广州市房地产投资对经济增长的影响

摘 要：本文采用2003年~2010年广州市12个区县的面板数据，分析全市以及区域层面房地产投资对经济增长的影响。研究结果显示：（1）广州市房地产投资对经济增长的影响存在区域差异。（2）个别区县房地产投资对经济增长的影响与其所在功能区不同步。因此，为合理发挥房地产投资对经济增长的作用，在制定经济政策时要正视房地产开发投资对经济增长作用的“两面性”，并采取区域性的房地产调控政策。

关键词：房地产投资；经济增长；面板数据模型

0 引言

近年来，随着经济社会的发展，以及住房改革的深化，房地产业得到了快速发展，房地产开发投资成为全社会最主要的投资渠道之一。房地产业具有价值量大、保值增值性强、资金密集、能够有效吸收流动性等特点。进行房地产开发投资不仅能直接拉动经济的增长，而且扩大投资还会拉动对原料、生产设备、劳动力等的需求，从而拉动与投资活动相关行业的产出和消费需求的增长。1985~2010年间，广州市房地产开发投资额由最初的4.65亿元迅速增至983.66亿元，26年增长近212倍；房地产开发投资占全市固定资产投资总额的比重由10.65%增加到38.73%；房地产开发投资占地区生产总值的比重由3.7%上升到9.2%。随着房地产业在国民经济中的地位不断提高，房地产开发投资已经逐渐成为影响经济增长和波动的重要因素，而房地产市场是一个区域性的市场，房地产市场与区域经济发展相互影响、相互作用。因而，有关房地产开发投资与区域经济增长两者之间的影响关系也成为学界关注的重点。

目前， 国内外学者对房地产投资和经济增长的关系进行了较多的探讨。从相关文献所采用的研究方法来看，主要是采用了Granger因果检验、向量自回归（VAR）、变参数模型、面板数据等方法。

Green，Richard K（1997）利用Granger因果关系检验分析了住宅投资与GDP增长的关系，发现1952~

1992年期间美国的住宅投资是GDP增长的Granger原因，但GDP增长不是住宅投资的Granger原因。Myeong-Soo Kim（2002）根据韩国1970~2000年的数据，利用向量自回归（VAR）对韩国住宅与非住宅与GDP增长率的关系进行分析，指出非住宅投资比住宅投资对GDP波动的影响更大。贺书平（2005）利用变参数模型对我国房地产投资与经济增长之间的互动关系进行了实证分析，得出两者之间是相互制约、相互拉动的。刘洪玉，张红（2006）基于要素分解法对我国1998~2001年房地产对经济增长的平均贡献率进行了计算，并得出了具体的数值。黄中华、吴次芳、杜雪君（2008）采用1997~2006年我国31个省（直辖市、自治区）的面板数据分析全国及区域层面房地产投资对经济增长的影响。研究发现，无论在全国还是区域层面，房地产投资的发展都能促进经济增长，但房地产投资对经济增长的贡献和影响存在区域差异。

本文利用2003~2010年广州市12个区县的面板数据，把全市划分为若干个功能区。从这些功能区入手分析房地产开发投资对广州市经济增长的影响，以期了解房地产投资对广州市不同区域经济增长的影响及其差异。

1 数据说明与模型设定

1.1 数据和样本说明

考虑到2003年广州市的行政区域规划调整才基本稳定，为方便统计，本文选取2003~2010年广州市12个区县的数据进行分析，以广州市地区生产总值和房地产开发投资额分别作为经济增长和房地产投资水平的衡量指标。数据来源为2004~2011年《广州统计年鉴》以及广州统计局网站。为剔除物价水平变动的影响，本文分别用地区生产总值指数和居民消费价格指数对数据进行了调整，折算为以2003年为基期的不变价格。

按照《广州市主体功能区研究》中的分组方法，将广州市分为优化开发区、重点开发区、限制开发区、禁止开发区四个地区。优化开发区主要集中在中心都会，包括荔湾、越秀、珠海、天河、黄埔、萝岗六个区，其占优化开发区比例均超过60%。重点开发区主要包括番禺区、南沙，这是与广州市“南拓”和“海珠区-市桥南部转移带”规划相适应的。增城、白云、花都重点开发区和限制开发区这两类开发区的比例均达到60%。（基于重点开发区与限制开发区所包含的区域在很多区县重叠，本文将其归为一个功能区以便分析。）禁止开发区主要集中在从化市，其禁止开发区比例接近70%，这是与广州市“北优”规划和生态保护规划相适应的。

1.2 模型设定

利用横截面数据进行回归分析和时间序列数据分析是经济研究中的常用方法。但只采用时间序列分析时，则不能反映不同界面数据之间的联系，同时，只利用横截面数据，又不能反映数据随时间变化的特性。结合本文的研究目的，考虑到面板数据包含了若干截面在一段时间内的相关信息，且能解决样本容量不足的问题，能改进模型估计的有效性，故采用面板数据模型。

结合本文具体研究内容，设定模型的一般形式为：

其中，gdp表示广州市地区生产总值，rei表示房地产开发投资额，αi表示截距项，系数βi表示弹性，即广州市房地产投资变动1%所引起的地区生产总值变化的百分比。i是截面成员的个数，包括优化开发区、重点/限制开发区、禁止开发区和全省4个截面，t表示每个截面成员的样本观测时期数，本文中主要有8个时期。为消除可能存在的异方差，对（1）中的变量取自然对数，记为ln（gdp）和ln（rei）。通常假定随机误差项uit之间相互独立，且满足均值为零、方差同为σ2u的假定。

根据对αi和βi的不同限制，可以将面板数据模型（1）分为以下3 种类型：

1）混合回归模型：αi=αj，βi=βj；

2）变截距模型：αi≠αj，βi=βj；

3）变系数模型：αi≠αj，βi≠βj；

建立面板数据模型的第一步就是检验样本数据符合上述三种模型中的哪一种。具体方法为协方差检验，检验提出如下两个原假设：

H0：β1=β2=…βn

H1：α1=α2=…αn，β1=β2=…βn

检验模型形式需使用下列两个F 检验统计量：

其中，n是截面成员个数，n=4，t是每个截面成员的样本观测时期数，t=8，k是非常数项解释变量的个数，k=1，S1、S2、S3分别是混合回归模型、变截距模型和变系数模型的残差平方和。

模型形式检验的过程是：先检验原假设H1，若统计量F2小于某个检验水平（比如5%）下的F分布临界值，则接受原假设H1，采用混合回归模型。否则，拒绝原假设H1，继续检验H0，若统计量F1小于某个检验水平（比如5%）下F分布临界值，则接受原假设H0，采用变截距模型。否则拒绝原假设H0，采用变系数模型。

2 模型估计与结果分析

针对2003-2010年广州市12个区县的面板数据，分别以混合回归模型、变截距模型和变系数模型对数据进行拟合。拟合后可得到它们的残差平方和，S1=35.07805，S2=9.885982，S3=6.956129。根据公式（2）和（3），其中n=4，t=8，k=1，计算可得：F2=3.21，F1=5.75。查表可知临界值为：F0.05（6，24）=2.51，F0.05（3，24）=3.01。由于模型的F 统计量的值均大于相应的临界值， 故比较合适的是变系数模型。

按照个体影响的不同，变系数模型分为固定效应变系数模型和随机效应变系数模型。由于截面成员个数没达到随机效应模型估计的要求，因此只能采用固定效应变系数模型。考虑到可能存在截面异方差和同期相关，因此采用SUR 截面加权的GLS 方法进行估计， 估计结果如表1 所示。

表1估计中，回归模型的拟合优度达到0.999786，拟合效果非常好。同样采用变系数模型，可以得到广州市12个区县经济增长的房地产投资弹性系数的估计结果，见表2。

注：表中的“排名”表示，将12个市区经济增长的房地产投资系数按降序排列得到的顺序。

综合表1 和表2 的模型统计结果，可以看出：

2.1 房地产开发投资对经济增长的影响存在区域差异

房地产开发投资对广州市整体的经济增长有正面的促进作用，而且在三个区域的促进作用大小不等，其中禁止开发区最大，优化开发区次之，重点/限制开发区最小。从经济增长的房地产投资弹性系数来看，禁止开发区的房地产开发投资每增长1个百分点，会使该区域GDP增加1.81个百分点，高于其他两个开发区的1.26和0.85。

禁止开发区是广州市的生态保护屏障，在政策上禁止工业发展和损害环境的建设活动，而且实行严格的土地用途管制，只适度发展了旅游等相应绿色产业。虽然如此，但此地区依托广州市便利的交通，飞速发展的经济，一定程度上弥补了它基础设施、产业、文化和社会配套建设的匮乏。另外，政府通过筛选实力强、素质高的开发商进行科学规划，完善配套工程、协调就业和交通，实现了复合开发，使房地产投资对经济的拉动作用得到了充分的发挥。在注重生态环境保护的前提下，合理控制房地产投资的规模和增速，循序渐进，适度开发，为该地区房地产开发提供了科学的指导和潜在的条件。

优化开发区作为广州市政治、经济、文化中心，客观上需要基础设施、产业等区域配套设施的不断完善，这就为房地产开发提供了契机和有利条件。通过房地产开发，该区域的价值得到提升，有利于实现经济的快速增长。

重点开发区作为主要的工业化和城市拓展区，在做好环境保护的前提下，应依托便利的交通积极推进大规模工业开发和城市建设。此外，重点开发区也是广州市未来疏散中心城区产业与人口的重要地区，这都为房地产业的发展和该地区经济的增长提供了良好的环境。限制开发区是广州市主要的农业基地，在该区域，进行中低强度的房地产开发，适度发展工业和城镇，建设特色城郊农业才是其合理的发展思路。

2.2 个别地区县房地产投资对经济增长的影响与其所在功能区不同步

在优化开发区，荔湾区和黄埔区的房地产开发投资对经济增长有负面抑制作用，经济增长的房地产开发投资弹性系数为-0.55和-0.27。这表明：尽管优化开发区的房地产开发投资对经济增长有重要贡献，但这种效果却不能在荔湾区和黄埔区得到体现，同理，虽然重点开发区、限制开发区房地产投资可以拉动经济的增长，但这并不代表房地产投资对这些区域的所有县镇经济发展都有推动作用。

3 结论和建议

本文利用面板数据模型，研究了房地产开发投资对广州市经济增长的影响。结果表明：房地产开发投资对广州市整体的经济增长有正面的促进作用，而且在三个区域的促进作用大小不等。其中禁止开发区最大，优化开发区次之，重点/限制开发区最小，房地产投资每增加1%会分别引起这三个区域GDP增长1.81%、1.25%、0.85%。此外，个别区县（如荔湾和黄埔）房地产投资对经济增长的影响与其所在功能区并不同步。荔湾和黄埔属于优化开发功能区，优化开发功能区的房地产投资对经济增长有正面的促进作用，而荔湾和黄埔的弹性系数为-0.55和-0.27，房地产投资对经济增长存在负面的抑制作用。

针对上文的分析结果，为合理发挥房地产投资对经济增长的作用，提出如下建议：

1）正确认识房地产开发投资对经济增长作用的“两面性”。一方面，应看到房地产投资对经济增长能产生有效拉动，要积极发挥其正面促进作用；另一方面，应看到房地产投资对经济增长也可能存在不利影响，要避免其对经济增长的负面抑制作用。具体问题具体分析，不可盲目开发。

2）实施区域性房地产调控政策。由于房地产开发投资对经济增长的影响存在区域差异，因此，应避免“一刀切”的政策，要实施区域性的房地产调控政策。具体来说，对禁止开发区和优化开发区，应在不违反该区域功能定位、环境发展的前提下，积极发挥房地产投资对经济增长的拉动作用；对重点/限制开发区，应合理控制房地产投资的规模和增速，循序渐进，科学开发；对于荔湾和黄埔等房地产投资对经济增长有不利影响的地区，应谨慎发展，做到趋利避害。

参考文献：

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