浅谈业主进行幕墙造价管理的工作要点

摘要：从业主角度介绍了有关建筑幕墙造价的管理工作。文中涉及到设计、施工、招标及预结算控制的通常管理做法及管理建议，且对幕墙造价预控进行了重点介绍。

关键词：幕墙；专项设计；造价管理；招标文件；变更管理；合同洽商；竣工结算

Abstract: This paper, from Perspective of the curtain wall construction cost management. This paper relates to the design, construction, bidding and settlement control usually management practices and management suggestions of curtain wall, and cost control are emphatically introduced.

Keywords: curtain wall; special design; cost management; bidding documents; change management; contract negotiation; completion settlement

中图分类号：TQ639.2 文献标识码：A 文章编号：

近十几年，建筑幕墙发展很快。由于多数业主及政府规划的青睐，现代建筑几乎都应用了玻璃、石材或金属等幕墙。随着市场需求增大，从业队伍（设计、施工、监理、材料商甚至厂家等）重视程度加强，有关材料、设计、施工规程规范及专业计价依据日趋完善，总包及专业分包施工管理水平也稳步提高，业主经验积累足以使得对幕墙造价管理的工作在项目建设过程中规范有序地开展实施。以下就业主在设计、招标发包、施工及结算过程中实施幕墙造价管理的工作要点进行阐述和分析（其中招标与控制现场变更又是工作重点）。

1、主动进行设计管理

幕墙专项设计是遵循原建筑立面效果要求而进行与之相符的幕墙体系设计。此阶段，业主应主动进行设计管理，做好相关工作。

1.1 优选设计主体。设计主体是设计成果的质量保证。幕墙设计单位有两类，一类是设计施工一体化的以承包施工为主的单位；另一类是纯设计单位（包括具有综合资质的设计公司同时具有幕墙设计专项资质）。相对来说，纯设计单位会更精心于提高设计质量、强调维护建筑外观效果，在确定幕墙体系和合理选材上会更侧重，对施工工艺会更多考虑通用性等。设计施工一体化的单位从事设计则会更注重施工因素、重视自有技术的发挥，选取“多快好省”的幕墙体系等。因此，业主可视工程实际需要并结合设计侧重面来进行选择、决定。

1.2 组织专家进行方案会审。除建筑立面符合性评审外，方案评审就是对幕墙设计进行技术经济分析的评审。一方面，业主组织专家在集中时间与地点召开方案评审会议，提出相关修改意见会对设计非常有益；另一方面，幕墙占建安工程造价比例大，设计阶段又是造价预控的最佳环节，技术经济分析委托专家来进行也是有必要的。通过专家对幕墙体系、结构型式、施工做法、选材选型、结构安全、功能实现程度等分析，并结合市场对其经济合理性进行评审后提出的优化建议会取得很好经济效果。例如，上万平米的干挂石材幕墙中，若不锈钢挂件从设计5mm厚优化至4mm厚，所省下的价格就几万元；上千平米的铝板从3 mm厚优化至2.5mm厚，仅按铝锭价就可省下2～3万元。

1.3 重视多方多专业审图。设计施工图完成后，还应组织多方审图。审图包括内外审。外审指专业审图公司对施工图组织系统审查。内审主要是业主或其委托的咨询单位对施工图审阅，主要是提出图纸疑问需设计明确、解答、补充等。审图中还需多专业审查比对与设计沟通。业主须完成①重视外观效果符合性审查，征得原主设计单位对幕墙施工图确认，对支点进行结构复核；②督促设计落实审图意见；③组织项目管理（或监理）从造价与施工的角度进行审查，且对使用功能进行审查，如保证外墙节能、防水、外立面照明节点及空调风口收口等；④收集幕墙预算编制中的疑问反馈设计等。设计施工图深度满足要求是合理确定造价的基础。

2、精心组织招标，重点关注招标文件及标底编制

幕墙施工图完成后，业主紧接着要做的工作就是幕墙施工招标（多数工程特别是高层有地下室的工程，总承包已经开始施工，地面结构一上来就需要幕墙施工预埋的同步跟进）。招投标是业主发包最主要的工作，包括选定招标机构、确定发包模式、关注招标文件与标底的编制及招投标组织实施等。

2.1委托招标、选择招标方式并做好招标工作分解。

为保持招标连续性，原则上幕墙施工招标应委托本项目总承包招标的同一机构实施。针对建设施工总承包，结合工期、专业分包幕墙管理配合的要求，提倡总承包与业主共同招标来选择幕墙施工分包的形式（业主直接发包或单独招标会导致幕墙施工与建安施工平行承包，施工配合协调量多难度大的现象产生，不利于工程质量及进度控制等），强调总包的管理地位和作用。招标过程中程序化操作均事关招标成败。招标环节如现场考察、招标答疑、开标、评标等都是必须的。由此，业主需要强调招标计划管理，实施招标工作分解，包括编制招标文件及标底的工作也要纳入计划管理。

2.2关注招标文件编制，实施要点分析。

编制招标文件是一项核心工作。业主委托招标应强调招标文件编制须由有经验的工程师主持完成。招标文件编制要点包括设定评标方法、约定招标范围和计价形式、材料定牌定型、设置合同主要条款等。除评标方法外，其余要点分述如下：①招标范围划分要有利施工过程控制，按通常工艺等来区别幕墙与总包（或内装修施工单位）的重叠交叉界限等。一般按区域或体系划分，如铝门窗可并入幕墙一块招标，外墙涂料必须由总包施工，廊桥、景观台划入幕墙。针对同区域中要结合工艺划分，如幕墙防雷、防水节点划入幕墙，而外墙保温由总包完成。②计价方式应提倡多种选择，放开计价。传统的计价方式包括两种，一是工程量清单综合单价法计价,依据《建设工程量清单计价规范》GB505000-2008及省市相关规定；二是工料单价法计价,依据预算定额及相关规定。两者均依据少且无针对性，定额中只有几个幕墙子目，GB50500-2008也仅几个条目且无针对性，都需要在报价编制中自行加以补充。因此，计价方式选择要结合市场行情放开（除政府投资项目中招标必须采用工程量清单计价方法外），甚至在传统方式外可选择“实物”估价法（指投标报价中以不同的幕墙实物形式按单位进行组价的计价方式，如栏杆按其延米，分析扶手、杆件及埋件等材料组成，估算通常用工时及机械耗用等直接费用，再取管理费、利润、税金等）。“实物”估价法特点是实用直观。③材料决定幕墙品质。其方式一是暂定价，如天然石材在招标中暂定单价计入，在施工过程中由业主和设计选样后定再实际签证补差；二是定品牌，大面大量使用的如玻璃、铝材等要定品牌范围；三是定方式，一般均由承包商供料，也有改变供料方式的甲供材料或项目（适用于业主专用材料如防弹膜或另行分包项目如电动感应门等）。④合同主要条款最应关注的是调价条款，在变更调价参考投标价计算的基础上，明确“工程量改变只调量差，用材改变只调主材费，当量及用材同时改变则调量及主材并加补正常计费”这些经典条款。还要结合施工动态调整材料涨价，进行风险共担。因为幕墙工期长（大面施工与预埋期都很长），在合同中约定材料水平差补偿方式是很有必要的。因幕墙料大多没有政府信息指导价来动态反映主材的时间差，建议调整主材的原材价格差来间接调差，如铝形材（包括铝板），按铝锭的价格比例进行补差。

2.3 关注标底编制，进行预算综合审查。

在招标过程中，业主需特别关注施工图预算（标底）的编制。首先，对参与编标的咨询单位要求有实力且确有幕墙标底编制案例并投入有经验的造价人员。其次，进行标底编制的配合工作，如材料询价及设计联络配合。在幕墙主料上，政府造价管理提供的材料指导价缺系统性，动态管理不足、类型品种不全。因此，造价编制中对主要材料询价成为关键工作。有的需要向厂家询价，有的可以从典型案例中分析取价。对预算疑问要及时联系设计，并形成招标设计答疑文件。再者，对标底报告进行复查。造价编制的已建成是招标文件及施工图纸。复核的依据也是结合招标文件及施工图纸，对预算咨询成果要进行综合审阅，查找错漏（如幕墙材料检测费、总包管理配合费及专业分包工程费的计取等等）。

3、重视合同控制、现场变更管理、做好竣工结算管理

3.1主动进行合同洽商，充分履行合同义务。

招标完成后要与承包商进行合同洽商，订立合同是依据招投标文件来进行的，并按GF-1999-0201《建设工程施工合同》（示范文本）进行洽商，在质量、工期、阶段节点进度要求以及合同调价、支付、签证处理等条款上要重点协商。工程如实施监理，则监理应参与洽商。在合同管理中要明确各方责任和义务，业主须切实履行支付义务。发包方式、招标方式决定了合同形式。业主采用平行发包的方式实施幕墙招标，则商签双方合同；如招标是以总承包及业主方共同组织的，就要涉及三方商签合同。常见的三方合同中总承包为发包人，幕墙分包为承包人，业主为相关方。总承包以管理、配合为主；业主以价款支付控制为主，且实施现场监理控制；而幕墙分包方则是以保质保量按期完成交付合同标的为主。对于涉及责任奖惩的条款中，总分包间承担连带（关联）责任。而业主的主要义务是支付管理。幕墙支付应有针对性，一是备料款数额大，因为幕墙料（型材、面板）订货基本上是一次性的（或一次订货分批到货）备料款设置应适应此特点；二是埋件施工期限长，一般结构施工要半年或更长，此期间幕墙完成的工程量价均很小，可以不考虑支付，或者是埋件全部完成后再支付，不适合按期平均支付等。在合同义务上，业主还需进行总包与各分包之间的协调，包括水、电、临设、外架共用等，这些也是合同履行的保证，在造价控制上也将减少索赔。

3.2 积极做好施工现场变更管理，包括签证与索赔处理。

首先要对幕墙变更有前瞻性，控制设计与施工变更，重点关注施工变更，防范索赔。施工中幕墙体系和型式切勿变更，否则工期费用都有索赔；如局限在设计对板块分割、立柱纵横梁变更，也尽量在订货前落实；施工变更应控制在移动位置、修改节点、处理交接收头等小调整；如果是签证（施工、业主原因而提出的，不涉及设计内容）大多则是现场可控的，较易处理。

其次是要控制变更源，调动设计监理的管理职能。一般来说，变更由设计出单，施工多以签证出现，但因施工原因而涉及结构变动又是要由设计出具联系单的，所以设计变更是变更源头。调动设计控制变更的本位管理职能是必须的。在现场对进度要合理控制以减少相关费用索赔发生，应充分调动监理对现场变更控制的主动性、积极性。现场监理人员有一定经验，又从结构主体到幕墙施工，从读图、图审到施工全程跟踪，是最了解实际的，对变更有充分认识（应不应变更，由谁来支付施工费用，变更是否合理，施工操作是否有难度，甚至大概需多少钱都心中有数）。

再就是变更处理要有灵活性。依据合同原则，从业主控制造价角度出发，从严签价无可厚非。但幕墙工程中，合同是主体结构刚出地面时签的，到幕墙大面施工时，结构施工已经一年半载了，对变更按投标价执行会难以操作。人工、材料上涨或下调都是签价应考虑的因素。结合价格下调或上涨的具体情况，还会引发不同的处理方式。

最后要坚持签证、索赔及时形成记录。在签证、索赔的处理中还有一项工作是合同考核。业主在施工合同中一般都设置了对质量，承包项目经理到位率、安全、文明施工等方面的考核条款。竣工后，处理起来很棘手，须以事实为依据。要求现场管理和监理来核实或审计确认都只是程序，其关键是业主须组织会议协商确定。

3.3 做好竣工结算管理。

办理竣工结算是合同履约中最后确定承包价款的环节。结算多以合同价加减施工过程中的变更签证和索赔来办理。按通常程序，结算由幕墙承包商上报，业主审核确认完成。业主审核工作可以选择自行审查或外委咨询来审核。实施外委结算审核一般会在幕墙招标文件寄合同条款中事先确定。受委托的咨询单位的工作最终目标是收取服务费，包括基本审核费和审核（增减）追加费。建议业主支付审核基本费，而审核（增减）追加费由幕墙承包商承担。关于结算提交审计指业主上级主管部门对竣工决算进行审计，也是造价管理的“最终”控制。结算审核后还进行价款审计的做法通常情况下承包商也认可。因此，业主对幕墙造价管理还可以延伸到项目审计，通过审计对结算价款“最终”确认。

上述业主开展幕墙造价管理工作，不限于此。业主管理工作涉及多方面，多环节。如文中所述仅局限于业主委托了专项设计、招标、现场有监理，标底编制和结算审核又由造价咨询单位完成为前提。前提不同，则工作范围和侧重点也有所不同。既使是业主委托一家项目管理进行招标、监理、造价咨询的情况下，工作内容也不完全一样。总之，业主对幕墙造价管理应结合设计与施工等缓解全过程实施，只有这样才能更有效地实现投资控制。