基于空间统计的北京市房价影响因素定量分析

摘要：由于最近几年全国房地产价格受多种因素影响大幅上涨，本文针对2000年至2012年北京市城区房地产价格数据，运用空间统计分析方法定量研究房价与各种影响因素之间关系，选取空气污染指数、人口密度、绿地覆盖率、人均生产值、住房面积及住房数量研究其对房价的影响规律，结果表明影响因素对北京市各城区房价作用各不相同，其中人均GDP和绿化覆盖率对房价影响较大，城区面积、住房数量、空气污染指数和人口密度对房价影响较小。该研究方法可为政府工作部门、房地产公司决策及消费者提供参考。

关键词：北京房价；相关系数；房价影响因素

Abstract: In recent years, the housing price is dramatic grow because of various impact factors. Especially, as the capital of China, the increase of Beijing’s housing price is significant. In this paper, the relativity between housing price and impact factors were quantitatively evaluated by spatial correlation analysis based on the data from 2000 to 2008. The impact factors were selected from various factors including air pollution index (API), population density, vegetation coverage, GDP, area of district and housing quantity. The result is different impact factors have different action on the housing price. The influence which GDP and vegetation coverage acted on housing price is more significant than district area, housing quantity, air pollution index and population on it. The method provides a way for government, real estate company and consumers.

Key words: housing price, correlation, impact factors

中图分类号：B025.4 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

1 引言

房地产业己经成为我国国民经济的重要支柱产业，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出居民的消费水平与购买能力。房价的增长过快问题，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续稳定发展的一个不稳定因素，已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。分析影响城市住宅价格因素，探索城市住宅价格规律对促进住宅价格与城市经济发展水平、居民收入消费水平协调发展有重要意义。而北京作为国家的首都，其房价的高低对其他城市有导向作用。因此，针对北京地区的房地产价格与价格影响规律之间研究更加重要。

如今住房价格大幅增长，影响房地产价格的因素综合来说包括一般因素、区域因素和个别因素。一般因素指在宏观上影响房地产价格总体水平及其发展趋势的因素，包括社会经济发展状况、政策、房地产市场发育程度以及房地产供求关系等；区域因素指反映房地产区位差异的经济、社会和自然因素，包括商业繁华度、交通条件、基础设施完善度、公用设施完备度、环境条件、人口状况、产业集聚度、城市规划等；个别因素指反映房地产具体特征、同时又对房地产价格具有重要影响的因素，包括房屋面积、布局、交易日期、成新率等[1]。为了探索各种影响因素与房价之间关系，国内外有许多学者做了研究，国内研究房价方面的文章大多数是从市场供求关系、房价的形成、房地产政策等方面出发做的定性研究，还有的研究是针对某一种因素影响房价而进行的定量研究，如：交通、绿地、消费能力等与房价相关性[2-5]。而国外对房价的研究则普遍采用特征价格模型（Hedonic Price Model，简称HPM），国外众多文献利用该模型研究住宅特征和住宅价格的关系，解释住宅价格空间差异形成的原因[6]。

本文在借鉴前人研究基础上，主要选择表征城市综合特性的指标研究北京市城区商品房住宅价格，选取了空气污染指数、人口密度、绿地覆盖率、人均生产值、住房面积及住房数量并应用定量化分析方法对影响因素与房价之间关系做出分析，从城市综合特性的角度研究北京市2006年前后住宅价格与影响因素的关系，分析近些年城市房价受几种影响因素变化规律，为评价各种影响因素对房地产价格变化所起作用提供方法，并为职能部门、公司及消费者的决策提供服务。

2研究范围和数据获取

2.1 研究范围

由于北京是中国的首都，其房价对其它城市有导向作用，故本文以北京市为例定量研究各影响因素对房价的作用，文中选取了北京市东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区和丰台区的城区房地产信息。由于这几个城区位于北京市的中心位置，人口密集、交通发达并且拥有众多商贸区，对全市的经济发展有着举足轻重的作用，所以本文以这几个城区作为研究对象。将搜集的房价信息以2006年为时间界限进行划分，2000年至2006年开盘已经售完的住房称为已售住房，2006年至2008年开盘的住房称为在售住房。

图1 北京市城区图

Fig.1 Beijing 7 Districts Map

2.2 数据获取

在北京市申奥成功后，北京房地产投资连续五年保持在30%以上的增长，房价只用五年翻了一番。北京市房地产价格在2006年前后有很大变化，本文的研究数据是2006年之前已经售出的住房与2006年至2008年在售的住房销售信息，所有的房屋统计信息都是从搜房网上的房地产门户网站上得到[15]。本文针对房价影响因素的一般因素、区域因素和个别因素中的六种因素做研究，从多个角度对房价的影响因素进行分析，包括：空气污染指数、人口密度、绿地覆盖率、人均生产值、住房面积及住房数量。

各个城区内住宅的价格区间及范围，如下表：

表1 各城区住宅价格区间

Tab.1 Rang of price in seven districts

2.2.1 人口密度

本文从搜房网站上收集到各城区的人口数与人口密度，并统计分析人口密度与各城区房价之间的关系。

表2 城区人口密度

Tab.2 Population density of seven districts

由表2得北京市各个城区人口密度差异较大，宣武区人口密度最大、东城区、西城区和崇文区人口密度相近，由于这几个城区在北京市的中心位置并且城区面积较小，商贸经济发达所以人口密集。而海淀区、朝阳区和丰台区这三个城区位置在二环以外并且城区面积比二环内城区面积大很多所以人口密度相对较小。针对北京市房价，中心四城区的房价高于周边的三个城区，说明人口密度对房价有一定影响。