浅谈房地产企业竞争性制度结构建设

摘 要：房地产企业是房地产经济活动投资主体、市场的主体和微观基础，房地产企业的实际经济行业直接影响房地产经济能否健康发展，本文主要从企业发展和社会经济的规律与历史轨迹入手，分析了房地产企业不同的体制下的竞争优势，提出了民营经济房地产企业的发展方向。

关键词：房地产； 企业； 制度； 竞争力

人类社会发展的历史就是制度演变的历史，各个国家较量的历史就是制度较量的历史，各个企业竞争的历史就是制度优胜劣汰的历史。

从中华民族的发展史来说，在汉朝、唐朝的时候是最辉煌时期，当时的华夏帝国代表着世界最先进的生产力，代表着世界的主流文化，这种强盛最主要的是因为中国有着当时世界最先进的封建制度。到明朝的时候，中国的发展逐渐衰落，究其原因也是封建制度成为社会发展的禁锢，制度上的落后带来了经济、文化及科技的落后。

近代英美等国家的崛起是新生的资本制度战胜封建制度的结果。资本主义制度促进社会创造了先进的生产力，造就了强大的国家，特别是美国在近二三百年的时间里给世界文明带来的变化与贡献，是因为美国的社会制度提供了竞争的基础，美国制度与文化代表了世界的主流方向，最直接的表现就是现在大家都在学英语—英语成为世界通用的语言，美元成为世界通兑的货币。

纵观英美社会的发展史，英美等国国内上没有战乱，政府、领导的更换也都是在一种文明的状态下进行的，管理国家是由于制度作保证。这是因为，美国由华盛顿总统首创把军队交还给国家，创立了三权分立的国家治理结构，保证了国家的政治稳定，相对于封建社会家天下、相对于军阀割据、相对于一些国家的政权或领导非程序更迭，三权分立有其历史的合理性，制度稳定保证了国家经济社会的稳定。

1.企业竞争优势源于制度的选择

中国实行改革开放以后，发生了举世瞩目的变化，其根本的动力在于中国实行的社会主义市场经济体制，中国在短短的二十年间创造了前人几百年创造的财富，其取决于改革开放、取决于经济上选择了市场取向，选择了社会主义市场经济制度。

对于企业来说，竞争基本在于制度。企业是市场经济的主体，是国家综合实力的体现。克林顿说过一句名言：“美国就是企业，企业就是美国”。企业与企业的区别最根本的也是制度，优秀的制度造就优秀的企业，落后的制度必将使曾经优秀的企业落后或淘汰。海尔、春兰等公司做家电的企业与徐州电视机厂等家电企业，是在同一个年代起步的，徐州家电行业早就被市场淘汰，而海尔、春兰则成为产值数百亿的公司，产生这种巨大反差原因是多方面的，但最根本的在于制度与管理上的区别。

下面我们讨论一下企业的发展与演变过程中的民营和国有企业制度问题。

1.1民营企业

民营企业的蓬勃发展与国家的大力扶持分不开，而民营企业的优势究竟在哪里？其制度竞争理论基础是什么？考察民营发展的轨迹，我们可以分为以下几个阶段：兄弟型、集权型、分权型、协调型、合伙型、股份型。（见图1）

民营企业一成立就体现了产权清晰的特点，在其创立的初期阶段，企业的所有权与经营权相统一，老板自己给自己打工，这种统一达到了企业经营制度效益的最大化。在兄弟型企业阶段，组织人共同创业，达到了较为均衡的权力结构；随着企业的发展，共同创业中的老板们由于对公司贡献的大权逐步依附于个人，即形成企业的“老大”，发展成为集权型企业；企业规模的不断扩大，企业的管理依附于个人时往往是力不从心，企业内部的矛盾开始激化，企业就要实行分权，企业的成员特别是主要成员要在企业中找到自己权力的位置；这种分权不是自愿的、非规范的，分权界定也不清晰，“老大”只是为缓和成员的矛盾才放弃部分权力，而这些权力对于成员来说显然不能满足他们，加上企业经营规模的扩大，企业必然走向协调型；当企业发展到一定程度，原企业发起人发现有在管理企业方面更好、比自己管理企业能创造更多价值的人时，发起人选择了聘任管理者，用专家管理带来利益远远大于因控制带来的成本，规避了经营的风险，这样企业就具备了合伙型的特征；经营的扩大带来了股权结构的多元化，最终的结果是股权结构的分散，企业融资途径多样化，其形态表现为上市融资，股东聘任经理来管理企业，企业的所有权与经营权实现了分离。

分析民营企业制度变迁，我们可以得出以下结论：①民营企业的初始阶段是所有权和经营权两权合一的。能够产生制度效益最大化。②在完全竞争领域，在中小企业较国有企业，民营有着不可比拟的优势。③随着民营企业的发展，民营企业的家族管理、员工积极性调动等国有企业普遍存在的问题也将在民营企业中出现。④民营企业做大、做强，也将两权分离，也必须建立激励和制约机构，保证其健康发展。

1.2国有企业

国有企业是国家资本创立的企业，起步是所有权、经营权两权分离，所有权是国家的，经营权是国家聘任的厂长、经理的，这和民营企业的起步不一样。以前人们往往把国有企业理解为全民所有制企业，其实是更为错误的概念。国有企业分为中央级国有、地方级国有。目前国有企业出现的最大问题是在国家的所有权问题上出现了抽象化，没有具体的产权主体，到底谁代表国家行使对某一企业的所有权。

国家投资企业的行为在中国历史上存在，如历史上的官商，在世界范围内也存在，今后国家投资企业的行为还将存在。国家财政有富余的资金，除维持政府公务，社会福利领域外，国家仍必须把部分资金用来投资企业产生更大的效益。现在国有企业存在的普遍问题是数量多、投资范围广、效益差，而效益差的主要原因是政府干预企业的事情太多，国家出资人虚化不到位，对经理人的激励制约的制度没有建立起来。

经历了自改革开放二十多年以来的发展，国企改革走出了几步。八十年代中国的农村完成了联产承包责任制，城市开始了国企改革，但国企改革远不如联产承包效果明显，其原因在于在农村土地作为主要的生产资料，所有权在国家，国家通过所有权与经营权的分离，产生了制度效益，农民有了极大的积极性，带来了农村生产力的极大提高，农民、国家、社会都比较满意，一定时间内化解了社会的矛盾。而把这种“承包”移植到城市进行国企改革就出现了问题，远没达到当初设计者期望的目标。分析其原因，国企改革和联产承包责任制有着本质的区别，农民承包土地到手，所有权仍在国家，但国企承包的两权分离比联产承包要复杂的多，农村的土地经营相关的原料如种子、化肥基本等农民能够自己解决，企业承包经营不仅厂房、设备等固定资产两权分离的难度比农村土地复杂的多，其他流动资产如资金、原料等也不是承包者个人就能解决的，因此这种承包制出了问题。到了九十年代，进行现代企业制度改革，而后又提出了国企改革三年脱困的目标，采取了抓大放小的措施，迈出了重要几步。这几步走的最好的是政企分开，但国企改革仍未达到预期的目标，其根本原因在于企业“政企分开”后还要“政资分开”。政资分开，政府由行政专家组成和管理；代表国家行使国有资产所有权的由经济专家组成，行使企业的所有权。国家出资人真的有出资人权利和义务；负有经营权责任经营者，真的得到应有的激励和制约。（见图2）

任何企业最终都要实现两权分开，而国企的起点就是两权分开，企业的人是自然人，拥有所有权的“国家”则是一个抽象的主体，也就是说所有权的代表不到位。要做到管理行政和管理资产分开，国家出资人要到位，出资人不到位、所有权人不到位、经营者没有激励和制约，带来了国企的种种问题。政府并非社会所有利益的代表，国家也不仅仅是政府一个代表，国家创立初期，政、军分离之后，政府又将司法和立法从政府分离。国企要创效益，管理行政和管理资产要分离，两权分离中的所有权到位，经营权又有一个好的激励和制约机制，国企的优越性就将显示出来，困扰国家的国企问题就将得到比较好的解决。因为，最终国企、民营都要两权分离，竞争的基础在于制度，所以，在社会主义市场经济体制下，谁能创造更多的效益，关键在于制度。

1.3激励和制约机制

怎样让国企、民营企业搞好，关键在于建立促进企业发展的激励和制约机制。

对于资本的特性，马克思在《资本论》定义资本为带来剩余价值的价值，这是从结果层面来说的。从过程层面来说，资本是选择人才的机制。自己能赚到钱自己干，选到比自己干的好的人就让干的更好的人来干。人才选好了，为促使他为企业忠心耿耿的创造价值，就要有好的激励和制约机制，这样才能发挥人才的作用，才能留住人才。所以，无论国企还是民营企业中同样也存在着激励和制约问题。

这里说个激励和制约的例子：以前英国政府为了使犯人不至于在国内消耗国民的税收及社会积累，决定将犯人发配到殖民地澳大利亚，我们知道英国到澳大利亚要乘船，一开始政府的做法是在岸边付款，结果是船长们为了节省成本，克扣犯人食物等现象屡屡发生，政府加强监督派了官员上船，增加了成本也没能解决问题，后来……

1.4房地产行业的行业特征决定开发企业以民营机制为主体

房地产行业主要有以下几个特点：①房地产行业是资本密集型的企业，运作资金较大；②房地产行业是整合社会资源的行业，开发商不带设计院，不带施工队，多靠合作伙伴与专业公司完成大部分的开发行为；③房地产商品具有不可流动性，企业普遍规模较小，区域性较强，跨地区开发的企业不多；④房地产涉及的前期不定因素较多，土地、规划等主要资源掌握在政府手中；⑤房地产企业关键人物的作用明显，对公司的运作影响较大。这些特性就决定了房地产开发企业激励和制约的成本比较大，同时也推导出民营机制更适合房地产开发，相比较国有企业而言，民营企业更具有竞争优势，运作灵活，很容易形成企业的比较竞争优势。

2.管理和制度应成为房地产公司的核心竞争力

在社会上，对开发行业存在一些偏见。开发作为一个行业，近年来，已成为消费的热点，舆论的热点，投诉的热点，同时也成为政府和银行监控的重点。许多人认为搞开发就是一帮倒买倒卖土地，钻政策空子的人，在干的投机生意，很赚钱。对房地产行业，最近，国务院发了18号文件，讲的很客观，也非常到位，其中最让人振奋的是房地产要发展成为国民经济的支柱产业。行业内也存在许多误区：认为有钱就能干，有权、有关系就能干，有地就能干。也有的就是倒一块地，赚了就走，项目公司心态。不注重制度和管理建设，过分强调开发的个性，忽视了开发作为企业的共性。

二十多年房地产市场发展，开发行业已逐渐成为我国市场化程度较高的行业之一。具体表现在：一、政府调控手段不断加强。二、银行对开发企业的银根不断抽紧。三、开发企业间的竞争不断加剧。过去1000万、2000万就能干的项目，现在可能要上亿元。在优胜劣汰的房地产市场上只有练好内功，才能站住脚跟。

2.1 开发企业整合社会资源的特点对企业管理提出更高的要求

房地产企业是整合社会资源的行业，要站在比专业公司、合作方更高的位置，要求有比专业公司更优秀的人才。俗话说管人难，管理优秀的人才更难。干开发公司的大都是社会上的“能人”，开发企业要想实现对优秀人才的高效率管理，就要研究规范化、程序化，通过制度和管理聚集人才，形成开发团队的合力，打造企业团队的持续竞争力。

2.2 在土地、资金、人才、关系、项目操作诸多因素中管理是最为重要的竞争要素

万科公司是三流的土地，二流的项目，一流的公司，王石的观点是：“土地先天不足，就会逼得团队绞尽脑汁把房子盖好，从市场把好处赢过来，结果还搞好了公司”。

曹刿论战中讲“肉食者悲，未能运谋。”钱也就是说资金，从本质上是一种特殊的商品，是一种交换工具。搞开发要重视资金，但绝不能迷信。搞到资金主要的是靠工作，靠我们运筹。企业的精髓是有事去凑钱，而不是拿钱去干事。这与空手套白狼有本质的区别，套白狼是不做事，只套钱。因为社会上的钱在都在找有回报的事，钱比事多，找事比找钱困难的多。我们做一件事情（项目）时，往往先看自己有多少钱，能用这些钱办多少事，这样就把我们的思路锁定在一个能做多少的范围内，视野、心胸、思路都受到了很大的限制。我们要通过创造能交换资金的项目，打开开发公司的资金视野。

人才可以挖，没有挖不到的人才。准确的说是人才组成的团队。

利用非商业手段搞关系，可能一时降低投资成本，但不能带来必然的市场价值。考察烂尾楼，就有不少是通过关系拿来的位置好的土地，价格低，但后来还是烂尾了。关系可以搞定政府，搞不定市场。许多开发商还没认识到这一点。凡政治风险小的，市场风险就大，凡政治风险大的，市场风险就小（利大）。开发商要和权利部门搞好关系，这关系还是君子之交、若即若离的好。新时期会有新的政商关系，市场化、公开化的色彩越来越浓，台下的交易越来越少，台上的交易将成为主流。

搞开发不能见物不见人、见人不见管理。土地、资金、人才、关系等诸多因素都是静态的，开发公司要形成自己的竞争力，是用钱买不到的，凡能买得到的都不是核心竞争力。要形成长期具有竞争力的东西，只有管理和制度才能把人、土地资源、资金等诸多因素整合成为具有竞争力的东西。

2.3 越是市场好的时候，企业效益好的时候，越是要抓管理。

管理是企业永恒的主题。人们对企业管理存在一些误区，认为企业出现问题的时候才需抓管理、管理是领导们的事。对于开发企业来说，越是市场好的时候越要抓管理，实现开发规模的扩张，资金很重要，同样如果没有管理做后盾，企业就没有真正意义上的扩张。中国有个成语叫“亡羊补牢”，对于企业来说这很有必要，但更应该“未雨绸缪”。在企业好的时间抓管理，更能事半功倍。

参考文献

[1] 李嘉图.政治经济学及赋税原理.中译本.北京：商务印书馆，1997

[2] 汪林海.价格理论：中国世界图书出版社，2008

[3] 王文群.房地产经济学.经济管理出版社，2003