浅析一起房屋买卖合同纠纷案件的法律问题

摘 要：同居生活期间，共同出资购置的房产属于双方共同共有财产。未经共有人同意，一方不得擅自处分。擅自处分共有财产的行为无效。笔者近年来，跟踪调查了一起房屋买卖纠纷案件的诉讼。对该案的基本案情和诉讼进程有比较详细的了解。笔者通过对该案的分析，阐述自己的观点，对涉及的法律问题进行分析。

关键词：房屋买卖；同居； 共同共有； 效力待定合同

中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1006-026X（2013）09-0000-01

一、 案件简介

二零零一年至二零零八年间，王某（男）与杨某（女）同居生活，生育一女。二零零五年十二月，杨某出资8万元，以王某名义与山东省济宁市顺康房地产开发公司（简称开发公司）签订了《房屋买卖合同》，购买门面房一间。约定房价16万元，首付8万，下余8万三年内付清。2006年3月，开发公司交付房屋，王某、杨某使用该房屋。此后，王某按合同约定付清房款。但一直未办理房屋所有权确权手续。

二零零八年三月，王某与杨某解除同居关系，书面协议财产分割，约定上述门面房归杨某所有。但杨某未办理确权手续。二零零九年九月，王某将门面房以16万元价格卖给李方某。签订了《房屋买卖合同》，李方某付清了房款。但王某未交付房屋，也未办理过户手续。

二零一零年四月一日，杨某知晓此事后，将王某、李方某告上法庭，请求人民法院确认王某、李某签订的《房屋买卖合同》无效，房屋归自己所有。山东省济宁市**区人民法院开庭审理后认为：王某、杨某系同居关系，同居生活期间所购置的门面房是其共有财产。解除同居关系时，约定将门面房归杨某所有，由此，杨某是门面房的唯一所有人。王某未经杨某同意，擅自处分杨某的门面房，侵犯了杨某的合法权益。一审法院判决为王某与李方某签订的《房屋买卖合同》无效，门面房归杨某所有。

李方某不服一审判决，提出上诉。山东省济宁市中级人民法院审理后认为：王某与杨某系同居关系，但同居期间所购置的房产，并不一定是共有财产。王某没有办理房屋确权手续，对该门面房没有所有权，无处分权，王某与杨某签订的财产分割协议无效。王某与李方某签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，合法有效。故判决为：一，撤销一审判决；二，驳回杨某的诉讼请求。

二零一二年五月，杨某向山东省高级人民法院提出再审申请，省高院审理后认为：二审判决认定事实缺乏主要证据证明，适用法律错误。裁定：第一，中止二审判决的执行；第二，指令济宁市中级人民法院再审。

目前，再审正在进行中，尚未结案。根据上诉案例，笔者做以下几点分析。

二、 案件分析与点评

笔者对案件的认识和观点是，王某与杨某系同居关系。本案的焦点是：第一，王某是否对涉案门面房享有所有权；第二，门面房是否是王某与杨某的共有财产。首先，分析第一个问题。王某与开发公司签订了《房屋买卖合同》，并已实际占有、使用该房，但没有办理房屋确权手续。这种情况，现实中并不少见。如果仅凭房产证作为所有权的凭证，那么，这种情况的房屋则处于一种无主状态，以致不能处分、使用、收益。最高人民法院针对这种情况做了司法解释，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。笔者认同这一观点。可以认定王某是门面房的业主，享有房屋的所有权。另外，第二个焦点问题的认定为，该门面房是王某和杨某同居期间共同购置的房产，虽然是以王某的名义签订的合同，但杨某实际出资8万元（有银行转帐凭证），其余8万由王某出资。这实际是王某与杨某共同出资购置的门面房。根据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十五条：“当事人同居期间所得的财产，按共同财产处理。”显然，门面房是王某和杨某同居期间共同出资购买的房屋，是共有财产。两个焦点问题已经很清晰的表明，涉案门面房是王某与杨某的共有财产，未经所有权人的同意，任何人不得擅自处分。

本案中，王某两次处分了涉案门面房，每次的处分行为有效吗？第一次处分行为，即二零零八年三月，王某、杨某签订的《财产分割协议》中约定门面房归杨某所有。这是公民间的民事行为，并不违反法律和社会公共利益，应是合法、有效的民事行为，但该协议只是王某与杨某之间关于债权的约定，所有权并未转移。也就是说门面房还是王某、杨某共有。第二次处分行为，即二零零九年九月，王某与李方某签订《房屋买卖合同》，这是公民间的合同行为，也是债权行为。但这种行为不能侵害门面房所有人杨某的权益，如果杨某事后追认同意，该合同是有效的，反之，合同是无效的。由此，王某与杨某虽然签订了《房屋买卖合同》，但房屋没有交付，也未办理确权手续，不具备善意取得的构成要件。

下面对案件的一、二审进行点评：一审判决王某、李方某签订的《房屋买卖合同》无效，房屋归杨某所有。笔者认为有不妥之处。王某与李方某之间的《房屋买卖合同》是一种效力待定合同，并非一开始就是无效合同。在合同签订之时延续杨某提出异议之时，合同处于一种效力待定状态。当杨某提出异议时，合同就无效了。虽然，王某与杨某之间签订的《财产分割协议》有效，但只是债权的约定，所有权并未转移，王某仍然是所有权人之一。法院直接判决房屋归杨某所有，超越职权范围。笔者认为一审法院作以下判决妥当：王某与李方某签订的《房屋买卖合同》自二零一零年四月一日起无效。

二审法院审理后认为：王某与杨某系同居关系，但同居期间购买的房屋并不一定是共有财产。王某对涉案门面房没有办理确权手续，不享有房屋的所有权，王某、杨某之间签订的分割财产的协议无效，王某、李方某的《房屋买卖合同》有效。故判决：撤销一审判决，驳回杨某的诉讼请求。根据最高人民法院司法解释，王某已是门面房的业主，是该房的所有权人。如果按照二审认定的王某没有该房的所有权，其就没有处分权，不但王某、杨某间的《协议》无效，王某与李方某间的《房屋买卖合同》也应无效。但二审的认定是自相矛盾的，一方面认定王某无处分权，又认定一个处分无效，另一个处分有效。二审法院认定的事实缺乏主要证据证明，且适用法律错误。笔者认为二审作以下判决：一，撤销一审判决；二，王某、李方某签订的《房屋买卖合同》自二零一零年四月一日起无效。

三、本案启示

购房者与开发公司已经房屋签订买卖合同，并且购房者已占有使用的，房屋的所有权已经转移至购房者手中。虽然未办理房屋确权登记手续，并不影响购房者对房屋的所有权。双方当事人同居生活期间，共同出资购买的房屋是共同共有财产，一方当事人擅自处分的行为一般认定无效，但共有人追认的除外。

房屋买卖行为是公民之间重大的民事行为，所涉及的经济交易额较大，一旦不谨慎，就会出现不必要的麻烦和纠纷。一方面，买卖房屋的当事人要遵守诚实信用原则，另一方面要仔细审查所买卖房屋产权是否清晰，有无纠纷瓜葛、抵押、出租、查封等，只有这样，房屋买卖才会安全，自己的合法权益才能得到维护。而作为法律人的法官、律师，要具备深厚的法理知识和娴熟的法律业务知识，正确把握每个案件的法律适用，只有这样才能更好的胜任自己的工作，切实维护当事人的合法权益，实现社会的公平、正义。

参考文献

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