解读“新国五条”

与以往调控几乎都导致楼市交易惨淡不同的是，当新“国五条”细则落地后，市场仍在延续之前的快速回暖行情。如此奇怪的现象不禁让人担忧，谁将成为最终的“买单人”？

回顾2012年中央针对房地产市场的调控，或是对之前出台的信贷、税收、限购等政策的一再强调，或是通过提高银行存款准备金率，严格限制金融机构贷款总量。然而，市场对这样的三令五申并不以为然，房价似乎淡忘了曾经的“国五条”、“国八条”所带来的“阵痛”。

根据国家统计局2月公布的数据显示，2013年1月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有53个，超过七成，尤其在北京、上海、广州、深圳四个一线城市，新建商品房价和二手住宅价格都呈现较高的涨幅。正是由于中央关注到全国楼市回暖势头迅猛，市场最终迎来了严厉的新“国五条”。

然而，与以往调控几乎都导致楼市交易惨淡不同的是，当新“国五条”细则落地后，市场仍在延续之前的快速回暖行情。据国家统计局3月的70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示，2月份房价环比几乎全线上涨。如此奇怪的现象不禁让人担忧，待这波涨潮过去，谁将成为最终的“买单人”？

二手房市场的博弈

在新“国五条”细则中，对出售非唯一性自有住房应依法严格按转让所得的20%征的规定在市场掀起波澜，楼市买卖双方进入一个前所未有的政策过渡惶恐期。

通过对几家房产中介门店的调查，记者发现前来咨询的客户数量确实增多，有的买卖双方还催促中介办理过户手续。“现在房地产交易登记中心每天都挤满了人，近20个办事窗口排起长龙。”一家大型房产公司的门店经理告诉记者。

双安房产总经理郑爱新在接受采访时表示，最近福州二手房市场成交暴增，虽然包含签约量在内，但实际成交量也上涨了30～50‰如果按这一比例征收，将会大幅增加二手房的交易费用，但执行力度比较小。“福州二手房市场每个月有5～6万套房在卖，真正成交的只有200～3000套，也就是说只有价位足够低才能打动客户，才会产生20%个税，这个比例相对是低的。”郑爱新说。

另外，有关二手房的交易个税，以前就有政策是全额的1%或差额的20%选其一，只是近些年各地基本上按全额的1%征收。郑爱新认为，二手房的差价很难衡定，比如购房者所花的装修费算不算？还有供房利息、出租所获收益算不算？还有中介费用呢？

目前，市场买卖双方也呈现出各种转向。陈女士正准备为儿子购买一套婚房，原本还打算让房主降两三万再出手，现在担心购房成本增加，急忙和业主签约了；也有的购房者比较淡定，本来打算购买一套二手房给父母的杨先生说，“相对而言，二手房的配套更成熟，进行简单装修就可以入住，但如果要多交10多万元的税，还不如买一手房算了。”与顾虑较多的买方市场相比，卖方市场多持观望态度。一位在中介有挂牌的房主告诉记者，“没什么大不了的，实在不行我就把房子再多放两年，反正也不着急用钱。”

郑爱新认为，二手房价走低的可能性不大，但大涨也微乎其微。

一手楼市也受影响

个税新政重拳出击二手房，在此情况下，有人认为这将是一手房火热的机会，也有人认为一手房也将“难以幸免”。

有业内人士认为，二手房此次受打压，对一手房来讲应该是利好。因为人们购买二手房的成本增加了，肯定会更多转而选择一手房，新房房价短期内的需求增加，房价或将小幅上涨。

郑爱新也分析，一、二手房市场是相辅相成的，二手房兴旺，一手房走势也相应上扬。然而，由于福州住宅市场一手房成交量占到7～8成，新房仍是大头，因此二手房交易对整体房地产市场的影响仍有限。另一方面，今年以来福州楼市新房供应量巨大，市场竞争激烈，开发商会慎重考虑涨价。“商品房市场近期成交量和成交价格呈现快速上升势头，但长期来看仍然是稳中有升的。因为在购房者结构中，刚性需求、改善性需求和投资性需求比例分别为6：3：1，首次购房者在二手房市场需要承担更大的成本压力，他们大多被迫向一手房转移，加上新‘国五条’细则对二套房的限制更加严苛，首付比例和贷款利率将再度提高，有意二套房的购买人群会锐减，剩下的刚性需求又是考虑再三才出手的。”郑爱新认为。

寻找下一个投资洼地

尽管人们对市场未来走势看法不尽相同，但大家一致认为，政府打击投资、投机性需求的目的是达到了。

双安房产投资部总经理陈礼旺分析，新政进一步打击投资、投机需求，对高端需求也是一种遏制，对低密度、大户型产品会有影响，将会进一步挤出价格泡沫。二手房市场个税骤升，对于一手房而言，将极大降低投资性楼盘的期望值。对于住宅炒房客以及短线炒作需求有较大打击，将挤出这些客群。

郑爱新表示，今年商品房市场会延续新的特点。近两年由于产品创新，楼市出现“阶梯下压式”消费特点，塔尖上的消费群体逐渐下移。比如，别墅消费群体趋于选购“经济型别墅”，洋房消费群体趋向选择“瘦身型洋房”。“推荐珍惜一线、深耕二线、精选三线的项目布局策略。”郑爱新认为，一线城市需求旺盛，项目资源相对稀缺，毛利率高；二线城市成交量大，是开发商进行规模扩张的主战场；三线城市有所分化，需要精选购买力强、供应不大的城市。