地价\房价与地方政府

地价、房价影响经济和市场的发展与稳定，同样关乎民生。近几年，部分城市持续高涨的房价和频繁出现的“地王”，不仅使人们对不断成熟的土地市场“招拍挂”交易方式产生质疑，也对地方政府的调控动机多有怀疑。如何认识这些纷繁复杂的关系，以下就地价、房价和地方政府等多个方面关系的梳理，尝试给出一些释疑。

一、地价对房价有重要影响

地价对房价具有直接和间接两个方面的作用。地价作为成本对房价有直接的推动作用，同时因为地价会影响需求预期而对房价存在间接的拉动作用。正常情况下，两个方面的作用应该是平稳的，即对房价产生的影响是稳定上升的。但在特殊情况下，两个方面不仅会单独产生作用，还会产生复合和互动作用，形成非良性循环，使地价和房价发生较大变动。

1　地价成本提高推动高房价

在房价的构成中，土地成本不仅是其重要的组成部分，也是容易受到经济和市场环境影响发生变动的部分。

土地成本的提高，是构成提升房价的充分条件。土地成本由土地取得成本、土地开发成本等构成，随着经济的发展、物价水平的提高、以及土地供求矛盾的加大，不论是土地取得成本、还是开发成本都会呈现增长的趋势，故土地成本导致房价水平的升高是必然的发展趋势。北京市自2004年出台《北京市建设征地补偿安置办法》(北京市人民政府令第148号)以来，土地征收补偿方式实行人地分离计算，土地补偿以政府最低保障价为起点，最后价格通过讨价协商机制确定，人口补偿参照社会保障计算方法确定。其结果是使征地补偿费能够比较充分反映市场供求情况，且整体水平得到提高。如2006年近郊区个案土地征收补偿就有每亩90万元的较高水平发生，而2008年以后全市平均整体补偿水平持续增加。

2　地价升高影响需求预期拉高房价

住房需求由两部分决定，使用需求和投资需求。住房使用需求由人口数量和结构、收入、信贷和市场状况决定；住房投资需求则由市场状况、资金和信贷等情况决定。

地价与其中市场状况的关系最为密切。第一，地价直接影响市场预期。地价高、且增长快，会产生过高的市场预期，进而刺激购地、囤地以及房地产投资需求；地价低、且增长慢，则会降低市场预期，减少土地和房地产投资需求。第二，地价会影响信贷供应，并间接影响市场预期。地价高涨，过高的市场预期，会刺激银行趋利而导致加大放贷力度，促进市场发展；地价下降，不看好的市场预期，则为避免影响银行的利益而使其降低放贷力度，制约市场的发展。

因此，不论是直接作用，还是间接影响，地价都是影响房价变动的重要因素。对这一问题的态度不是要回避，而是要认真研究和积极应对。

二、土地和房地产投资的巨大利益是造成地价升高的根本原因

土地“招拍挂”只是造成地价升高的表象，地价快速上涨的深层次原因是投资土地和房地产的巨大利益，而良好的经济发展态势是投资成功的外部环境保障。现时期巨大的企业资金、个人游资的进入，则为政府调控增加了难度。

1　“地王”产生的特点符合经济运行的基本规则

从近几年部分城市产生“地王”的背景来看，可以发现如下规律和特点：

第一，“地王”的产生与经济形势和发展趋势密切相关。经济发展看好，房地产投资机会利好，往往是与“地王”的诞生相伴的。如2008年主要城市“地王”屈指可数，对“地王”的关注度也极低。2009年以后，“地王”则频繁出现，对“地王”的关注程度也是异常高涨。

第二，产生“地王”的土地类型中居住用地较多。如从2008年以来主要城市“地王”的用地类型来看，多以居住用地为主，或者是居住与商服、金融用地混合的综合用地等。

2　住宅用地出让高溢价折射出住宅神话的存在

“地王”的产生应该包括：第一，有投机的直接条件，如地价、房价不断上涨；第二，有投机的间接或背景条件，即经济环境能够维持地价、房价的不断上涨。

经济持续增长的态势，维系了住房市场的繁荣，促使住房的使用需求和投资需求均得到较大的增加，进而导致房价上涨，住房市场繁荣；而住房市场繁荣，则会带动住宅用地的需求，并可能引起对住宅用地的投机，最终产生“地王”现象。

从北京市2006－2009年间土地出让价格溢价比的统计结果来看，住宅用地溢价与工业用地和商业用地相比，溢价结果亦明显较高。如零溢价成交的住宅用地项目比例仅为21.33％，而工业用地是90.48％，商业用地为41.22％。而在0％～100％区间的溢价幅度、以及超过100％的溢价幅度，住宅用地均显著高于工业用地和商业用地，如在超过100％的区间，住宅用地为24.83％，工业用地仅为1.7％，商业用地为15.27％。如此，市场对住宅用地的“热捧”和“偏爱”，是经济繁荣和住房市场只涨不跌神话带来的必然结果。

3　破除房价神话和干预“地王”是复杂的系统工程

“地王”的形成有其特定的原因，对其治理涉及经济系统的调整问题，难度很大，再加上国企资金以及社会游资的介入等，常规的市场调控政策往往难以发挥作用。因此，不但不能“因噎废食”，否认和惧怕“招拍挂”，甚至放弃土地公开市场交易方式，而是要针对问题的根源入手，从土地、房地产乃至整个经济的运行体系入手，进行系统和整体调整，这样才能逐渐消除地王，并避免产生寻租等一系列更为严重的问题。

三、地方政府对高地价和高房价“又爱又怕”

地方政府理性上希望房价和地价稳定提高，但也会存在获取高价收入的冲动。因此，要在中央政府、大众的监督下，促使地方政府能够有效把握调控的度。

1　理论分析地方政府的动机

从理论认识上而言，地方政府对于地价高低的认识以及采取的相应措施，取决于地价变动对政府产生的成本和效益。

不论是地价过低、还是过高，应该都不是地方政府希望看到的。地价水平过低，表明土地需求不足，是市场和经济发展不佳的表症之一，也会进一步影响市场和经济的发展；地价水平过高，则表明对土地需求旺盛，并会进一步刺激土地需求，尽管会有土地收入和GDP的增加，但随之而来的是加大建设用地供地矛盾和耕地保护的压力，并同样最终会影响市场和经济的发展。

因此，可以给出基本的判断，地方政府不希望地价过低，但是也不希望地价过高。如何把握、能否把握这个度，对于政府的调控本身就是一个难题。这里，除了政府自身的判断能力和调控水平是决定因素之外，来自于中央政策的导向和社会的监督也都是至关重要的。

2　实际判断地方政府的行动

从近几年的实践来看，在频繁出现“地王”的几个大城市，或是配合中央政策的颁布，或是根据地方的实际情况，都纷纷出台了完善和稳定房地产市场的政策，其结果不仅从政策指向上释放了稳定市场的信号，也直接对市场活动进行了规制和约束，其作用还是在不断显现，应该得到肯定。

而北京、上海对“招拍挂”政策的调整，更是直接指向“地王”。如北京的“限房价、竞地价”政策、限制企业拿地规模政策、暗标政策和上海的公告方式和纯招标方式等，都是试图通过完善土地出让方式而制约市场的炒作行为。

四、建议

要保持地价和房价的稳定增长，需要不断完善市场机制，也要不断提升政府的调控能力。当前特别要关注以下几个问题：

第一，严控土地投机。通过制定土地出让前、后的有效规制办法，以及对包括招投标的条件、方式，签订合同后的付款、投资进度和后续使用等严格监管程序等，对土地倒买倒卖、乱占滥用行为进行控制。

第二，约束地方政府卖地的冲动。规范和完善土地征收的补偿和安置规则，规范和完善土地出让金的收缴和使用规则，通过减少买地卖地的利益空间从根源上来降低政府卖地的冲动。

第三，引导住房投资和消费合理化。拓展和引导民众的投资渠道，同时除了要对购房进行一定直接和间接限制以外，对存量的空置房和闲置住房也要建立市场流动的奖惩机制。