“为了发展,我希望房价能降下来”

《检察风云》：在房地产有力地拉动地方政府GDP的现实之下，房产税和限购令将对于中国宏观经济造成怎样的影响？

苏剑：纵观当前世界经济发展，各国都面临着产量过剩的问题，房地产成为拉动经济增长点，美国当年的次贷危机正源于此。此轮房产税和限购令的出台，必定会对中国房地产市场产生抑制作用，进而间接地传导到宏观经济层面，一定会有负面的影响。问题的关键在于目前的中国经济已经被房地产绑架。在中国的总需求中，房地产投资已经占到了12%左右，而每年房地产投资的增长率约为30%左右，那就是说，中国经济每年10%的经济增长率中，有3.6个百分点是来自房地产投资，房地产投资对中国经济增长的贡献率高达36%。换句话说，如果房地产投资的增长率降到0，中国的经济增长率立马就得下滑3.6个百分点，连“保八”都成了问题。

现在谁也说不清，房产税和限购令对房地产市场的影响，特别是对房价的影响。但是，从我的角度讲，特别希望房价能降下来。如果要满足普通民众的住房需求，有两个途径，其一是降低房价，其二是增加工资收入。不过，单纯的增加工资有不利的一面，将逼企业提高产品价格，导致成本推动的通货膨胀，传导到国际市场上，将会抑制中国的出口贸易。而中国经济发展正处于调整结构的关键时期，美国后金融危机时代、日本地震大萧条、欧洲债务危机所带来的高端产业转移需要我们有一个好的内部环境，保持较低的工资水平在一定程度上有利于中国的经济发展。所以，房屋作为不可贸易品，必须将它的价格压下来，让年轻人买的起房子，不至于造成更大的社会问题。

现在有四种力量在阻碍房价下降：首先是中央政府，其次是地方政府，第三是开发商，最后是银行。从社会需要和经济发展的长远趋势来看，我认为房价必须降下来。操作的基本思路是将住房的投资功能拿掉，只留下居住功能。韩国在这方面做得很好，征收房产持有税、增值税。

《检察风云》：房价没有进入CPI，传统的解释是，房地产是投资性需求，而投资品的价格不应该算在CPI中。但房地产本质上应是居民的最终消费，属于消费品市场。有学者认为既然是消费品，房价理应纳入CPI中，像调控物价一样，在价格宏观调控的范围内进行调控，如此至少可以避免现在越调越高的尴尬。您认为房地产价格是否应该计入CPI？

苏剑：房地产价格数字太大，人一辈子可能只买一次房子，并不合适与日常快速消费品一起纳入CPI统计。从宏观经济学来看，要考虑两个变量：存量和流量。存量是某一时点前已有的住房保有量，流量是新增的住房建设数量。CPI是流量指数，如果把房地产存量的价格涨幅计入，也不合适，只能将新房纳入统计。我认为国家统计局把房租纳入CPI指数是合理的。目前也有专门针对房地产存量的价格指数，但是公信力还比较低，认可度有待提高。

《检察风云》：自2005年以来，中国房地产市场呈现出越调控越报复性增长的怪圈，最主要的原因是什么？

苏剑：中国房价的上涨，主要原因之一是出口导向型的增长方式。长期以来，我国依靠出口来拉动经济增长，结果导致了巨额的贸易顺差。贸易顺差加上大量引进外资，导致中国的外汇储备大幅度增加。中国的外汇储备从1978年的1.67亿美元增加到2010年底的28473亿美元，增长了17050倍，年均增长率为30.4%，比泰国金融危机前外汇储备的增长率还高1.4个百分点。

外汇流入导致人民币的大量发行。外汇进入中国，必须换成人民币才能在中国流通，因此外汇最终流到了中央银行的口袋里，与此相应，人民币从中央银行流到了老百姓的口袋里，这就导致了人民币的大量发行。近年来，外汇流入已经成为我国中央银行投放基础货币的唯一途径。在2001年，外汇占款占基础货币的比例为43%左右，2006年初这一比例超过100%，此后这一比例继续上升，最高时达到129%，目前维持在120%左右。这意味着我国的基础货币完全是由购买外汇投放的，不仅如此，中央银行还得通过其他途径回收因购买外汇投放的部分基础货币。

与此相应，中国的M2也从1990年末的15293亿元增长到2010年末的725852亿元，年均增长率为18.4%。从2000年到2010年底，北京的房价已经增加了10倍以上，跟泰国金融危机爆发前几年的增幅相当。

货币的扩张必然导致物价的上涨，房价就成为物价上涨的排头兵。

《检察风云》：地方政府在高房价时代扮演了什么样的角色？

苏剑：目前地方政府政绩的主要指标是经济发展状况。而要发展经济，就得有资金。资金从何而来？正常情况下，地方政府可能的资金来源方向有两个。一是税收，二是借贷。目前中国政府对地方政府借债的限制很严格，至少明面上不允许地方政府借债。而在目前的财税体制下，地方政府的税收太低，不足以支持地方政府发展经济、提高自己政绩的目的，于是只好寻找别的财源，这就导致了“土地财政”的出现。

“土地财政”收入实际上也是一种税收，是地方政府对土地所有者的一种税收。政府通过垄断土地的买卖，低价从土地所有者手中征走土地，再高价卖给开发商，这就强行征走了土地销售收入的一部分。如果这个的土地买卖由市场来协调，就不需要政府介入，政府自然也就没有了这笔卖地收入。为了这笔收入，政府就必须采取各种手段保证自己对土地买卖的双重垄断权。

仅有这个财源还不够，政府还得设法把这种收入最大化。于是就导致地价越来越高，地价纪录连连被破。房价越高，地价就越高，因此房价上涨是符合地方政府的利益的。这就出现了“地价”和“房价”轮番上升的局面。北京最近的一笔拍卖导致光买地成本就达到了每平方米近3万元。

到现在，建筑成本已经不到北京房价的10%，北京市的住房生产成本绝大部分是别的成本。这就是北京房价屡创新高的另一原因。

《检察风云》：“5年，3600万套。”这是今年“两会”期间被热烈讨论的两个数据。按照中央的要求，今后5年，我国将新建保障性住房3600万套，超过了去年商品房销售900万套的总量。建成后的市场覆盖率达到20%，加大保障性住房的供给力度，是否会有效地平抑房价？

苏剑：只要房地产的投机功能还存在，住房的需求就捉摸不定。从总体来看，北京的户籍人口人均住房面积已经超过30平方米，但问题在于分配不均。我的政策建议是，征收高额的房产增值税的同时，增加保障性住房的供给。增值税一旦出台，房价高不起来，开发商将没有建房的积极性，政府则要做好保障性住房的供给工作。

由政府提供的公租、廉租房条件不应当太好。茅于轼曾经提出公租房不应该每家都建厕所，其实从经济学的角度讲是有道理的。保障性住房起到的只是一个过渡的作用，四五十平方米的住房比较合适。等年轻人到三四十岁的时候再买更大更好的房子，这样循序渐进的过程才是合理的。

《检察风云》：您认为房地产调控政策的组合拳应该怎么打？如何评价房产税、限购令等各种政策工具？

苏剑：房产税可以为地方财政提供新的财源，当地方土地财政难以为继之时，看似不高的房产税率将成为地方收入新的增长点。目前部分地方政府还有地可买，等到没有可以出让的土地后，房产税作为地方税收的新税源会得到充分的重视。房产税将为地方政府提供比出让土地更稳定、更具可持续性的收入。从社会公平正义的角度看，我也要为房产税叫好。其他的调控政策，基本上是不利于穷人的，比如，提高利率不一定能降低购房成本。

相比房产税和限购令，我认为前者更能产生效用。房产税是长久之计有其合理性，而限购令是权宜之计、短期行为，废除是迟早的事。在我看来，限购令本身就不大合理，与之相配套的政策合理性也值得怀疑。如果把房产的投资功能去掉，房价不再大起大落，年轻人踏踏实实的工作，而不是关注与房地产投机，这样一种理性的激励机制才能促进社会发展。我建议还可以征收房产增值税，与房产税同时并举，一方面降低投机的可能，另一方面减少房地产的空置率。

紧缩货币的政策在调控房价上已经作用不大了，可以考虑的是把外汇热钱的流入卡住。而要抑制人民币的过度发行，就得限制外汇流入。而在现在人民币升值的预期下，要限制外汇流入就得采取强硬手段，并加速人民币升值。但内需扩大不起来，就不敢让出口减少；不敢让出口减少，就不敢让人民币升值过快；不敢让人民币升值过快就得采取更为严厉的限制外汇流入的措施，这些限制措施偏偏跟目前经济学中流行的“全球化”、“自由化”趋势不吻合，采取起来畏首畏尾。于是人们就想了另外一个办法――人民币国际化，通过国际化，让多发的人民币流到外国去，减少国内物价上涨的压力，从而抑制房价。可惜的是人民币国际化的进程不是能够迅速实现的，其中的风险也很大，恐怕远水解不了近渴。贸易顺差没有办法实现结构性的改变，只能在保持出口的同时适量增加进口，鼓励中国的企业走出国门进行对外投资。在提高存款准备金率、加息等措施已经效用不明显时，只有管住外汇和热钱才能对市场稳定起到积极的作用。■