物业管理企业资产运营模式研究

物业管理企业作为我国市场经济的重要组成部分，对我国经济发展具有重要作用。物业管理企业作为现代企业的分支，本身也要追求企业的经营发展和经济效益。传统的物业管理企业运营方式日渐僵化，以收取物业费作为企业经济效益的来源，已明显不适应当前的经济发展状况。物业公司本身属于微利行业，单纯依靠物业费的收取已难以维持生计，更别说有所发展。因此，物业管理企业要想获取良好的经济发展效益，必须调整企业的资产运营模式。

一、物业管理企业的经营现状

物业管理企业的业务范围涵盖了居民住宅小区、企业办公楼、学校、甚至是市政基础设施等多个层次和各个方面。然而，从物业管理企业自身的经营现状来看，物业管理企业属于惨淡经营的微利行业。目前，我国大多数物业管理企业经济实力较弱，盈利能力不强，无法取得与物业管理企业规模相适应的经济效益。这是严重制约物业管理企业发展的。物业管理企业单纯依靠收取物业费已经难以维持生计，遑论取得良好的可持续发展了。物业企业只有大力改善服务质量，提高物业费的收取率，或者是增加物业企业的经济增值点，才能在当前激烈的市场竞争中获得生存与发展。因此，物业管理企业要改善企业的运营模式，调整物业企业的资产运营[1]。

二、物业管理行业发展趋势

1、物业管理行业将逐步向资产运营管理模式发展

物业管理企业为了克服长期以来的微利困境，将逐步向资产运营管理模式发展。这是物业管理企业发展的大势所趋。近年来，我国一些先进的物业管理企业已经对物业管理企业的资产运营模式进行了研究和探索，并且在社会实践中获得了良好的经济效益。物业管理企业的资产运营模式具有先天的优势条件。物业管理企业在实际工作中，建立了覆盖面极为广泛的物业管理平台，物业管理企业利用现有的物业管理平台开展资产运营管理业务，是具有巨大的优势的[2]。物业管理企业开展资产运营管理模式，对于物业管理企业的经济效益和企业发展具有重要的意义。一方面，物业管理企业开展资产运营管理业务，可以有效延伸物业管理企业的服务内容，改进传统的物业服务，能提高物业服务水平从而更好地服务业主生活。另一方面，物业管理企业开展资产运营管理模式能有效增加经济增值点，为物业企业创造更多的收入途径和渠道，进而提高物业管理企业的经济效益，扭转物业管理企业长期以来的微利困境[3]。

2、物业的资产化运营管理与物业集成化结合

物业管理企业作为现代企业分支，其宗旨是获取丰厚的利润。物业管理企业的最终利润，深受物业终端客户数量的影响。作为服务性企业，物业管理企业的服务对象是广大的业主，这就为物业管理企业创造了大量的终端客户，奠定了物业管理企业获取经济效益的基础。其次，物业管理企业在不断发展过程中，物业已逐渐成为物业管理企业的巨大运营资产。因此，物业管理企业应该打破传统物业管理模式的束缚，寻求商业合作伙伴，积极整合物业的各种资源，在服务业主的同时，也为物管企业创造可观的经济效益。所以物业的资产化运营管理与物业集成化结合，将构成物业管理企业全新的价值链，推动物业管理企业的发展[4]。

三、物业管理与资产运营融合创新的经济价值

1、物业资产运营的内涵

广义的资产包括多种类型，诸如不动产、无形资产、金融资产等。物业资产运营主要指的是不动产运营。从物业管理企业的目标来看，物业的资产运营是对物业所有的不动产进行经营和维护，以实现获取经济效益的目的。物业资产运营大体上有两种模式，一种是投资经营视角下的资产运营模式，另一种是组织管理视角下的资产运营模式。从宏观上来说，投资经营视角下的资产运营模式是通过对房地产进行投资，并对资产进行组合管理和经营，从而获取经济收益。组织经营视角下的资产运营模式是组织物业管理企业拥有的不动产，对不动产进行运作，实现经济效益的增长[5]。本文主要对物业管理企业的不动产运营进行分析。

2、物业管理企业不动产运营的具体措施

（1）加强对住宅小区的商铺运营、停车场运营。物业管理企业要在居民住宅区规划建设高质量的商铺，将商铺对外承租出去，一方面能方便居民的日常生活，另一方面物业管理企业可以收取商铺租金，实现物业管理企业拓展收入来源的目的。另一方面，物业管理企业要加强对停车场的运营。物业管理企业首先要科学合理地规划建设高质量的停车场，为业主提供优质的停车服务，同时加强对停车场的安全管理和日常维护。通过停车场的运营向客户收取合理的停车费用，增加物业管理企业的收入来源。（2）加强对物业管理企业旗下的商业楼宇管理运营。物业管理企业旗下的商业楼宇是物业管理企业重要的不动产资源。物业管理企业要合理规划利用商业楼宇，在市场调研和评估的基础上，对商业楼宇进行出租，收取丰厚的租金，增加物业管理企业的经济收益。另外，物业管理公司也可以利用旗下的商业楼宇，自主进行商业活动，在无租金的优势上开展商业活动，为物业管理企业开拓财源。（3）维护物业管理企业在管项目，提升在管项目价值，提高物业费水平。物业管理企业要加大对在管项目的维护力度，为业主提供更为便利和高质量的物业服务，在此基础上，适当增加合理的物业费用，增加物业管理企业的物业费收入。（4）加强对物业管理企业旗下的不动产投资，获取高额回报。物业管理企业要整合企业旗下的不动产资源，统筹规划，合理安排，加大对不动产的投资力度，并确保投资收益。通过对企业旗下不动产的运营来实现高额的经济效益。（5）维护管理物业产权，赚取丰厚租金。物业管理企业要加强对物业产权的管理，改善物业的基础设施，为业主提供各项便捷的增值服务，增加物业经济效益的增值点。

四、结语

我国的物业管理企业长期以来一直是微利行业。微薄的经济收益严重制约物业管理企业的生存和发展。加之经济形势趋于复杂，市场竞争日益激烈。传统的物业管理运营模式已经不能适应时代的发展要求。也不能满足物业管理企业自身的存在和发展要求。物业管理企业调整资产营运模式，能有效增加物业管理企业的经济收入，改善物业管理企业的经济发展效益，为物业管理企业的生存和发展提供动力支撑。因此，中小型物业管理企业应该勇于探索资产运营模式，以促进企业的发展。

作者:陶海燕 单位:温州康居物业管理有限公司

参考文献：

[1]徐彦琴.浅谈我国物业管理的现状和发展[J].现代企业教育，2010，No.349（2）：104-105.

[2]冯国斌.浅谈物业管理企业的经营运行和经济效益[J].黑龙江科技信息,2007（15）：113-113.

[3]杨二霞.我国物业管理行业的发展趋势[J].中国集体经济，2010(16)：25-25.

[4]孙峻，刘于鑫，姜雯等.物业管理与资产管理——物业服务企业发展模式的选择[J].建筑经济,2009(8):66-68.

[5]谢罗群.物业管理行业发展趋势展望[J].城市开发：物业管理，2009(12)：22-24.

[6]张学光.浅析物业管理行业的发展趋势[J].内江科技，2012（5）：8-8.