坚持规范运作 提升收储效益

摘要：土地收储工作政策性强，涉及面广，完善、有效的土地收储程序有利于降低土地收储成本，避免收储风险，促进经济建设，文章就土地收储八个环节进行进一步，更深层次的探讨。

关键词：土地储备；环节把握；经济效益

中图分类号：F426.32 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2010）-11-0232-1

土地收储是一项创新的工作，同时政策性强，涉及面广，关系到构建和谐社会与社会稳定的工作，只有坚持规范运作，才能不断提升土地储备的经济和社会效益，目前虽然有土地收储的法律和政策依据，但还不够健全，我省目前针对土地收储也没有相应的规范和标准，因此土地收储的关键在于对土地收储工作的理解和对每个环节的认真执行。从申请收回、权属调查、征询意见、确定补偿标准到收回方案报批，签订协议及费用计算、交付土地、资产管理等，每个环节都要求经办人员具有理论、政策水平，还要有实践经验，才能降低收储成本，避免收储风险。九台市自2007年成立储备机构以来，累计收储土地80多公顷，从整个过程取得了部分经验，下面就如何做好土地收储环节工作谈几点肤浅认识。

1 申请收回

申请收回是指符合法律规定条件的国有土地使用权人向土地收储机构提出收储申请的行为。当申请人提出申请时，土地收储部门要认真作好两个工作：⑴要求申请人提供相关的申请文件：申请书、委托书、法人证书、营业工商执照、土地使用证、房屋产权证、主管部门意见以及其他资料证明；⑵做好相关申请文件的真伪核实。

2 权属核查

权属核查是指土地收储机构对申请收储的土地进行实地核查的行为，内容包括：产权面积、四至范围、用途和地上建筑物、构筑物产权、面积等。要做好权属调查工作要注意下面几点：⑴核实收储土地的相关手续文件合法性：土地使用证或有效批准文件；⑵核实土地产权以及其他权利；⑶核实产权界址，是否有争议，要求四邻认界；审查相关资料所示面积和实际测量面积是否符合，是否存在面积共有，共有面积分摊情况；土地相关证件是否与实际用途相符合，是否存在改变使用用途的情况；审查地上建筑物，构筑物结构、面积、新旧情况，建筑物产权人与土地使用权人是否一致；另外，对于土地附带继续使用的建筑物，重点审查建筑物的质量安全稳定性，对于缺少质量安全保证的建筑，拒绝收储，应拆除。

3 征询意见

征询意见是指针对申请人的申请，土地收储机构进行核查后向规划、建设部门征求规划设计条件，取得土地收储红线以及与其规划设计要点或开发建设意见书的行为。在征询规划、建设部门意见期间，土地收储机构要经常和规划、建设部门沟通，交换意见。另外，土地收储机构在收到规划设计要点或开发建设意见书后，对于各项指标要认真研究，重点是用途和容积率及其他特殊要求，为测算收储费用打好基础。在收储工作中，土地面积、界址是特定的，以收储现状界线为准，但土地在最初出让时是依照城镇总体规划定界定线，因此收储土地形状经常与收储土地界线不符，而对于收储界线以外的土地要重新做权属调查，为以后土地使用权的公开出让打下基础。

4 确定补偿标准

收储费用测算是指土地收储机构依据核查事实及规划、建设部门意见结果，与相关单位针对要收储的土地进行评估测算补偿所需费用的行为。收储费用测算是否精准，是收储工作的关键，作好收储费用测算才能做到征收利益最大化。所以，对于测算费用，要有相关政策可依，才可操作。测算标准各地存在差异，针对多种情况的收储主体及土地取得方式，采取不同的补偿方法，多种方式并存。几年的实践显示，补偿费用的合理确定应以具备土地，房产评估资质的中介机构出具评估结果为依据，多个部门集体合商而定。

5 收储方案报批

收储方案报批是指收储机构在土地产权审查，收储费用测算之后拟订的土地收储方案，提请国土资源部门审核、批准的行为。各地土地收储部门在制订《土地收储方案》时，注意几点内容：收储单位、收储依据、收储方式、范围、被收储土地情况、收储费用测算、收储资金来源及收储的可行性结论等。

6 签订收储协议及补偿费用结算

签订收储协议是指土地收储方案批准后，土地收储机构与被收储土地产权人签订土地使用权收储协议并按协议约定支付土地收储费用的行为。土地收储协议应包括：收储土地的位置、四至、面积、地上建筑物、附着物以及地下埋设物面积、名称、数量，附着物产权依据，收储补偿费用及支付方式、期限，交付土地的期限及方式，共同约定的其他权利和义务，违约责任及处理，费用结算，一般都是分期支付的方式，也可直接支付被收储单位或被收储企业的主管部门。

7 交付土地

交付土地是依照收储合同约定，原土地产权人将被收回的土地及其建筑物交付给土地储备机构，附着物以及相关土地，房屋产权材料，视收储土地和资产情况，确定办理变更登记手续，领取土地，房产证书的行为。一般来讲，补偿款结清后一周内，原土地权利人向土地收储机构划交土地，在土地交接时，土地收储机构办理交接手续，完善记录，双方签字盖章。交接记录应注明：现场交接人员，交接现状，计划交接的要有计划清单、外水、外电等列入情况及费用情况。

8 资产管理

资产管理是指已收资产建立台账及档案，并将具有出租预期收益的房地产会同财政，监察部门集体合商后对外招租，同时做好收储资产跟踪管理的行为。在日常管理中，要建立巡查制度，安排专人对收储资产进行检查与维护。

作者简介：王丽（1977-），女，吉林九台人，吉林省九台市国土资源局地籍事务所助理工程师。