论房屋承租人的优先购买权的限制及保护

【摘 要】房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中早有确立，1999年颁行的《合同法》第二百三十条明文规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”并保护了房屋承租人的优先购买权，相比房屋所有权人，承租人是处于弱势地位，另一方面，如此做法更可以简化房地产交易成本，我国法律的这一规定是有其正当利益考量的。但是我们还应当认识到，对承租人优先购买权的保护涉及到的不仅仅是出租人房屋所有权的限制，它还包括在出租房屋之上第三人购买房屋的交易安全。这三者之间的协调对于解决现实生活中房屋租赁实务问题具有重大意义。

【关键词】承租人优先购买权；房屋买卖第三人；转租；请求权

一、房屋承租人优先购买权概述

（一）优先购买权的概念与特征

优先购买权又称优先承买权，先买权，是指特定的民事主体依照法律规定或者合同约定享有的在同等购买条件下先于他人购买某项特定财产的权利。虽然优先购买权类型各异，但均具有以下共同的特征：第一，附随性：优先购买权是一种附从性的权利，它因基础关系而产生，是附随于利的一种权利。i出让人与优先购买权人之间的基础关系，通常是合理合法存续的带有一定人合性的法律关系，如租赁关系、共有关系、合伙关系等等，是优先购买权产生和行使的基础。第二，条件同等：优先购买权是在同等条件下优先购买的权利。优先购买权中的权利人享有优先于其他购买人的机会，但并不是完全排除他人的购买，其他买受人仍然可以参与购买。第三，期限性：优先购买权有一定的行使期限限制。出让人对权利人负有通知义务，权利人在一定期限内不行使的，视为放弃优先购买权。现在我国关于房屋承租人优先购买权的规定有的是《中华人民共和国合同法》第二百三十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条。同时，《民通意见》第一百一十八条的废止，解决了实务处理中民通意见与《合同法》，租赁合同解释规定之矛盾，今后在遇到此类问题时应当按照合同法相关法律和司法解释，应先确认合同有效，但是承租人可以向出租人主张因此而受的损失得以赔偿。

（二）承租人优先购买权的行使

优先购买权优先购买权行使各阶段的法律内涵，从法律技术角度就优先购买权制度运行中的相关问题给出一个兼顾各方当事人利益的、合乎逻辑的、圆满的诠释。

1.行使主体。毫无疑问的是，能够享有和行使优先购买权的主体仅限于房屋租赁合同中的承租人。但在具体的实践中还是会出现诸多特殊问题需要明确。首先，优先购买权是专属权，必须仅仅是房屋承租人自身才能行使，优先购买权人为自己的利益行使该项权利，这是主体要件，不得转让。其次，转租情形下，台湾地区法院的解释主张次承租人对于房屋不享有优先购买权，在我国合同法第二百二十四条的规定中“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”笔者认为，次承租人不享有优先购买权，因为在转租情况下，存在两个合同关系，即承租人与出租人之间的租赁合同，承租人与次承租人之间租赁合同，承租人并没有退出租赁合同，只有承租人享有优先购买权。另外，在租赁合同期满之后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，故而承租人基于双方的租赁关系仍然享有优先购买权，但是此时的房屋租赁合同是不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，合同一旦解除，承租人的优先购买权即告消灭。

2.行使时间。在具体的承租人优先购买权情形下，优先购买权人应当在何时行使该优先购买权，从而使自己在“同等条件下”优先于第三人而获得该标的物呢？对此，理论上有不同的理解。第一种观点认为，承租人在房屋所有权人和第三人达成出售房屋的意向时，就可以行使优先购买权。即当第三人和房屋所有人已经就出售标的物的相关条件谈妥准备承诺之时，房屋承租人有权且应当得到通知，可以在同等条件主张房屋的优先购买权。我国有学者认为：“出卖人在与第三人达成合同意向之时，应当再次将拟立合同的有关内容通知优先购买权人。” ii第二种观点认为：“在优先权存续期间，先买权人未放弃优先购买权的，于出卖义务人与第三人达成出卖标的物的协议时，先买权人得以同等条件购买而主张出卖义务人与第三人的买卖协议无效，由先买权人以‘同等条件’取得标的物的所有权。” iii笔者认为第二个观点是正确的，是符合优先购买权制度价值追求的，且具有较强的可操作性和逻辑性。它既做到了出卖房屋同等条件在第三人与房屋的所有权人订立买卖合同时即已确定的前提保障，又做到了在此基础上的相关房屋出售情况明确固定，防止第三人再以意思自治等原有主张权利，保证了承租人的优先购买权的可操作性。

3.行使条件。承租人行使优先购买权的条件包括两个条件，一是启动条件，即承租人必须与出租人有房屋租赁关系存在，这是优先购买权的基础和前提；二是实质性条件，出租人出卖房屋之前的合理期限内通知承租人后，十五日内承租人须有同等条件购买房屋的意愿，并且通知相关当事人。优先购买权人与其他买受人处于同等条件是实践中的关键问题，同等条件的具体内涵在我国法律上并未有明确规定。

4.行使期限。合同法关于出租人“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”包含两层意义，一是出租人出卖房屋之前应当履行通知义务，二是承租人应在一定期限内予以明确意思表示。出卖人的通知义务，通知期限合同法并未明确到底提前几日，仅仅表述为合理期限，更为弹性。通知方式，合同法也未规定，出于保护承租人权利的目的，并且为了解决未来倘若发生纠纷时关于通知与否的举证问题，笔者认为采用书面方式更为清晰合理。最后关于通知内容，应当包含出卖意图以及出卖条件，便利承租人决定是否实质性行使其优先购买权。承租人的回复一样也存在合理期限的限制，我国租赁合同解释第二十四条已对此有明确规定，即出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人的优先购买权主张人民法院将不予支持。

二、房屋承租人优先购买权的法律效力和保护

在我国理论界，通常将承租人的一系列权利定性为准物权行为，赋予承租人优先购买权以物权意义，物权效力优先购买权是否具有优于债权优先仅的效力？通常的，债权优先权只能在优先购买权人和出卖人之间主张，不能对抗第三人；物权效力优先购买权则具有物权效力，不仅可以在优先购买权人和出卖人之间主张，还针对第三人发生法律效力，可以对抗第三人。iv

就出卖人的保护而言，一方面，为了避免出现不能向第三人为交付时的赔偿责任，“出卖人可考虑在与第三人订立的合同中约定该合同的履行以先买权人不行使先买权为条件，或者约定在先买权行使的情况下，出卖人保留对该合同的解除权。”v出卖人可以通过附加合同解除权的形式消灭其和第三人之间的合同，并进而免除交付不能的损害赔偿责任。另一方面，由于物权效力优先购买权一般均是公示公知的，故第三人明知存在该风险而仍然与出卖人订立买卖合同，也可以据此认为其自愿承担相关风险，并因此免除出卖人履行不能的赔偿责任。正如鲍尔教授和施蒂尔纳教授所言：“但出卖人对于买受人（第三人）所承担的责任（因违反使买受人取得权利之义务），依据民法典第439条（买受人知悉权利瑕疵）之规定，通常并不成立。” vi

就第三人的保护而言，一方面，所有的物权效力优先购买权都应当是公示公知的，因而，第三人在明知存在物权效力优先购买权的情况下完全可以放弃和出卖人订立买卖合同。如果其自愿承担风险而订立了买卖合同，那么他对于这种情形下的各种损失赔账只能自己承担。另一方面，为了保证第三人在不能实际得到标的物交付的情况下能够顺利地实现对出卖人已进行的对待给付的追讨，德国法上还赋予了第三人留置已经实际得到的标的物，以确保出卖人归还已进行的对待给付的权利。

三、优先购买权的法律限制

从国外立法看，优先购买权是承租人的专属权，不能转让，如《德国民法典》第五百一十四条规定，“除另有其他规定外，先买权不得转让，亦不得移转于先买权的继承人。”vii 《瑞士民法典》第六百八十一条第三款规定，“法定先买权既不能继承，亦不能转让。”

现行法律法规对优先购买权有诸多限制。首先，我国《合同法》第二百二十四条没有对租赁权转让做出规定，但“承租人转租的，承租人与出租人之问的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，无论采用何种法律解释方法也不能解释为租赁权的转让。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，侵害承租人优先购买权的，承租人无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，只能请求出租人承担损害赔偿责任。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条明文规定了承租人优先购买权失去法律保护的四种情形，在以前房屋租赁和买卖市场没有充分发育的时代，承租人不能优先购买承租房屋，可能会面临流离失所的窘迫境地，但在房产交易市场成熟的商品经济时代，承租人的损失完全可以通过货币化赔偿得到弥补，再考虑到买卖不破租赁的规则，没有必要再赋予承租人对出租人和第三人的合同享有特定权利。viii

许多优先购买权的存在价值受到质疑，其中一个重要原因就是，该优先购买权事先并未公示公告，并不为第三人所知悉，而在第三人已经和出卖人订立买卖合同之后，优先购买权人则出面主张优先购买权，如此，对于第三人显然是不公平的。在实践中，很多情况是，第三人是在不知该房屋已经出租的情况下和出卖人订立了买卖合同，而此后，承租人主张优先购买权。在我国实践中租赁是不登记的，因此第三人完全无法知悉该租赁关系的存在，而此后由于承租人法定的物权效力优先购买权的存在，该买卖合同将完全落空，这显然对于第三人是完全不公正的。但实际上，我国法律在规定房屋承租人优先购买权的同时，其实是要求房屋租赁予以登记备案的。《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条规定了房屋租赁的登记备案条款。虽然房屋租赁关系要求进行备案，但非登记生效。因此，若当事人未进行登记备案，该房屋租赁合同仍然应当是有效的，承租人仍然应当享有优先购买权，而第三人则完全可能对于该租赁事实却一无所知。如此的承租人优先购买权的实际运行状况遭受到广泛的质疑和批评，恐也就不难理解了。如果租赁合同没有登记备案，承租人还是有优先购买权的，但仅仅是债权效力优先购买权，是不能够对抗第三人的，即没有物权效力。笔者认为，这种理解和变通是符合法理的，有效地解决了承租人优先购买权物权效力和租赁关系不公开之间的矛盾，公平合理地兼顾了各方当事人之间的利益。

通过以上分析，不难发现，房屋承租人优先购买权是一项以保护承租人权益为核心，兼顾交易之动的安全的权利，但在实践中，又往往会给出租人与其他房屋买受人的买卖自由造成无形的障碍，本应是正当的房屋买卖，因增加了承租人的优先购买权，使得交易的不稳定性也增加。一项权利制度设计不能仅仅从权利主体角度考虑，相对方作为民事交易平等主体承担相应义务的同时，他的权利是否受到不合理的限制？笔者认为，应当综合考虑对“买卖不破租赁”的完善与房屋出租人的权利保护对本项制度进行优化，对优先购买权的限制会使得这一项权利更加实用，实现真正的交易公平与安全。

注释：

i戴孟勇.先买权：理论与立法[A].岳麓法学评论（第1卷）[M].湖南大学出版社，2000：48.

ii 王利明著.物权法研究（上）[M].中国人民大学出版社，2007：741.

iii 许尚豪，单明蓉著.优先购买权制度研究[J].中国法制出版社，2006：148.

iv 王利明著.合同法研究（第一卷）[M].中国人民大学出版社，2002：668.

v 戴孟勇.先买权的若干理论问题[J].清华大学学报，2001（1）.

vi 鲍尔・施蒂尔纳.德国物权法（上册）[M].张双根译.法律出版社，2004：468.

vii 瑞士民法典[Z].王燕译.北京：中国政法大学出版社，1999：189.

viii 姚辉，邱鹏.房屋承租人优先购买权之研究[J].判解研究，2006（5）.

【参考文献】

[1]戴孟勇.先买权：理论与立法[A].郭道晖.岳麓法学评论（第1卷）[C].长沙：湖南大学出版社，2000：49.

[2]王利明.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京：中国法制出版社，2001：53.

[3]王泽鉴.民法概要[M].北京：中国政法大学出版社，2003：365.

[4]德国民法典[Z].陈卫佐译.北京：法律出版社，2006：187.

[5]法国民法典[Z].罗结珍译.北京：中国法制出版社，1999：389.

[6]王利明.共有中的优先购买权[A].杨立新.民商法前沿（第1―2辑）[C].长春：吉林人民出版社，2002：87-88.

[7]王泽鉴.民法学说与判例研究（三）[M].北京：中国政法大学出版社，1998：348.

[8]周缘求.论共有人优先购买权与承租人优先购买权之竞合[J].华东政法学院学报，2003（1）.