“二万”联姻谋和牌

万科+万达=？

5月14日，北京万达索菲特酒店，面对上百家媒体，王健林和郁亮一起抛出这个问题

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5月14日，北京万达索菲特酒店，面对上百家媒体，王健林和郁亮一起抛出这个问题，却没有给出明晰的答案。

没错，全球最大的住宅开发公司万科、全球最大的不动产公司万达牵手了。根据框架协议，双方将发挥各自优势，在一系列房地产项目上深度合作。

“这代表着行业内结盟的开始。”郁亮说，房地产进入白银时代，任何一家发展商都不具备全部优势和资源面对挑战，万科、万达合作就是取长补短、发挥各自的优势。

告别供不应求的黄金时代，中国房地产业已经进入重新洗牌的阶段，“二万”合作就是标志性事件。但王健林和郁亮都强调，双方合作并非“抱团取暖”，而是在转型上的不谋而合。王健林说，通过和万科的合作，万达将集中精力，加快实施轻资产战略。万科集团总裁郁亮则表示，和万达合作后，万科将更好地向城市配套服务商转型。

近两年来，转型已经成为房地产行业的主题词。此前，万科和万达已各自开始转型，“二万”结盟是转型之路上最有想象力的一个尝试。“如果（合作）成功，这将是一个千亿级的合作。”王健林说。 牵手的疑问

两家存在直接竞争关系的巨头毫无征兆地结盟，确实让人意外。

王健林透露，“二万”的合作是去年达成意向的，“我们正好在往轻资产转型，万科也在谋求新的模式，所以我们是不谋而合，很快大家聊了聊，选了一个良辰吉日大家就签了。”

对于“二万”结盟最流行的一种理解，就是双方共同拿地，万达做商业部分、万科做住宅部分。5月14日新闻会出席人员的阵容，似乎能验证这种说法。万达方面除了王健林，还有万达商业地产总裁齐界、万达商业地产副总裁刘海波、万达集团分管财务的副总裁刘朝晖；万科方面除了郁亮，还有万科分管战略、投资的执行副总裁张旭，万科财务总监王文金，万科北京区域首席执行官刘肖。

但王健林认为这种理解比较肤浅：“不是像大家想象的那样就是个共同拿地、共同开发，绝不是这么简单，双方可能还有更深层面的合作。”在新闻会上，王健林一共用了6个“肤浅”形容这种理解。

在记者们的追问下，王健林表示，此次签署的战略合作协议是一项长期计划。双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，以负责合作事宜日常对接，通报相关的项目信息。他还透露，日后的合作项目“二万”会成立合作公司，“万达占比会小一点儿。”

5月13日，万科股票大涨5%，但是在“二万”签订合作协议的5月14日，万科股票以微跌收盘。“二万”合作本来有极大的想象空间。但是这份合作协议只是泛泛而谈，缺乏实在的内容。

和股民一样疑惑不解的，还有业界人士。潘石屹在微博中表示，“合作什么呢？万科会干的万达也会干，万科不会干的万达也不会干。房地产公司的合作和转型，大势所趋，但要寻找互补的合作伙伴。”

业界流传一种猜测，万达已经开始轻资产转型，可能会把已有综合体中的住宅业务剥离给万科，而万科有可能把商业地产交给万达，双方进行资产置换。但一位资深业界人士认为，这种做法行不通。“万达拿地的成本极低，而万科拿地的成本比较高。如果万科把商业地产项目拨给万达，万达可能认为成本高。而万达没有必要剥离已有的住宅业务，第一它的现金流需要住宅支持，第二剥离住宅用什么样的成本给万科？”他认为万科和万达应该是新项目上合作，而不是已有的老项目。根据年报，万达2014年新购置的土地平均成本只有1187元/平方米，而万科为4372元/平方米。

对于万科要剥离商业地产的说法，郁亮也明确否定：“除了合作项目，我们还有各自独立发展的业务。万科并不会因为本次合作而退出商业地产。”

一位接近万达的行业人士认为，万科与万达不会凭空搞出战略合作，“一定是有可以合作的项目在先，然后想到战略合作。”他还进一步透露。“二万”很快会有一个超大型、类似“造城”的地产项目落地，在这样的项目中万科和万达确实可以发挥各自的优势，对地方政府来说吸引力也更大。

万达一位内部人士也证实，“双方很快就有大项目。”

从2014年底以来，万达向轻资产转型已成定局。万达轻资产模式由基金公司出资，万达通过输出设计、建造、招商、运营、品牌等启动项目。轻资产模式下万达广场的所有权不属于万达所有，但是万达将和基金公司共同分享租金收益。据王健林4月15日在深交所演讲，5年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务类企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。

“万达不想再做住宅了，但地方政府招商时当然希望你把一平方公里的地都拿走。”万达一位高管说。这很可能是“二万”合作的源起。

但如果仅仅是房地产项目的合作，双方似乎没有必要开一个战略会。地产公司之间的项目合作非常普遍，典型的代表是，万科北京公司和8大央企在合作，很少独立拿地。那么，“二万”到底还会在哪些方面合作呢？

“万科和万达都走向了海外，我们合作不仅局限于国内，也包括海外的全球合作。”王健林说现在还不能透露具体做哪些事，但很快有结果。

此外，“二万”在金融化上都是先行者。万达正在力推准REITs（房地产基金），万达广场通过资产证券化分成相同的份额卖给投资者，这样万达轻资产模式下庞大的资产包就获得了接盘者。早在2015年初，万达集团已和上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台，该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台，为双向跨境资金池。若监管部门批准，万达集团可以在这个平台实现离岸准REITs，面向境内和境外发行。万科也早有行动，4月22日“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已被证监会受理。

在房地产金融领域，万科和万达是最有优势的种子选手。对于两家是否会联手，郁亮并没有否定：“未来如果有资源，我们当然需要利用，所以说有合作可能性的时候，这种可能性当然包括在里面。”