“后资本金比例下调时代”的中国房地产市场分析

摘要:本文分析了房地产资本金比例下调的中央政府政策预期,并对此次调整带来的政策效果做了深入研究。笔者认为,资本金比例下调政策是解决目前中国房地产市场问题的“治标”之举,在“后资本金比例下调时代”,中央政府应从根本上解决房地产市场问题,治理地方政府与房企勾结的“反管制联盟”,最后,本文提出了五点政策建议。

关键词:资本金比例下调; 地方政府行为; 反管制联盟

中图分类号:F2932

文献标识码:A

文章编号:1000-176X(2009)08-0101-04

2009年5月27日,国务院公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(以下简称《通知》),其中,保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例从35%调低至20%,成为此次调整幅度最大的项目。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后,已经恢复到1996年的水平。针对此次的资本金比例调整,关于房地产市场将何去何从的预测不断抛出,“房价上涨论”、“房价下跌论”和“观望论”等言论和观点各执一词。“后资本金比例下调时代”的中国房地产市场走势如何?成为全社会的焦点所在。然而,不做深入探究资本金比例调整的现实背景和政策预期,妄谈房价的涨跌是不负责任的,亦是缺乏说服力的。

一、房地产市场中的三方困境

《通知》公布前的房地产市场较为沉寂,虽有一季度的“小阳春”惹起微澜,但房地产成交量同比仍出现负增长,整个市场中观望氛围浓重。可以说,市场中的三方――中央政府、地方政府和房地产商,都陷入进退维谷的尴尬境地。中央政府在“救市”与“不救市”之间徘徊。进则会推高本已脱离真实价值的房价,不利于建设“居者有其屋”的和谐社会;退则会引发整个房地产行业的衰退,导致大规模的银行房地产信贷损失和国际房地产投机资金的迅速逃离,从而引起宏观经济的动荡。

地方政府在“执行”与“不执行”两端游走。执行中央政府的管制政策,则可能造成区域内房价的快速下跌,承受房地产税收收入损失,从而影响地方财政收入。同时,区域内房地产市场稳定和房价合理波动被视为是地方政府的主要政绩指标之一,从地方政府角度考虑,房价的急速下降影响了该政绩指标的健康度。另外,如果地方政府执行中央政府的管制政策,使房地产商遭受利益损失,其可能受到来自于房地产商的,对其过往“寻租”行为的投诉,这是地方政府所不愿得到的结局。不执行中央政府的管制政策,则会受到来自于中央政府的问责与惩罚。

房地产商在“降”与“扛”之间挣扎。根据经典微观经济学理论,房屋属于奢侈品,其价格需求弹性远大于1,降低价格会增加总体收益。理论上,房地产商在无法维持高价成交的前提下,会考虑降低房价,拉动房屋销售量,从而增加其总收益。然而,诸多因素影响其无法实施降价策略。其一,地方政府对于降价的限制;其二,降价通道一旦开启,下降惯性会引发连锁反应,从而导致房价急速下跌;其三,前期投入巨大,无法承担较大的降价空间。对于房地产商来说,“扛”不是明智之举,却出于无奈。由于购房者选择观望,即使房价微降,也无法刺激其消费,更妄谈在维持较高的房价前提下,提高销售数量。房地产商无法将房屋变现,使其银行贷款的还款和利息压力不断加重。

二、房地产资本金比例下调的政府预期与政策效果分析

1房地产资本金比例下调的政府预期

从直观上判断,中央政府下调房地产资本金比例的政策预期是比较明显的。其一,通过下调资本金比例,降低房地产业融资门槛,减缓资金压力,促进房地产投资增速回升,从而起到扩大内需的作用;其二,通过大幅下调保障性住房和普通商品房的资本金比例,以期达到增加房地产市场供应和稳定房价的目的。通过简单的计算可知,资本金比例下调后,对于保障性住房和普通商品住房项目,开发商需要的启动资金降低了43%;对于非普通住宅和商业项目,启动资金降低了14%,这会大大增强开发商的投资能力。从另一个角度来看,下调商品住房项目资本金比例降低了企业从银行贷款的门槛,由于严禁房地产贷款跨地区投资,因此,区域龙头房企将更具优势,受益更多。

然而,如果将《通知》的颁布与2008年底国务院一系列政策的出台相联系,就会发现此次的房地产资本金比例下调,即是中央政府祭出的一套组合拳,也可以称之为“新一轮的经济激励方案”。2008年11月,国务院出台了一系列刺激房地产市场的政策,如减免交易环节税收、适当松绑二套房贷政策、降低按揭贷款利率等,这些政策与此前,即2008年10月刚刚推出的“国十条”均体现出国家要将房地产市场转向消费型为主导的宏观调控目的。著名学者易宪容认为,房地产作为扩大内需切入点,重点应放在保障性住房及自住性住房的发展上。政府希望通过财政支出来加强廉租屋、棚户区住房改造、农村居民的危房来改善弱势居民基本居住条件。这样,不仅可以通过政府直接财政投入增加投资及改善居民的住房条件,也可以扩大居民的住房条件来带动居民内需。同时,对于个人合理的自住型住房购买,政府通过信贷优惠政策、税收优惠政策、生产中小套型住房、激活二手房市场等鼓励个人住房购买。因此,未来的商品房市场应是以消费为主导的市场。这一系列刺激政策的出台也是2009年一季度出现房市“小阳春”的重要因素之一。

然而,尽管诸多刺激政策的推出一定程度上起到刺激房地产市场需求、扩大商品房成交量的作用,但效果仍不明显。据国家统计局公布数据显示,2009年1―4月,全国完成房地产开发投资7 290亿元,同比增长49%,增幅比1―3月提高08个百分点,比2008年同期回落272个百分点。其中,商品住宅完成投资5 114亿元,同比增长34%,比1―3月提高02个百分点,比2008年同期回落318个百分点。截至4月份,全国房地产开发景气指数为9476,比3月份回落008点,比2008年同期回落931点。因此,在针对需求方的刺激方案收效不明显时,中央政府适时推出了既定的针对供给方的资本金比例下调方案,通过降低房地产业融资门槛,促进房地产投资增速回升,扭转当前房地产市场投资不旺、供应减弱的局面,从而实现扩大内需,保证宏观经济稳定增长。但是,对比2008年国家推出税收、信贷等方面优惠政策的力度,此次针对房地产市场供给方的宏观调控显得格外谨慎。虽然,调整幅度较大――超过40%,但国务院同期公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,决议研究开征物业税,将争议颇多的物业税又提上了议事日程。诚然,根据目前中国的国情,物业税的开征的确存在较大难度和障碍,如多税种合并引发的一系列法律法规修订甚至废止;新设税种的审批程序复杂;地方政府会损失巨额的土地出让金等,因此,在下调房地产资本金比例的同时,将开征物业税提上议事日程,其中政策的组合调控作用不言而喻,且其“信号意义”要多于“实质意义”。

2房地产资本金比例下调的政策效果分析

对于此次房地产资本金比例下调的政策效果几何,业界存在不同的声音。持乐观态度者认为,房地产资本金比例的下调有利于降低房地产业贷款门槛,缓解其资金压力,刺激房地产投资;同时可以有效阻止房价的进一步上涨。他们的理由是,2009年一季度,房地产投资增速处于历史最低水平,即使目前的商品房空置率依旧较高,但在几年之内也会逐渐消化。从房地产开发的周期来看,从获得土地到商品房上市销售需要2―3年,如果迟迟不能促进开发商拿地,那么一旦空置商品房逐渐消化,却无新楼盘上市,市场上的房屋供应量减少,将会导致房价再次上涨。因此,国务院下调房地产项目资本金比例有利于缓解开发商资金压力,开发商能以较少的资金量获取更多的贷款支持,促进其拿地和投资,这样市场上的房源还将持续增多,并防止房价后续上涨。资本金比例13年来首次放宽是直接对开发企业的利好,有利于带动关联产业的发展。

相反,持悲观或观望态度者认为,此次下调房地产资本金比例对于解决当前房地产市场投资不足、供给不畅的相对低迷局面,并无实质性作用。其理由有二:其一,下调房地产资本金比例是一把“双刃剑”。房地产企业可以获得更多的信贷支持,目前趋势就是逐步放松的开发贷款,而这种支持的资金大部分会进入房地产企业的负债中,这样的贷款就可以被展期,但银行的抵押品风险却只能是还未出售的商品房。随着资本金比例的降低,期房将更加“期房化”,而市场的低迷并不会因为供应量的增加而改变,同时,市场供应与需求水平的不对应,或者是过高供应预期,和过低的消费能力之间的博弈在短时间内仍没有弥合的可能,因此,增加的市场供应并不能对整个地产市场产生彻底的翻身;其二,房企未必会将资金加大投资。毫无疑问,降低资本金比例后房企资金压力会得以缓解,但由于前期资金链紧张,相当一部分房企的当务之急是弥补财务成本的窟窿,而并非加大投资。

对未发生之事的预测远远难过对已发生之事的评价。由于此次调整发生在焦点时期,又最大幅度影响到焦点产业,因此,对于房地产资本金比例下调产生的政策效果的分析和预判成为争议的中心。我们认为,此次调整对房地产市场难有直接的、正面的作用,更多的是配合国家拉动内需的整体政策,并非针对房地产市场而特别制定的政策。诚然,从长期看,新规定允许房企可以降低投入房地产项目的自有资金总量,更多使用银行的贷款进行项目投资,降低了进入房地产业的行业壁垒,既有助于开发商增加开工量,也会吸引更多资金投入房地产业,最终使得住房供应量增加,进而有利于降低房价水平。但这仅仅是从资本金比例下调可以促进市场供应增加的长远效果的分析得出的结论,而短期内,其效果甚至多为负面。

首先,短期内会推动房价进一步上涨,与政府政策预期背离。目前房企资金较为紧张,资本金比例的下调,会缓解其本欲尽快出售存货以回笼资金的压力,变相提高了其惜售或捂盘的实力。即使在建项目的资本金比例不能更改,但房企仍然可以通过设立新项目来套取银行新贷款,再调拨给资金紧张的项目。由于新的资本金比例规定使得房企总体上有能力捂盘更久,市场的积存房就难有降价的压力,从而推进了房价短期走高。

其次,商业银行信贷风险陡增,但信贷风险的规避倾向又抵消了政策效果预期。房地产资本金比例的下调,意味着房企可以用更少的自有资金向银行贷出更多的信贷资金。由于目前房地产市场持续低迷,银行业面临的信用风险进一步放大,甚至遭受房地产开发贷款违约等风险。因此,降低房企的融资门槛必将以银行承受较高信贷风险为代价。出于对信贷风险的规避,银行施行的诸多防范风险的措施又抵消了政策效果的预期。实际上,在没有降低资本金比例之前,由于房地产正处于深度调整周期之中,商业银行以防范风险为理由而不向大量中小开发商发放贷款。降低资本金比例后,意味着给中小房企发放开发贷款的风险可能更高。因此,商业银行几乎不可能大量增加向中小房企发放开发贷款,无法有效刺激房地产投资的增长。

三、由“治标”转向“治本”

房地产资本金比例下调政策是中央政府新一轮经济刺激方案的举措之一,其政策预期先为刺激房地产投资,拉动国内投资总量,保证经济增长速度;再为扩大房地产供应量,寻求供需平衡,扩大国内需求增长。但此政策实为“治标”之举,未能触及并解决房地产存在的根源性问题,难以“治本”。可以说,目前中国社会的核心问题是房地产问题,而房地产市场核心问题的表征是房价,2007年中国内地的相对房价已经接近发达国家水平,先于人均GDP和人均国民收入达到世界了“领先水平”。根据经典经济学理论,供给与需求共同决定了价格,而中国房地产价格的决定者却并非仅有“供与求”,地方财政模式,或是地方政府在很大程度上成为房价的最大决定因素。甚至可以说,地方政府是中国房价高居不下,出离真实价值的始作俑者。

在房地产市场的各方主体中,地方政府有其特殊地位。其既要配合和执行中央政府的宏观调控政策,又要对房地产商进行监督和管理;既要保证区域经济长期稳定增长、社会安定和谐,又要考虑相关利益集团的短期利益。地方政府作为辖区管理者与必要设施和服务的提供者,在房地产开发中起着重要作用,通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和出让土地、提供服务等,影响房地产商的开发行为。地方政府拥有自身独特的资源禀赋,使其具有诱发“寻租”行为的能力和意愿。地方政府与房地产商存在结成“反管制联盟”的可能性,因为地方政府处于相对强势地位,房地产商处于相对弱势地位,房地产商通过支付“寻租租金”,获取额外收益。因此,可以认为,地方政府与房地产商结成联盟具有可能性,并存在均衡解。因为二者联盟旨在对抗中央政府的管制政策,且联盟形成后亦的确消除了原本由地方政府承担的管制成本。

由前文所述,房地产资本金比例下调政策更似为“治标”之策,若从根本上解决房地产市场中存在的诸多问题,发挥其在经济中的应有作用,必须施用“治本”的措施。

第一,强调中央政府与地方政府的战略目标一致性。无论中央或是地方政府,其战略目标都是社会和谐进步、经济持续健康增长和民众福利不断提高,各级政府的一切工作都应围绕这一战略目标展开,一致的目标,决定了共同的利益。房地产市场健康与否是关乎国计民生的大事,中央与地方政府必须采取协同统一的政策,共同引导治理,而不应是“政策与对策”的关系。

第二,中央政府应通过适度的激励措施,鼓励地方政府积极配合中央政府的政策执行。具体方式可以包括:调整利益分配比例,适当提高地方政府在房地产市场中的收益比例;对积极配合执行中央政策的地方政府及房地产市场有序稳定的地方政府进行各种形式的奖励,并将其作为政绩考核的重要指标。

第三,对于阳奉阴违,与房地产商结成所谓“反管制联盟”的地方政府,应加大惩罚力度。中央政府应继续严控城市开发用地数量,包括严格限制旧城拆迁的规模,以达到放缓商品房投资规模和创造被动需求之目的,并明确土地的国有属性,在土地收入上确定国家与地方之间的分配比例;结合开发用地的“招拍挂”,规定土地在地方政府预算外收入中所占的比例上限,控制这一收入比例不断提高的趋势;实行土地收入双线收支,防止地方政府在城市建设上的短期扩张冲动;强化地方“一把手”问责制,避免房地产市场的“寻租”行为。

第四,调整金融信贷政策,强化银行房地产信贷的发放和监管,从资金供给上规范房地产商的行为。金融机构在提供信贷支持和服务时,要坚持独立审贷,切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况,参照国家规定的资本金比例要求,对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估,自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。同时,应改变传统授信决策中银行对信用等级、财务指标简单套用的做法,从授信管理的本质出发,强化银行风险管理,并将新巴塞尔协议倡导的全面风险管理理念融入到房地产授信额度核定中,杜绝房地产金融信贷风险,规范房地产商行为。

第五,加大福利性、保障性住房的开发力度。

日前,南方某大城市的市长被接受调查,也体现中央对于治理地方政府与房地产商勾结的决心。

社会福利性住房是指在政府资助下,由非盈利性住宅公司、国家经营的住房管理局,社会自治团体等部门向子女多、低收入、领取救济金或养老金少的家庭,出租或出售低租金、低价格的住宅。各国经验表明,政府提供廉价租房,无疑是抑制房价过快上涨、保障社会低收入者住房的重要举措。大力推行福利性、保障性住房,增加经济适用房、廉租房和小面积商品房的供应量,使房地产市场的供应结构更加合理,促使房价回归理性。

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