基于精益思想的房地产项目成本控制方法探究

【摘要】当前房地产行业由卖方市场渐渐转为买方市场，房地产企业要想实现利润最大化和企业长远发展，就必须对项目的全过程进行成本控制。本文在分析了房地产成本控制面临的难题基础上，提出了基于精益思想的房地产成本控制方法。

【关键词】精益思想 房地产 成本控制

在市场经济和全球资本一体化的背景下， 最近十多年来，我国的房地产业迅速升温。这在反映了房地产市场活力不断增强的同时，也反映了我国房地产业竞争的激烈程度。一个企业是否能够在激烈的市场竞争中长期立于不败之地并取得较大的发展空间，关键在于它赢得利润的多少。现在房地产企业项目管理的最终目标是：低成本、高质量和短工期以取得利润最大化；其中低成本是这些目标的核心和基础，由此可见，成本控制成为房地产企业项目管理的重中之重。因此，为了降低项目成本，达到企业目标利润，就必须加强精益思想在房地产企业成本控制中的运用。

一、精益成本控制

精益成本控制是以创造客户价值为前提，以成本文化渗透为路径，以成本战略为指导，以价值链成本最小为目标，进而对整个企业价值链成本进行的管理。精益成本控制思想的精髓在于追求最小价值链成本。在价值链的各个环节中消除不能为客户增值的作业，从而达到降低价值链成本，提高价值链效率的目的，最大限度满足客户多样化、特殊化的需求，不断使企业竞争力得到增强。

面对不断变化的市场环境，房地产企业要求得长远发展，就必须从精益成本控制出发，把精益管理思想与成本控制思想相结合，形成全新的成本控制理念――精益成本控制。

二、房地产项目成本控制面临的难题

（一）房地产项目开发过程中与市场匹配的动态控制措施缺乏

目前，我较多的房地产企业进行项目成本控制过程中，以会计成本核算控制方式为主，这是一种典型的静态控制、事后控制，缺乏与市场相匹配的事前和事中管控措施，因而造成在项目实际开发成本控制过程中，不能及时收集、传递、整理、分析、储存相关市场信息，无法采取有效的技术措施使项目开发过程中的成本得到降低，进而降低了项目开发带来的社会经济效益。

（二）偏重施工阶段，忽略前后期的成本管理？

较多的房地产企业普遍偏重施工阶段的成本控制，而忽视了项目决策阶段、设计阶段和验收阶段的成本控制。这致使整个房地产开发造价缺乏统一性，也没有参考性，不利于进行成本控制。项目前期的正确分析缺失，项目的建设就容易因毫无目标的施工而走向歧途。

（三）部分房地产企业管理者的素质有待提高

在传统经济体制下，企业普遍缺乏主观能动性，但随着市场经济不断发展，房地产企业已逐渐成为自主经营、自负盈亏的市场主体，但部分房地产企业的管理者不能迅速适应外部环境发生的变化，不能及时树立市场竞争的理念，缺乏创新精神，这造成了一些房地产企业成本控制相对落后的局面。

三、基于精益思想的房地产项目成本控制方法

（一）建立完善的目标成本管理体系

目标成本管理是通过将目标成本按规范的成本结构进行层层分解，把预算计划具体落实到实际操作执行的项目上，把目标变成可操作执行的具体行动计划，并将执行结果与目标进行比对，找出存在的差距，分析原因，进而制定合理有效的改进措施。建立完善的目标成本管理体系，需要做到以下几个方面：制定准确的项目目标成本，真实全面客观反映项目的各项成本信息；规范完善成本管理流程，制定各个阶段对目标成本的修订细化办法；充分收集积累前期项目的有效数据信息，实现成本信息的共享与参考；在制订目标成本的同时，要按细项列出清单、划分责任部门并落实到责任人，目标成本分解后还要建立具体明确的管理标准，严加考核。

（二）实施全过程的项目成本控制

所谓全过程项目成本控制，主要包括了决策阶段、设计阶段、招投标阶段和施工阶段等。

（1）加强决策阶段的成本控制。在决策阶段，策划书的关键内容就是整个项目成本的控制方案。对整个项目投资的全过程进行分析，进而做出充分分析和判断，包括经济形势和政策现状及未来走向、土地开发支出、前期的工程预算和不可预见费等多个方面。

（2）加强设计阶段的成本控制。设计阶段是控制成本的一个重要环节，重点是降低建安成本，除了要实行设计招标外，更应加强对工程了解和跟踪监控，时刻保持与其他部门的沟通，提高设计阶段的成本管控。

（3）加强招投标阶段的成本控制。对招投标工作各环节加强监控，避免决策失误。严格审核投标单位的信誉和经济状况，避免鱼目混珠，同时要加强对标底的审核把关。在招投标环节要做好以下几项事情：招标工作要遵循公开、公平、公正的原则。招标前，要严格审查投标单位资质，必要时要进行实地考察；合理低价者中标。目前推行的工程量清单报价与合理低价中标，业主方不应一味寻求绝对低价中标，进而避免投标单位低于成本价进行恶性竞争。

（4）加强施工阶段的成本控制。在施工阶段，主要是控制材料和设备的成本，以及按设计规范和技术规定来施工，进而合理有效地控制施工成本。严格监督施工方按图施工，对设计变更及材料代用要严格把控。在建设工程施工过程中，要想控制设计变更，首先应严禁通过设计变更来扩大工程规模，擅自提高设计标准，增加工程内容，除非不变更会影响项目功能，或使项目无法开展。开发公司应制定工程签证制度，明确部门人员权限分工，保证签证质量，杜绝虚假签证发生。

四、结语

随着房地产市场竞争愈演愈烈，房地产企业为了适应新形势下的严峻挑战，就要采取全新的成本管理理念和方法。精益成本控制是对房地产项目成本控制思想的一种探索，房地产企业应坚持在项目成本控制过程中以精益思想为导向，逐步建立健全房地产项目成本控制体系，使企业的成本管理更具竞争力，使我国房地产业持续健康发展。

参考文献：

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