浅谈房地产企业财务内控体系

【摘 要】每个公司需要有其内部控制的体系，房地产属于重资金行业，内部控制要求更加细化，对于各种风险点的把控分类进行管理。而其中财务环节或与财务相接环节都应该分文别类的制定，每个管理制度组织财务内控体系建设。

【关键词】内控；管理；财务

财务内控体系应该在国家法律层面之上予以按照本公司本行业的特点制定，房地产企业的财务内控体系由多项制度组成，一般会包含：按揭管理、备用金管理、财务报告管理、财务报销规范化管理、财务管理奖罚、票据管理、融资管理、收款管理、资金管理、银行账户管理等。以下针对房地产企业财务管理比较重要的，而且与其他行业区别比较大的按揭管理、收款管理、资金管理、银行账户管理、财务报销规范化管理进行说明。对于实际性的管理要求和具体的对策提供探讨，对于公司如何全面地建立企业财务内控管理体系构筑对策。

一、按揭管理主要情况

客户以所够商品房做抵押并由公司提供阶段性担保的个人商品房贷款，就是按揭款的范围。按揭工作一般都会涉及项目总经理、财务、按揭专员和营销部四个主体，分别在各个岗位按照公司内部的流程帮助客户办理按揭。

对于其他事项一般要做出约定：1.按揭办理费用处理，协助客户办理交纳预抵押证所需费用。2.根据按揭银行具体要求准备资料，和审核条件。3.若客户在付清首期款后未按相关合同约定办妥按揭手续的，由营销部负责催请客户尽快办理，并按照合同规定执行。

按揭贷款保证金的管理：1.一般根据与按揭合作银行签署《银行按揭业务合作书》要求缴纳保证金。2.购房人房产证办理并完成抵押登记后，他项权利解除，由财务人员携相关证明到按揭银行办理按揭保证金退回事宜。3.购房人如不履行还贷义务，则由公司承担连带担保责任，代购房人垫付应还借款，按揭银行从保证金账户中直接扣取购房人所欠借款和违约金。4.保证金的追偿由营销部负责催办，限定日期办理不及时的，由公司法务进入法律程序。

二、收款管理主要情况

房地产企业的收款主要为销售收款，收款内容有：以各种形式（现金、支票、银行转账、信用卡支付等）缴纳的认筹金、定金、预付款、分期房款、按揭款、附加税费等。所有销售收款均由财务部门的收银员负责办理，任何其他人员不得代办经办。每日应规定核对收款记录，并编制收款统计表，报送相关部门。

销售收款过程中财务人员的操作，应该特殊规定出规范要求，因为销售收款涉及的类型较多，而且之间存在转换的情况存在。1.首次办卡，为了蓄客采用的营销手段，这里的办卡会签订办卡协议并且收取部分费用的，财务不仅需要核对办卡人身份，还需要核对享受的营销优惠比例。2.（升级）选房，一般是从办卡的客户中进行的升级办卡业务，也是正式销售的手段。同样需要财务参与，并且核对要求和款项。3.认购（定金），客户在这个阶段订购具体房源，并且缴纳一定的定金。4.签约（购房），正式办理购房合同，并且缴纳首付房款办理按揭等。5.交房（确认收入），营销组织交房手续，财务需要开据正规发票，并且代收代付契税和维修基金等。另外，还有一些特殊业务，如退房、换房、换名、退卡、退升级和面积补差也都需要详细的进行补充规定。

三、资金管理主要情况

资金管理一般为资金调拨和支付、现金和银行存款管理，适用对象为整个公司或者集团型的公司。

这部分强调的是岗位分工及授权批准，控制点为金额大小和时间。以下已集团公司为背景概况几点：

1.资金调拨

规定资金的运筹由财务统一调度和使用，资金集中上划集团资金归集账户，各公司日常营运资金金额，由集团财务按预算进行核定金额，规定次日上划集团资金归集转户具体金额。对于需要调拨资金的，应涉及相关流程审批等。

2.银行资金

银行放款和还款各公司在使用银行借款资金和归还银行贷款时，均需要内部流程审批，并且规定授权范围。

3.现金管理

对于日常零星支出金额多大的或者什么类型的进行规定，使用现金，其他一律不准。所有现金收入款项都应于当日如数存入银行，不准坐支，并且规定特殊节假日情况等。现金开支应确定库存现金限额，超过限额存入银行，如追加应履行相关手续。现金如果发生被抢或偷的情况，责任应有警方鉴定。其他特殊情况也应详细规范。

4.银行存款管理

银行的账户管理，办理结算业务、资金信贷和现金收付而在相应金融机构开设的基本账户、一般结算账户和专用账户。银行账户应集中控制、分类管理、具体相关岗位负责办理公司银行账户的开立、撤销程序。日常账户的管理，包括定期核对、编制银行存款余额调节表、取得银行凭证等。

四、银行账户管理主要情况

1.银行账户管理信息库

需要有专人对公司开立和使用银行账户纳入银行账户管理信息范围，应该包含户名全称、开户银行全称、银行账号、币种、账户类别（基本户、一般户、临时户等）、账户用途（综合性、一般性账户、资本金账户等）、开户日期、账户变更日期、销户日期、网银（U盾数量、权限、保管人）、账户管控部门、财务专用章全称、法人章名称。

2.其他项目

规定岗位及时收集和更新信息库的内容和记录，保证及时全面的反映公司银行账户的真实情况，并定期与各账户管理公司对数据记录进行全面的核对和清理，严禁“账外账户”。严禁违反多头开户，严禁出租、出借和转让银行账户；公司其他部门一律不准开立银行账户；预留印鉴章、网银U盾锁的物理存放安全，密码的保管等。

3.用途分类

（1）综合性账户可用于缴税、工资薪金及日常经营费用支出等；一般综合性账户为基本户，特殊情况下需要相关程序或岗位人员审批；

（2）一般账户用于核算各公司经营性业务收支，专户专用；

（3）监管账户用于房地产管理局监管资金账户；

（4）外债类账户用于公司对外借款、融资等；

（5）资本金账户用于投资入股、验资等；

（6）其他类主要用于上述以外业务，需要单独经审批程序。

五、财务报销规范管理主要情况

一般财务报销内容主要有差旅费的报销、招待费用报销、办公费采购报销、资料印刷制作费的报销、会议培训费报销。

差旅费的报销要求，员工出差期间、不分职位和地区，一律以行政规定的限额内据实报销，并且报销的主要包含：交通费用票据、伙食费补助、交通补助费用、住宿费、出差期间发生的共同费用、驾驶员报销费用、其他费用。

业务招待费报销应有事先申请，并经过公司相应部门负责人批准后方可招待，招待的标准应按照行政的规定执行，不得超标准。

办公费采购报销原则上由集团统一采购，统一办理，统一报销。各公司项目上用工作需要应在当地采购时，应向行政部门提出采购申请，报销反馈到行政部门管理。

资料印刷制作费是为工作现场需要所购买的资料复印（销售部门发生较多）、打印发生的费用。报销时需提供签订合同原件，并出具验收的入库单据和合格确认的证明票据。

会议培训费分为因公需要参加培训和集团战略要求外派学习，都应取得参与许可，费用标准按照行政的规定执行。

另外，针对所有的费用报销，要求报销发票抬头必须与报销内容一致，经办人员应于事项结束后5日内主动到财务部门报账，超过30日如无特殊原因，财务拒绝报销。如遇到年末报销，报销单据报送时间为12月20日，否则造成跨年报销。

六、总结

房地产财务内控体系是为了不断提高资金的利用效果，促进房地产业的发展，实现经营目标和资金积累，所构建的完整的财务内控模式。财务内部控制要求较细，直接涉及资金的收付，应考虑具体实际操作情况，如上述介绍的房地产企业，因行业的不同，财务的控制点存在与生产型企业很大差异。并且财务内控如形成体系，需要责任到岗位，细则配合规定，逐渐的形成一个体系化。从企业长远发展意义来看，这种体系的建立，是企业长期良性运行的有效保证，对于房地产行业深化改革、改善管理、提高效益和加强廉政建设等方面的责任更加重大，有着更加重要的现实意义。

参考文献：

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[4]王英，吴凌遥.浅谈如何建立企业财务内控管理体系[J].《经营管理者》， 2014（28）：208-209.

作者简介：

何祖兰（1972―），男，安徽合肥人，安徽财经大学本科生，研究方向：财务、审计。