“房”事纠结

追涨不追跌向来是国人传统，红5月之后，数据显示更红的6月已经到来。一边是国家声明的继续严控，一边是连夜“排队抢房”的再次出现，让一直等着房价跌跌，再跌跌的人们，纠结再纠结。该不该出手？何时该出手？买房还是买地产股？这么多的“房”事，该如何决断？

房市回暖意味着什么？

“去年，房价开始下跌后，我就一直在关注房价。过年回来，边筹钱边寻找房源，总想买到便宜的房子，可是4月底买下的房子总价比2月份贵了近20万元。”刚刚在北京三元桥购得一处二手住房的张海燕对本刊记者说道，自己本想抄个底，结果转眼间北京房价就涨起来了，2月份房价低的时候没有买。

房地产调控以来，购房者盼望严厉调控下，房价能够下跌，进而买到便宜的房子。可悄然间，5月全国各大城市的楼市成交量全线飘红，房价悄悄抬头。

国家统计局公布数据显示，5月主要城市房产销量环比4月上升约31%，同比升幅相比4月也继续扩大。一线城市5月销售面积平均同比增幅约23%，二线城市平均同比增幅约64%，限购城市销量同比增幅高于全国水平。

5月份的全国成交量翻红，房价有抬头迹象，实际上涨幅度并不大。住宅销售价格指数显示，5月份全国70个大中城市，在一系列宏观调控政策的作用下，5月份房价上涨曲线延续4月份的趋缓态势。在新建商品住宅价格方面，环比4月价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。两者相加较4月份增加了6个,涨幅比4月份缩小的城市有27个。

就5月份以来房地产的状况，国泰君安房地产分析师李品科分析，“从草根调研看，二三线城市普遍仍存在高供应下的去化压力，房价难以明显上涨；而一线城市，由于供应量较低、需求更为旺盛，二手房价有所上涨、一手房价普遍只是优惠幅度收紧。”

“红5月”对市场意味着什么，是否就此房地产市场的见底回升？历史上已充分说明，任何盲目预测房价走向的大趋势都是可笑的。面对此次市场回暖，分析人士再次分析。

东兴证券房地产分析师郑闵钢认为，新开工、开发投资和房屋销售等数据逐渐企稳，而房地产开发资金资金来源则同比开始上升，说明当前的运营环境和市场情绪已经不像年初那么悲观。在当前的政策环境和市场条件下，房地产市场持续回暖的态势可以持续，未来新开工等先导指标有望持续改善。

1～5月份房地产投资增速依然下滑，但是下滑的速度有所减缓，主要原因在于5月单月的投资同比增速有所回升。5月份房地产开发投资当月同比增幅仅为9.22%，住宅开发投资当月同比增速仅为4.04%。

李品科更看重库存量、未来新增供应量的情况。他认为，2012年下半年，行业高新增供应、高库存的状况将明确持续，一二线城市整体房价普遍上涨的可能性很小。

投资房产只看好短期

无论国内房地产短期能否复苏，房价是否会迅速攀升。我们已经看到，上半年，经济见底的过程日趋渺茫之际，中央继续坚持对房地产的严格控制，实际上政策显露出松动迹象。

政府借助刺激消费和放松信贷来避免经济出现硬着陆，通过落实利率优惠、降首付比例、减免税费的政策微调，开始支持刚需购房的需求。

在住房公积金存款利率下调后，央行下发“特急”文件：放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍，个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。无疑给持币观望购房市民一针强心剂，继续观望等待房贷利率7折时代的到来。

对于刚性购房者而言，买房子已经不存在买不买的问题，他们只关心何时买。而投资性购房者不仅关心买不买，还要关心何时卖，房子出售卖出好价钱更重要。

在大类资产配置上，房子仍旧是第三方理财恒久财富副总经理马海燕为客户配置的一个重要品种。她认为，调控对房价肯定会造成影响，房价越跌的时候，应该越买。国内的刚需依旧没有解决，即使保障房的建设力度加大，但是存在的诸多问题，短期并不能解决。限购政策一旦放松，房价肯定出现报复性发弹。

针对限购政策，任志强曾多次提到，单纯打压需求的限购政策效果有两面性，真正解决住房问题，根子还是要扩大供给。限购从长远来看，只是保护了已经占有房产的房东利益，推高租金，减少房屋供应量，而刚需并不会减少，长远来说会推高房价。

韩国在20世纪70年代后期实行了严格的住房限购限价政策，加大了国家对住房供给的公共支持力度，建立了政府主导的住房公共支持体制。出台“一户一宅”的国策后，进入九十年代首尔的房价却不断上涨。后来不得不征收高额的资产增值税，对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。

“房价如果下跌，我们建议客户配比投资性房产，但给客户的意见并不是长期持有，只是短期持有，看好未来5到6年左右，确定的收益还是要买的。”马海燕说。

她认为，由于以下几个原因不能长期持有房产，第一,中国人口红利即将结束，人口老龄化，房子建多了，人却减少了，房价肯定不会继续涨。第二，5年前、10年前，购买房子可以使用杠杆，利率非常低，如今房贷利率过高，已经失去投资的超额收益。第三，中国房产没有私有制，产权最长70年，从投资讲，并不适合长期持有。

不买房子，买房股？

房地产复苏的迹象有待确认，但不管你买不买房子，房地产板块的股票早已走出了一波行情。今年以来，死水一潭的A股中，房地产指数涨幅超过30%，异常迅猛。

去年11月份，国泰君安李品科曾多次表示，房地产板块估值提前见底，政策放松预期强烈，房地产预售制使其提前锁定今年业绩，持有龙头地产股将有30%收益的判断。

当时，泰达宏利投资部总经理梁辉曾对本刊记者表示，在底部震荡时，对于房地产板块，他会采取左侧交易，提前布局。纠结是否买不买房子的投资者，如果当时布局地产股，已有30%收益。

现今，房地产板块相对估值回到了历史均值以上，中银国际袁林提醒，在政策明显放松的概率较小，需要警惕估值继续上升、预期过于乐观后的风险，维持对板块中性偏乐观的看法。

针对具体到估值高低，华泰联合证券周雅婷认为，从一个短的周期来看，我们处在流动性和政策双重改善的上升阶段。因此，下半年的地产股投资来看，向好的趋势并未结束。市场对于估值的担心将会是阶段性的。我们并不主张根据PE绝对值的历史表现来给地产股的估值寻顶或寻底，目前整体的估值安全系数从行业比较的历史表现来看仍较高。

李品科判断，草根调研表明各开发商货量均将集中在下半年，在加大推盘的情况下，库存将持续上升，开发商销售压力持续加大，预计开发商仍将以价换量。

下半年房地产板块，他依然给予希望，“政策面与基本面的关系将从矛盾走向一致向好，地产股将迎来趋势性机会，可获得较高绝对收益，地产股的行情远未结束，任何调整都是买入良机，继续超配，选股方面以一二线龙头公司为核心配置。”

上市房企不差钱

房地产调控以来，市场担忧地产企业由于高额库存、高负债率、再融资困难和刚性需求共同影响下，出现资金断裂。华融信托高端理财部吴雪征对本刊记者说：“政策严控下，小房地产公司融资的确受到了冲击。信托公司对小房地产公司融资非常谨慎，更加看重具有政府扶植和基本面良好的上市公司。实际上，信托公司想参与龙头公司的融资项目，并不容易，好的项目几乎轮不到规模小的信托公司，上市公司融资基本不存在问题。”

房地产调控最终是利好上市的房地产企业，上市公司有更多元的融资手段，可以通过此次机遇，并购重组二三线没有上市房地产公司，实现大鱼吃小鱼，达到规模扩张。

近年来，东部地区和一线城市房地产市场增速趋缓，而中西部和二、三、四线城市居民住房改善需求则日益增长，房地产市场持续活跃，房地产企业将视野转移到这些区域。

以A股主流龙头地产商万科为例，在成都、重庆、武汉、西安等中西部核心城市取得大量项目，拓展了公司业绩增长的潜能。

高周转策略，一直是万科近年来野蛮成长的重要法宝。在政策调控下，高周转也受到影响。王石曾在公开场所表示：“随着调控的威力日渐显示，房地产企业的销售压力倍增，万科原来定下的高周转策略也不得不应势调整。”。

在此情况下，万科是主流房企中率先实行收缩战略，坚持现金为王，不囤地。去年，万科新增项目储备922万平方米，仅为2010年新增储备面积的42%。

新时代证券裴明华认为，万科有效降低了实际负债率水平，从而降低了经营风险；另一方面，实行战略收缩为公司积累了大量现金，为今后低成本获取项目和收购兼并奠定了良好基础。

从销售情况来看，在港股上市的恒大地产，5月的销售金额和销售面积都实现了历史性跨越，恒大地产实现合约销售金额103.7亿元，同比增长33.3%，这也是恒大单月首次销售过百亿元，创下了该集团有史以来最高纪录。而且，其在4月的销售面积就已超越了万科、保利与中海。

恒大近年来在二、三线城市积极的“跑马圈地”，地产业务已进入27个城市，今年第一季度，二线城市销售额占比更是达90%以上。

业内人士分析，恒大地产在全国二、三线城市的前瞻性布局，快速开发、快速销售的高周转模式，落实得更加有效。保证了全年有楼可售，同时适应了当前政策调控的大市，为企业带来充裕现金流，为有步骤地实施目标提供了广阔空间。

阳关私募鼎诺执行总裁黄弢对本刊记者说“股价和利润并不是那么紧密的变化，反映一种预期。以万科为例，2009年7月，万科股价见顶，之后房地产调控陆续出台，其实万科几乎用了两年半的时间来消化政策带来的悲观预期。房地产销售状况，真正受到影响是去年下半年才开始。万科去年1215亿的销售额很不错，去年房地产政策悲观预期，因此股价没有涨。”

他认为，经过两年半的调整，今年宏观经济政策有所放松，房地产企业的业绩销售和流动性带来一定程度的利好。像万科这样的公司去年卖得不错，可以说相当大地锁定了今年的业绩。目前，估值比较低，有一定的安全边际。今年销售的情况可能比预期会低，不过大的房地产上市公司的业绩不会太差，上市公司的房地企业整体质地还是不错的。

就二级市场投资而言，投资者除适时关注一线的保利地产、万科、金地集团，可以重点关注二、三线地产龙头苏宁环球、荣盛发展、世联地产和鲁商置业等。