基于层次分析法的某商业房地产项目的风险识别

【摘要】近年来房地产作为中国的支柱产业得到了蓬勃迅猛的发展，越来越多的企业参与到了这场大运动当中。但是随着市场的不断完善与发展，外部环境内部环境都开始变得复杂、敏感，仅仅依靠价差作为利润的时代必将被淘汰，如何精细化管理变得尤为重要。本文通过分析目前国内外房地产风险管理的现状，并且结合我国商业地产的发展环境，利用某商业地产案例试图找出一种可以理论化计算的方式来帮助企业识别风险源，希望为以后类似的工程提供借鉴。

【关键词】商业地产； 风险识别； 层次分析法

引言：最近十几年来，房地产在我国的发展风生水起，越来越多的房产企业和非房产企业都加入了这个看起来利润巨大的行业。商业地产更是频繁进入人们的视线，不断上涨的房价牵动着普通百姓和政府的每一根神经。随着越来越多企业进入商业地产这一行业，再加上政府不断加强的调控措施，房地产已经开始走向微利时代。其实这也正是一个行业走向成熟的必经阶段。在这个阶段，对房产企业的风险控制提出了更高的要求，而风险控制是我国房产企业发展过程中十分欠缺的，企业需要利用这个契机建立并不断完善风险控制系统。

1、国内商业地产风险管理研究综述

风险管理在我国起步较晚，“风险”一词最早出现于1980年的文献中。普遍看来，国内的商业地产风险研究还处于较低水平。在20 世纪 80 年代初，陈佑启、申立银、俞明轩进行了投资风险的理论研究，但实践方面的研究显得不足。1998年，李启明对于房地产的投融资风险做了定性分析；2001年，王伟宁和李淑同做了商业地产开发项目的风险管理研究；2003年，赵世强对商业地产的研究进了一步，他不仅提出了风险管理系统，还细致分析了商业地产开发的各阶段可能出现的风险。张道航则对商业地产的风险做了更细化的分析，提出准备不足、布局不合理、运作脱离实际等我国商业地产项目存在的普遍风险。陈世杰，刘晓君更进一步，将风险大类做了以下归类：市场供求风险、运营风险、融资风险以及政策风险（如城市规划风险），并提出了相对应的防范措施。百虹更详细地指出了资金、人才缺乏，泡沫过大等商业地产存在的六大风险。邓航，周为吉等人区分了不同的地产开发形式，从开发环节，资金的回收周期、回收方式，宏观环境影响大小，对开发商运营能力的要求等方面对投资风险做了分析。

2、商业地产项目风险管理过程

商业地产的风险管理就是在对风险进行分析识别的基础上，提出可行的风险防御、控制的全过程，大致可分为以下六个阶段：风险识别、风险估计、风险评价、风险决策、风险实施和检查。本文着重寻找风险识别阶段的方法。

3、以上海某建材大厦项目为例用层次分析法进行风险识别

上海某大厦新建项目为大型商场办公综合体项目，建设内容包括：高层办公用房、大型建材商场。总建筑面积：99993平方米，其中：地上面积约64655平方米，地下建筑面积约35338平方米。本工程为地下3层，地上3-16层的大底盘多塔楼结构，地下二层、三层层高3.90m，地下一层5.5m。东侧和北侧各布置1栋地上16层的高层建筑。

商业地产不同于住宅地产，它所要考虑的因素多种多样，比如规模的大小、选址问题、项目定位的高低、特色的定位、招商租售定位以及选取哪些品牌入驻等等因素。这些因素对于项目最后的成功都有着决定性的影响。还有一点就是，这些因素都不是一成不变的，他们受到政策、流行风尚、人们消费观念的转变而转变，一旦建成的商圈不符合大众的口味，想要反败为胜就是一件非常困难的事。因此，在做商业地产项目的决策时，风险管理是必不可少的一个环节，做好风险识别和控制是商业地产项目获得成功的重要前提。

3.1基于 AHP 对风险评价指标权重的确定

风险因素按照一定的视角可以分为不同的层次，我们将建材大厦项目的风险因素划分为三个层次：目标层、阶段层和实施层。目标层：建材大厦项目的综合风险测评值，用A来表示，它是设立标评价体系最后想要达成的目标，即完成对建材大厦项目综合风险的测量；阶段层：按照建材大厦项目实施阶段的先后顺序，各阶段的风险指标分别用B1、B2、B3、B4表示，依次代表投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设阶段、运营租售阶段；实施层：项目的每一阶段又对应着不同类别的风险，我们用Ci来表示准则层的各个风险指标。其中投资决策阶段包含4个风险指标；前期准备阶段包含6个风险指标；项目建设阶段包括4个风险指标；运营租售阶段包括4个风险指标。

构建的风险层次结构模型如下图所示：

3.2.建材大厦项目各风险指标权重的计算

（1）投资决策阶段（B1）包含的可行性研究风险C11、开发时机风险C12、开发区位选择风险C13、投资物业类型风险C14的权重计算如下：

判断矩阵为：

判断矩阵B1的一致性检验：

因此，该判断矩阵通过了一致性检验，投资决策阶段各风险因素指标的权重为：

（可行性研究风险C11，开发时机风险C12，开发区位选择风险C13，投资物业类型风险C14）=（49.58%，26.71%，15.44%，8.26%）

（2）同理前期准备阶段（B2）包含的融资风险C21、合同风险C22、项目招投标风险C23、土地获取风险C24、勘察设计风险C25、前期手续风险C26的权重计算结果如下：

（融资风险C21，合同风险C22，项目招投标风险C23，土地获取风险C24，勘察设计风险C25，前期手续风险C26）=（35.43%，20.93%，18.57%，11.71%，7.01%，6.34%）

（3）同理 建设阶段（B3）包含的工期风险C31、成本风险C32、质量风险C33、安全风险C34的权重计算结果如下：

（工期风险C31，成本风险C32，质量风险C33，安全风险C34）=（48.39%，27.95%，16.80%，6.85%）

（4）同理运营租售阶段（B4）包含的市场需求风险C41、营销策划风险C42、销售时机风险C43、运营决策风险C44的权重计算结果如下：

（市场需求风险C41，营销策划风险C42，销售时机风险C43，运营决策风险C44）=（48.31%，22.85%，20.81%，8.03%）

（5）同理风险综合风险评价（A）包含的投资决策阶段B1、前期准备阶段B2、项目建设阶段B3、运营租售阶段B4的权重计算结果如下：

（投资决策阶段B1，前期准备阶段B2，项目建设阶段B3，运营租售阶段B4）=（51.42%，30.60%，11.24%，6.75%）

综合以上的分析计算，我们得到各风险因素所占的权重，如下图所示：

4、结语

经过以上层次分析法的分析计算得出的结论，可以看出投资决策阶段风险较大，而该阶段中可行性研究阶段的风险较大；同理前期准备阶段的融资风险也较大；运营租售阶段的市场需求风险较大。可以使得风险源通过计算的方式加以明确，为下一步风险估计、风险评价、风险决策、风险实施和检查指明了方向，打下良好的基础。

参考文献

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[2]兰峰.房地产开发与经营[M].北京：中国建筑工业出版社，2008

[3] Gaylon E. Green， Phillip T. Kolbe. Investment Analysis for Real Estate Decisions[M]. DearbornReal Estate Education， 2003