公建配套房屋权属怎么登记?

【内容提要】公建配套房屋权属到底该怎么登记?公建配套房屋权属登记上有什么规定吗?现在通行的公建配套房屋权属登记模式是什么?目前，公建配套房屋的权属登记问题是法律上的盲点，也是现在公众讨论的热点，更是房产登记机关进行权属登记和管理的难点。寻找一条合适的管理途径以平衡利害各方的利益，化解矛盾，解决冲突，已成为各地房产管理机关需重点解决的问题之一，本文旨在通过对公建配套房屋权属登记存在的争议的探讨，并结合我市公建配套房屋权属登记情况提出几点意见。

【关键词】公建配套房屋产权登记

中图分类号： TU8 文献标识码： A

【正文】

一、目前公建配套房屋权属登记的现状。

1、公建配套房屋的范围不明确。

在目前我国《物权法》以及《城市房地产管理法》都没有对哪些房屋属配套公共建筑做出规定。在没有相关法律、法规规定的情况下，我们通常意义上所指的公建配套房屋主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。

2、公建配套房屋权利归属立法不健全。

目前，除《物权法》第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。除公用设施和物业服务用房的权利归属作了明确规定之外，其他公建配套房屋的归属都缺乏相关的法律依据。2001年4月4日建设部第88号令《商品房销售管理办法》第16条规定了《商品房买卖合同》所应具备的内容，其中第8项对公共配套建筑的产权归属作了规定，该项明确当事人双方可以对公建配套房屋的归属进行约定。从以上两个规定可以看出，国家对于公建配套房屋的权利归属采用的是当事人意思自治主义，附带采用保护弱者的原则。

3、正是由于立法上的缺失，公建配套房屋的权利归属不明确，从而导致公建配套房屋的权属登记也缺乏统一的模式。

二、公建配套房屋权属登记的发展趋势和理想登记模式。

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。根据该两条规定，房屋所有权应当进行登记并核发房屋所有权证。因此，对于公建配套房屋也不例外，应当进行不动产登记。对于房产登记机关来讲，如何去规范公建配套房屋的权属登记已迫在眉捷。

根据建设部的有关规定，针对公建配套房屋的实际情况，建议可以分别按下列原则处理：

(一)、已单独办理初始登记的公建配套房屋，法律明确规定为小区内全体业主所有的，如《物权法》规定的公用设施和物业服务用房等。考虑到业主委员会目前在法律仍无主体资格，因此，可以在房产登记部门的登记册中将产权登记为XX小区全体业主所有，但不核发房屋权属证书，待时机成熟的时候或法律赋予业主委员会主体资格后可以再向符合条件的主体核发房屋所有权证。

(二)、已单独办理初始登记的公建配套房屋，但法律未明确规定归属的，如会所、小区活动室、垃圾处理间、停车库、农贸市场等，应根据该公建配套房屋的法律属性进行综合分析。对于房屋登记机关来讲，则须从解决纠纷，防止介入买卖双方矛盾的原则出发，根据不同情况分别作以下处理：

1、开发商和业主都已明确住宅的价格中已包括公建配套房屋的开发成本的或开发商已承诺无偿提供公建配套房屋的，则应当将房屋产权过户到全体业主名下，登记方式可以参照前述(一)进行。例如小区内的自行车库，一般由开发单位无偿承诺提供，在这种情况下，自行车库的产权归全体业主所有。

2、对于开发成本未列入房价或开发单位未承诺无偿提供的公建配套房屋，这类应按“谁投资，谁收益”的原则，房屋产权应完全由开发商所有，开发单位有完全的处分权，可以转让、抵押，但不得改变规划批准的使用性质，同时在转让和出租时小区的业主有优先权。例如开发商独立投资的商业用房和独立停车库，房屋产权应确权到开发商名下。

3、对于开发商和业主均无相关材料证明产权归属，且开发商和业主无法达成协议的公建配套房屋。例如在现实生活中经常碰到的是小区会所。由于就建筑性质而言，小区会所不属于城市规划管理界定的公建配套的范畴，但由于开发商往往把不同类型的公建配套集中在会所修建，于是会所往往又与配套公建联系在一起。对于这种在权利归属上存在纠纷的房屋，如开发商要处分该房屋的，为了化解矛盾，房产登记机关可以在小区内或媒体上对有关情况予以公示，如小区内业主有异议的，则不予办理登记或暂缓办理登记手续;如小区内业主无异议的，则予以办理相关手续，但受让方不得改变房屋系公建配套房屋的性质。

三、莱芜市市公建配套房屋登记情况

多年来，明确公建配套房屋的产权归属和产权登记模式始终是莱芜市房产人为之讨论和探索的问题之一。考虑到公建配套房屋确权后可能出现的权利人随意改变配套房屋用途或者转移登记可能会给小区业主造成利益上的损失，目前有三条建议尚在讨论中：

1、可以先为权利申请人办理确权，要求权利人将已确权的公建配套房屋(如物业用房)向物业管理办公室备案，由物业管理部门实施动态管理。

2、国有土地使用权出让合同、商品房买卖合同有具体约定的，按约定执行。国有土地使用权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束力。如果出让合同约定受让人应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的，或商品房买卖合同约定了某些配套公建的产权归属的，则按约定执行。如果商品房买卖合同约定某些配套公建被列入公用建筑面积分摊范围，则其产权归全体业主。一般来说，经营性配套公共建筑和公共设施，可以随商品房销售或者单独销售，产权登记部门可以在转移时限制其用途，在办理登记时作相应注记。如在附记栏中注明“不得改变房屋用途”等字样；非经营性的公共建筑和公共设施，应当按照有关规定移交，不得对外销售，并办理相应的登记，如配套中小学校、社区居委会用房等。

3、配套防空地下室，由于国家尚未对其产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，但配套防空地下室平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，此类房屋暂不作登记。