地王重现,如何应对?

9月4日，融创集团以43.24亿元的价格拿下北京农展馆北路8号0304-622地块，折算楼面地价高达7.31万元/平方米，成为新的全国单价地王，而之前的全国单价地王北京孙河地块的每平米楼面价则为4.4万元。9月5日，上海徐家汇中心地块项目以217.7亿元的价格由新鸿基集团取得，夺得上海总价地王，且极有可能问鼎今年全国总价地王。据不完全统计，今年前8个月各地出现了大大小小约30个各类“地王”。

“地王”重现，最直接的影响就是从去年年底开始的楼市回暖，从9月18日国家统计局的房价数据看，北京、广州、上海、深圳等一线城市房价都出现了18%—20%的同比涨幅，对持币观望的购房“刚需”们而言，意味着购房预算又要上升了，而房企则又过上了排队摇号、等钱上门的好日子。

“地王”因何频现？一是土地财政可能还在发挥作用。今年6月国家审计署调查了18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债。卖地是筹资的最好、最快方式，而且房产交易带来的相关税收也相当可观。二是在经历了两年的严格调控后，房价的回升使房企的盈利增加，有了充裕的资金，具备了补充土地储备的实力，同时又看好未来楼市的发展，购地的愿望大增。三是越来越多的实力雄厚的央企、国企参与到房地产市场，出价都是大手笔，屡屡摘得“地王”头衔。四是在推进城镇化过程中，城市郊区的地块各类配套设施逐渐完善，人口导入，土地的价值也随之上升。

从目前状况看，“地王”们推动楼市，特别是一线城市的楼市向上是必然的。如何保持房地产市场的平稳发展，政府需要进一步拿出可行的手段，保障好“居住”这一最大的民生问题，防止房地产市场泡沫的产生。

首先，仔细分析目前“地王”的分布，大都集中于一线城市和沿海地区，有的二、三线城市的土地拍卖甚至有流标的情况。大城市土地稀缺，按照土地管理制度、市场规律和价高者得的土地“招拍挂”方式，地价恐怕很难再有大幅的下降。政府要关注的是二、三线城市的土地交易，防止其价格随着大城市被炒高。同时，要密切关注开发商囤地情况，切实建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度，落实闲置土地清理处置政策，促进供应土地的及时开发利用，尽快形成住房的有效供给。

其次，在土地供应方面，据国土部的数据显示，今年上半年全国住房用地供应5.53万公顷，同比增加36.9%，达到近年来新高。但供应的增加并未起到降温的效果，反而激发了购买欲望。在目前状况下，增加供应是对症下药还是“饮鸩止渴”，其作用是抑制炒作还是推动产生泡沫，决策部门还需要谨慎考量。

第三，借助保障房建设，平衡房地产市场。“十二五”期间计划新建保障性住房3600万套，2011、2012年都提前完成了指标，有专家指出，未来保障房的数量和新建商品房的数量将会持平。大量保障房的进入对房地产市场的影响不容小视，同时也是为中低收入群体提供保障的重要民生工程。

最后，是如何破解“土地财政”依赖症，遏制地方政府从土地中拿钱的冲动。对此，有专家建议调整当前的财税制度，提高地方政府在税收体系内的分成，多给地方政府留一点。当然，即使出台类似政策，能否立竿见影，药到病除，也有待观察。

对于房地产企业，对未来楼市风险也要有合理的预估，按以往的经验，“地王”大量出现的时刻，就是风险高企之时，高潮过后即是低谷。而更严厉的调控政策或将出台，市场又将迎来调整。这一幕在2007年已经上演过。鉴于政府管理的力度，长期囤地以获取更多利益、或者挨过低谷期已不可能，万一房市出现停滞，“地王”们的主人能否承受得起？比如北京农展馆的“地王”，楼面价是7.31万/平方米，加上建设成本和限于规划要求，起码要卖到10-12万元/平方米，而周边房价只有4万元/平方米。不要刚过上好日子，就忘了前两年的“国x条”频出的“苦日子”，还是要保持理性、克制购地的冲动。