汇率上调对房地产发展的影响

一、前言

国际经济全球化进程的加快逐渐改变着国际分工的格局，中国现已成为了全球化最大的受益者之一，凭借着生产产品成本低、利润高的优势，中国的市场在散发着巨大的潜力，现已成为了全球最大的外资吸引国之一。我国的国际收支情况改变着国际贸易的格局，从而使得中国的人民币牵动着世界经济和金融的发展。近几年来，以美国为首的西方国家为维护自身利益要求人民币升值的呼声越来越高，获得诺贝尔经济学奖的克鲁格曼就表示出强硬的态度，声称人民币一定要升值。针对此问题，温总理提出了“主动性、可控性、渐进性”三个基本原则，表明我国会考虑外界的态度，但绝不会屈从于外部的压力，而应坚持小幅、稳步地把幅度控制在我国多数企业可以承受的范围之内。与此同时，房地产行业是国民经济的重要组成部分，在国家的GDP增长过程中发挥着重要的作用，现俨然已成为了我国经济发展的支柱产业。但目前看来，我国的房地产市场发展出现了过度繁荣的现象，房价持续上涨从而使得住房价格严重偏离了其实际价值，房地产泡沫现已逐渐被吹起。许多专家学者将人民币的汇率问题比作是一把双刃剑，其对我国的房地产市场也产生了一定的影响，而只有理性的分析其中的利与弊，注意审时度势，才能使人民币汇率成为我国经济发展中的一把利器。

二、人民币汇率升值对房地产市场的影响方式分析

人民币汇率变动对房地产市场的影响主要通过影响国外资金的流动状况，进而作用于我国的经济发展的各个领域。从总体看，通过以下几种方式来实现对国内房地产价格的影响：

（一）汇率升值预期效应：

当人们预期一国货币要升值时，大量的国外短期投机资金就会通过各种各样的渠道进入该国市场，其中很大一部分资金流向该国投资房地产业，因而会极大地推动房地产价格的上涨。而当汇率达到预期的水平之后，国际游资会在人民币升值取得可观的收益后大举撤离我国房地产市场，进而会导致房价大幅下跌，房地产市场萧条。

（二）利率变动影响效应：

本国货币升值吸引了大量国际游资的注入，使得中国的外汇储备大幅增加，根据货币论的基本理论进行分析：(Ms：名义货币供应量，Md：名义货币需求量，D：国内提供的货币供应基数，R：国外的货币供应基数，p：本国价格水平，m：货币乘数)因此，当国外资金流入使 R 增加时，相应的会导致 Ms 增加，会导致 p 上升，通常中央银行会通过提高利率的方式来控制货币供应来稳定物价水平。利率上升后会进一步的吸引外国资金的流入，从而又加大了汇率升值和利率上升的幅度；利率的上升还会增加房地产市场的成本，加大开发商和建造商融通资金的成本和难度，因而进一步推动了房价的上涨。

（三）贸易传导机制效应：

下面通过货币分析法对本币升值进行分析：（其中p：本国价格水平，p*：外国价格水平，）本国货币升值后，假定p*不变时，将导致p=ep*下降，用本国货币表示的外国商品的价格下降，从外国进口的房地产市场的原材料价格相对降低，相应的住房价格也会下降。同时本币升值使得货币需求Md下降，由此国际收支发生逆差，外国货币表示的本国的商品价格上升，我国商品的出口严重受到阻碍，导致企业的利润降低，居民收入下降，消费需求降低，也促使了房地产价格的进一步下降[1]。（四）国际游资挤出效应：本国货币升值时，国际热钱往往会对本国经济产生挤出效应：首先，国际游资会挤出我国相当数量的购买能力，因为人民币汇率上升时，相对于国外而言中国的大部分消费品价格下降，因而剩余的货币会被大量投资到房地产市场；其次，当大量的国际热钱涌入我国后，国内的大量资本将被挤出本国，从而导致我国相当一部分行业处于资本过剩的状态[2]。不同的影响方式将会对我国房地产市场通过不同的影响机理产生相应的影响，同时人民币升值后的不同时段，各个影响方式的作用程度也存在着差异，从而使得房地产市场在人民币汇率作用的不同时期呈现不同的特点。

三、理论分析

近年来人民币汇率升值和房地产市场价格持续上涨越来越引起人们的广泛关注，因而引起了笔者的研究兴趣，下面将分析不同时期人民币升值对房地产市场发展的影响：

（一）人民币汇率升值对房地产市场的前期影响：

人民币汇率升值的前期，国外资金的流入将为我国房地产市场的发展带来一股新的活力，促进房价持续上升。对于国外投资者，当人民币汇率升值时，本国房地产市场的高收益回报率促使国外资金大幅的流入我国。因此，在影响的前期，人民币汇率的变动在合理的水平，国外资金的流入会在一定程度上吹起房地产市场的价格。下面将通过供给与需求因素分析来具体说明：

1. 供给因素分析：

人民币汇率的升值会增加中国居民土地资产所具有的价值，同时还会降低房地产市场建造商和开发商的投资成本，因而我国房地产业更具吸引力。流入的国际外资不仅用于购买我国的居民住房，同时也参与了房地产业的投资和建造，这在一定程度上加大了我国房地产市场相关资金的供给来源，从而也增加了我国房地产住房的供给数量。

2. 需求因素分析：

房地产市场可以满足居民两个方面的需求：一类是消费型，还有一类是投资和投机型需求，两类需求对房地产市场发挥着不同的效力。随着中国城市化进程的加快，居民对住房的消费性需求逐渐增加；当人民币升值时，本国商品的相对价格降低，相应的收入效应使得居民住房的消费需求增加；考虑人们投资型需求的情况，人民币升值促使居民将房屋看作是资产增值的工具，通过追逐价值差来获得额外的收益；而对于投机型需求来说，人民币汇率升值对房地产市场的影响可能会更大，大量的国际热钱会进入我国兑换成人民币，并通过投机活动进行炒房，以期望获得更大的收益空间[3]。人民币汇率升值前期，房地产市场因其较高的流动性成为资金集中的场所，居民住房的供给和需求都会增加。资金的过度集中将使得我国房地产市场的炒房行为高涨，促使房地产市场价格不断攀升。同时我国目前经济的产业链要靠房地产市场来推动，政府不会过度的打击房价，因而房地产市场价格会在前期一段时间呈现持续上升的状态。

（二）人民币汇率升值对房地产市场的后期影响：

随着时间的推移，当国外投资者对我国人民币汇率升值的预期过高时，将不断的推动我国更大的人民币汇率升值幅度，国外游资进入我国房地产市场的投资和投机队伍会不断的发展壮大，因而房地产市场会由于人们的短期需求的上升过快而变得非常的脆弱，从而增加了我国房地产市场的金融风险。当人民币汇率上升到过高的水平后，国外游资规避风险的行为导向将非常有可能使得国外的投资者从我国房地产市场撤走投资资金，从而对我国房地产市场造成严重的冲击和影响，相关房地产企业的资金链断裂，房地产价格就会相应的大幅下降，同时我国居民面对房价下降开始一段时间一般会采取观望的态度，因而会导致房价进一步的下跌，非常不利于房地产市场的长期健康发展。由于我国房地产市场的投资大多来自于银行的贷款，当房地产价格大幅下降后，银行的很多优良资产变成了坏账，同时人民币汇率的升值必将影响我国的进出口贸易状况，我国长期以来所具有的价格优势消失，严重影响我国的出口状况，从而非常不利于我国经济的健康、平稳的发展，同时也使得我国的经济发展面临非常巨大的挑战[4]。因而，我们得出在人民币汇率升值的前期，房地产市场的价格将呈现上升的态势；而随着作用时间的延长，当房地产市场对人民币汇率升值做出充分的反应后，房地产市场的价格会进而大幅下跌，从而对我国房地产市场的发展造成不良的影响。

四、政策建议

近年来，房地产市场价格迅速的增长，其价格早已超过了中国普通消费者的承受能力，通过上文分析人民币汇率升值后期会使房地产市场受到重创，为避免这种不利影响下面提出有效解决该问题的政策措施。

（一）及时房地产相关信息：

居民往往会根据了解到的房地产市场情况以自己对价格走势的预期进行买房活动，由于房地产市场中普遍存在着信息不对称的现象，由此将会导致投资者的购买行为受到多方力量的制约，我国房地产市场很容易由于国际游资大批涌入进行炒房活动而导致房价疯涨。因此，政府和相关部门应该即时监控房地产和相关产业的动态，准确详实的信息，进而调控居民对人民币汇率的升值预期，从而抑制房地产市场的过度投机行为 [5]。

（二）加强国外游资的流动监管：

目前，我国为国外资金提供了很宽松的投资环境，而对外国资金的流入并没有进行严格的管制。因此，为了防止国际游资流入对我国经济乃至房地产市场产生不良影响，未来我国政府需要加强对外资流入我国房地产市场的监管，限制国外资金流入的速度和规模。这样既可以降低国际游资的流动性，增加国外投资者的投机成本，从而加强对资金的流入流出操控，避免国际游资随意进出我国房地产市场而造成经济的大幅涨落，因此通过政府进行国外资金流动的监管是非常必要的。

（三）完善我国汇率的形成机制：

我国的汇率决定是由中央银行根据现有的经济状况进行综合分析而制定的，因此完善汇率形成机制将有助于保持我国人民币汇率短期的稳定性和长期的灵活性。中央银行应该充分的利用市场这只看不见的手来合理的决定长期均衡利率水平，仅仅在必要时进行宏观干预。同时我国政府要善于用人民币汇率的变化应对国际市场的竞争，这样才能在国际市场上始终处于不败之地 [6]。