。当然，还有一点也很重要，就是要发现其升值潜力。有些房产升值潜力很小，市场表现不温不火，如果投资、购买这种物业就等于失败。因此学会如何判断物业的升值潜力也不容忽视。