浅析武汉市公共租赁住房制度

【摘要】住房需求是公民最基本的民生之一，是实现社会和谐稳定的基本条件。在我国，住房困难群体的住房问题已经成为当前严重的社会问题，本文以武汉市公共租赁住房模式为研究对象，试图探讨公共租赁住房政策的运行机制问题，为完善保障性住房政策体系提供可借鉴的理论依据。

【关键词】住房 公共租赁 武汉市

武汉市是从2010年才开始开展公共租赁住房政策试点，基本建立廉租住房、经济适用住房、公租房有机衔接的住房保障供应体系，着力解决“夹心层”家庭住房保障问题。

武汉市规划在“十二五”期间建设总面积大于390万平方米的公租房，基本解决人均住房建筑面积16平方米以下的城镇低收入家庭住房困难。2011年，武汉市公租房建设计划为3万套，目前市政府筹集的首批近900套公租房开始接受洪山区住房困难家庭和在洪山工作的新就业职工申请，但这批近900套的公租房仅331户申请，洪山区也因此成为首批公租房试点区域。

在本次调研中，位于洪山区的武汉首批试点公租房是于2012年3月5日开始入住的，但在走访过程中，发现洪山区南湖新城家园公租房小区出现了空置现象。全市首批试点公租房共有899套，经审核获得资格的317户中却有1/3放弃了申请，目前实际入住的仅有210户，空置率达到七成，调研发现造成公租房空置率的原因有：第一，申请者普遍反映申请门槛偏高。申请者必须满足各项条件，如洪山区开放的公租房主要面向住房困难户和新就业职工。住房困难户主要针对洪山区的城镇低收入家庭，人均月收入低于1500元;新就业职工则是毕业未满5年的大学毕业生，不要求户籍，但必须在洪山区的单位就职，月收入低于2500元。第二，申请者反映房租贵，洪山区这批公租房平均面积为65平方米，户型均为一室一厅，目前的租金标准为每平方米每月11.13元，每个月共支付801元（租金部分723元，物业费1.2元/平方米×65平方米=78元）。第三，交通不便及设施不配套。武汉市洪山区南湖新城家园公租房小区周边只有571和710公交线路，出行特别不方便。

一、武汉市的经济适用房政策运行存在问题

（一）供需很难平衡。本市的经济适用房的现状是供给小于需求，稀少的供应量在武汉市庞大的住房需求面前简直是沧海一粟。

（二）供地普遍偏远。本市的经济适用房区位选址基本上远离城市中心，给居民的生活学习带来了诸多不便。

（三）户型面积往往失控。国家规定经济适用房的中小套型建筑面积应该控制在60-80平方米左右，但在武汉市的实际操作中，户型面积稍微偏大。

（四）销售对象鱼目混珠。经济适用房明显存在着供给小于需求，在申请认定环节中，申请对象规定为贫困低收入家庭，但在实际生活中却难免出现了“开宝马买经济适用房”等问题，所以对保障对象资格认定环节的监督要加大力度。避免震惊全国的“六连号”事件在武汉重演。

二、限价商品房政策实施中存在问题

（一）限价房政策落实难。如何找到开发商与市民之间的平衡点，是政府主要考虑的一个问题，限价房既要让消费者满意，又要让开发商“有利可图”，但是在现实生活中，政府是很难找到这个平衡点的。

（二）限价房的区位问题。限价房的上地来源是来源于存量上地以及未利用的上地。城市越大，交通成本越高。如果区位偏远，所在的区域生活消费环境不成熟，公共服务也会跟不上。

（三）限价房不能“质优价廉”。限价房利润较低，很大程度上不能保证良好的质量，它属于一个过渡性产品，若仅仅为了眼前的需要，建造了大量设计水平和居住品质不高的住房，那么当有一天我们不再需要限价房时，这些住宅所处的位置和状况都将变得特别尴尬。

三、完善公共租赁住房制度若干政策建议

（一）武汉市公租房政策实施具有比较良好的预期，然而在实施过程中也难免出现决策性风险，在全国各地大规模进行公租房的建设过程中，应注意盲目决策导致的风险。如尽量减少政府包办、在公租房开发建设中，探讨发挥市场配置资源的有效机制。

（二）完善住房保障政策体系。建立廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁房有机衔接的保障性住房供应体系及科学合理的进入、退出机制。

（三）武汉市公租房政策运行过程中，出现了一定程度的空置现象。建议完善公租房的补贴机制，申请门槛能惠及更多困难群体，租金更加趋于申请者的承受能力，使住房困难群体早日享受到政策的阳光雨露。

（四）公租房退出机制完善。对公共租赁住房通过市场招投标进行标准化简装，成立专门物管队伍统一管理，实行数字化精确档案管理和有效的退出机制。

（五）推进保障性安居工程建设，转变房地产开发方式。通过科学有效的自住型住房市场对市场预测，增加刚性住房市场供应，稳定住房价格、稳定社会公众对住房市场的预期，压缩投资快、投机性的市场空间

（六）注重公共租赁住房的物业管理。公共租赁住房是整个社会的共有财政，在整个建设过程中花费了国家大量的人力物力，很多租住者认为公共租赁房不是自己所有，只是短暂的居住所以不爱惜，导致损坏率比较高，影响到后面居住者使用的效率。而且安全、干净的居住环境也是租住者所希望的。因此我们要做到公共租赁住房物业管理的人性化和规范化，使其与普通商品房拥有同样，甚至更高水准的物业管理服务，把公共租赁住房的损耗率降到最低，使每个租户都能感觉到家的温暖。

（七）建立严厉的赔偿机制。无规矩不成方圆，对公共租赁住房租赁过程中出现的任意改变住房用途、改变住宅结构、违规转租、故意损坏房屋等行为要坚决的打击。对已具备退出条件而拒不退出的人要进行严厉的惩罚。建立相应的赔偿机制和档案信息管理系统，对于违反规定的人以后取消其申请保障性住房的权利。

（八）加快住房信息管理系统的建设。由于我国现在没有完善的个人住房信息管理系统，导致在申请人的资格审查等方面存在非常大的困难，所以政府应协同公安、金融、税务、社会保障、住房公积金等多个部门搭建个人信息系统平台，对居民的经济条件、纳税记录、公积金缴纳、资产变动、房产登记等进行动态监控，这样既有利于各种保障性制度的推进，也可以为其他的国家条令提供依据，保证住房的公平公正。