基于“囚徒困境”解析房地产企业土地囤积行为

摘要：近几年来我国城市化进程加快，房地产行业受到流动人口的影响，进一步加快了发展速度。虽然当前我国房地产行业已经有较高的水平，但是在其发展的过程中也存在着很多的问题，比如土地囤积现象。土地囤积是我国房地产行业由来已久的现象，它是众多房地产企业博弈中的产物。

关键字：囚徒困境；房地产企业；土地囤积；影响因素；风险

自进入21世纪以来，我国就在房地产行业中开始大力整改土地政策。时至今日，经过短短的十年时间，我国土地政策做出了一系列改革，并取得了很大的成就。土地的价格越来越真实可靠，房地产企业获取土地的途径也发生了巨大的变化，以往那种通过关系、人情获得土地的方式逐渐被取代。政府加强了对房地产行业的控制，使房地产企业购置土地以及开发土地变得更加规范。不过，随着近几年来“地王”现象的出现，大量的土地被他们以超过周边市场均价的楼面价格取得并囤积，这使得很多人开始质疑当前我国的土地供给模式，对未来房价的走势堪忧。房地产企业购买和囤积土地的目的主要有两点，其一是为了房地产的持续开发，其二是为从房地产市场中获得更多的土地增值收益。本文首先分析了当前我国土地囤积现状简述，然后分析了刺激房地产企业进行囤地的主要因素以及囤地的危害，最后分析了遏制房地产企业囤地行为的对策。

一、当前我国土地囤积现状简述

近几年，我国各地区房地产行业的“地王”囤地现象日益严重，土地的出让价格也在不断飙高，不论是大城市，还是小城市，房地产企业的整体情况都是如此。我们不难看出，在土地出让的背后是日益严重的土地囤积行为。从二十世纪末到二十一世纪初，我国房地产企业所购置的土地面积平均每年以18%左右的速度增长，而土地开发面积的平均增长速度却比土地购买面积的增长速度少了近5个百分点。由此可见，大量的土地被房地产企业囤积。现在很多房地产企业在高价拍得土地以后，却将土地长期闲置，不对其进行开发，着实让房地产市场感到异常困惑。在房地产开发中，土地储备需以房地产企业的经济实力为基础，合理的土地储备能够帮助房地产企业应对市场的不确定性。房地产企业作为市场经济的参与者，在进行土地储备时，他们必定会对该土地能够带来的经济回报与其购置成本进行比较，鉴于土地价格昂贵，房地产企业不会盲目囤地，其囤地行为必定有其经济动机。

二、刺激房地产企业进行囤地的主要因素

1、城市土地的供不应求

从对我国城市房地产市场发展情况分析来看，我国城市土地一直处于供不应求的状态。从全国来看，一级城市的土地短缺现象极为严重，这是因为代表政府的土地储备机构有大量的土地没有在当期流入市场所致。由此可见，困扰着我国国民的房价上涨问题，不仅仅只与商家的“利益最大化”理念相关，同时也与政府供地计划的未完成有关。政府供地总量的不足，必定会引起商品房的供给量减少，进而使房价飙高。土地资源供给失衡以及土地资源的稀缺性，为房地产企业获取囤地效益提供了条件。

2、企业投资需求的刺激

当前我国房地产市场发展势好，房地产企业对未来市场的预测比较乐观，这大大的刺激了土地投资需求。房地产企业进行土地囤积，直到该土地价值上升到房地产企业所预期的程度，企业才会将土地进行开发或是转让。房地产企业之所以会出现这样乐观的预测，与当前土地的增值速度有这很大关系。当前我国土地的增值速度远远大于了房价的增长速度。这使得房地产企业能够从其持有的土地中获得更多的利益，因此出现了严重的土地囤积现象。

3、政府财政的主要路径

在土地交易市场上，政府作为土地资源的垄断者，其成立的土地储备中心在供地过程中担任着极其重要的角色，政府常以“低进高出”的方式将土地的效益最大化。据统计，在一些大城市中，尤其是一线城市，土地出让的成交价款在地方财政收入中占了50%以上的比例。由此可见，土地出让所得的收入已经成为地方财政的主要来源。因为土地的巨大收益且收益用途的非法随意性，地方财政的路径偏好于土地出让，“以租代征”的农民土地问题时常发生，这给房地产企业囤地行为带来了便利。

三、房地产企业土地囤积的危害

我国是一个人口大国，需要很多的耕地才能保证国家粮食的安全。在土地资源有限的情况下，保护耕地就必定会影响到城市用地的面积。然而房地产企业受到土地资源利益的驱使，进行土地囤积，这更加剧了城市土地供需之间的矛盾。房地产企业囤地行为主要危害有以下几个方面。

（一）土地资源的闲置浪费

房地产企业进行大量的土地囤积，会导致土地资源的闲置浪费，其主要体现在以下两个方面。

1、闲置土地本身的浪费

我国当前的法律法规中有明确规定，农耕用地一旦被征用为建设用地，一般来说，即便土地处于长期的闲置状态，该土地也不会再转变为农耕用地，这就导致很多城市郊区被圈起来的农耕用地成为了“养草地”，造成了土地资源的浪费。

2、加大了现有农地资源被闲置浪费的风险

房地产企业的囤地行为会给社会造成土地供应不足的假象，导致新一轮的圈地活动开始，从而导致农地资源的进一步减少。长此以往，恶性循环，会加大现有农地资源被闲置浪费的风险。

（二）促使房价进一步提高

房地产企业的囤地行为会使可用于开发的土地资源减少，商品房的供应量也相应减少，而在市场需求不断增长的情况，导致我国的房价进一步提高。

（三）导致宏观调控“失灵”

政府制定宏观调控政策的依据是土地市场的供求信息，而房地产企业的囤地行为会致使土地市场供求信息失真。而以失真的土地供求信息为基础制定的国家宏观调控政策，必定不能发挥其应有的功用，进而导致国家的宏观调控“失灵”。

四、遏制房地产企业囤地行为的对策

（一）问责纵容房地产企业囤地行为的地方政府

房地产企业敢于明目张胆的进行土地囤积，其背后必定有政府单位的纵容与忽视。长期以来，房地产企业拥有的土地开发数量以及获取土地的价格，在房地产行业一直都属于“绝密”，消费者对此完全不了解，这是推动房价飙升重要因素。政府职能的未发挥或是发挥不力，是引起房地产企业囤地根本性原因之一。

（二）设定房地产企业土地储备的上限

为了遏制房地产企业囤地数量的无限增长，我国应该要设定土地储备的上限，通过土地上限让房地产企业回归理性。合理的土地储备不但能帮助房地产企业瘦身，同时还能抵御来自房地产市场的很多未知风险。

（三）贯彻与落实闲置土地的清查政策

打击房地产企业的囤地行为不能只是将各类措施写在文件上，而是要将其付诸行动。各地政府都要认真贯彻和落实我国闲置土地的清查政策，加大回收力度，对土地囤积行为进行有效的监管，防止房地产企业进行恶性囤积行为。对有囤积行为的房地产企业应该进行严厉的打击。

五、结束语

总而言之，在当今我国市场经济高速发展的时期，房地产行业的发展态势良好，这为房地产企业的囤地行为创造了条件。很多房地产企业都期望通过囤地行为，获得更多的土地增益，这就会造成当前的房价上涨。面对此种情况，我国政府必须要加强对房地产行业的宏观调控，遏制囤地行为。

参考文献

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