他山之石:各国房产调控情况纵览

美国：房产税大头用作教育开支

在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。

目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。

对于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。而对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。不过，由于与学区税相比，郡税和城市税所占比例并不大，地方政府在对房产进行估价时，通常都会表现得比较“保守”，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%～75%。

据了解，美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境，从而让学区周围环境改善，房价自然升值。在大多数美国老百姓看来，交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育，他们当然愿意交税。这充分体现了税收“取之于民，用之于民”的理念。

在美国，征收的房产税用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。比如匹兹堡最贵的学区，一年平均预算就要7000万美元。因此，一般房产税最高的地区，学区也都是最好的，因为有财政支持。所以这里的房产，每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业，不用交学费。美国政府在使用税收方面也接受老百姓严格的监督。

英国：居民楼房没有土地所有权

英国房地产税的叫法并不统一。英格兰、苏格兰和威尔士叫“家庭税”，而北爱尔兰就叫“市政服务税”。

在英国，买了房子并不一定就买了土地，有的房屋土地仅有一定期限的使用权。独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一，但公寓住宅则不同，因为是几十户、几百户人共用一块土地，此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”，土地所有权也许在某个人手里，也许在政府手里。

英国也有法律规定，楼房如果多于2/3的业主投票同意购买土地所有权，那就必须首先成立一个公司，以公司的名义购买楼房宅基地，这时，土地实际上就是法人所有，也就是为买这块土地所成立的公司股东集体所有。

在实践中，楼房住户成立公司单独购买土地所有权的案例很少，因为英国还有个遗产税，如果把土地价格追加到房屋价格上，那将来要缴纳的遗产税会高得让人不得不把房子捐出去。

英国的房地产的估价由政府开发的专用软件自动完成，税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交纳账户，无需个人参与。完税后，如果个人有异议，可以提出复核，发现误差，多退少补。

另外，英国对非居民住房的房地产税单独征收，包括商业用房、市镇及村庄的办公用房。非居民住房的房地产税虽然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地区支持贫困地区。

2004年，英国平均房价已比1995年高163%，投资性购房个人贷款行为在2004年以前的5年中猛增。

英国政府通过各种税收办法，使英国的“房价收入比”在2004年第四季度回落，2005年继续下降，房价涨势得到有效平抑。

德国：炒房者无利可图

在德国，只要有房产，一般需缴纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。

房产税在德国是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率。

房产购置税可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值缴纳一定数量的税。这个税也是地方税，相应地有一部《房产购置税法》。在德国，房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。例如，首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。

在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功，房市发展稳定。就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。

目前德国有8200万人口，而住房总数达到4000万套。同时，德国每年还有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房价的上涨。

新加坡：政府当开发商统一制定价格

在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。

居民购买组屋价格低廉，也受到严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。

新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。

新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。

目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

韩国：利用赋税稳定房价

韩国房地产市场也经历过快速增长的阶段，但随着韩国政府出台多种赋税制度，房地产市场的投机行为已基本得到控制。

韩国政府为了抑制房价过快上涨，制定了多种赋税制度，其中最具代表性的就是综合不动产税。1997年亚洲金融危机之后，为了快速恢复经济，韩国政府放宽了房产转让制度，并实行低利率政策，这对促进房地产市场发展起到了积极作用，但也助长了房地产投机，导致了房地产价格过快上涨，并产生一定的资产泡沫。尤其是2001―2006年，韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长，而首尔地区的房价更是增长速度超出人们的想象。仅2006年一年，首尔地区平均房价上涨就达到19.2%，首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。

为了抑制房价过快上涨，韩国政府于2005年出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%～2%之间。此外，韩国从1961年起就征收财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，也是根据财产价值不同，所负担的税率也不同。因此，如果将财产税和综合不动产税算在一起，拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。

为了打击房地产投机行为，韩国政府出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%～35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台，再加上之前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到了很好的控制，房价也基本得到了稳定。

日本：根据时价征税

在日本，房子和土地都是可以出售的。一般来说，买房不仅意味着拥有房产本身，而且意味着获得相应的土地所有权。即便购买的是公寓楼，也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。因此，在日本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。

一般说来，从房屋、土地保有类课税来看，与土地、房屋有关的税金，包括固定资产税、城市规划税等税种。

上世纪50年代，日本在地方税制改革中引进了固定资产税。固定资产税属于地税，由地方税务机关征收管理。固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等，房屋包括住宅、店铺、工厂等。

对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，日本称之为“适当的时价”。日本一般每3年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。土地价格是依据“路线价”计算出来的。依据固定资产评价标准所确定的路线，其周边的单位土地价格是计算不同地区、不同用途的土地价格的基础，房屋则以房屋再建价格为基础评估。■

（整理/张克）