购买办公楼需谨慎

房地产调控如影随形，许多从住宅市场抽身的投资人，正把目光更多的向办公楼市场集中。这样的微妙转变，心思细腻的开发商自是了然于胸，从而纷纷抢进商业用地（当然也有被迫无奈的成分）。

2012办公楼价量齐扬

尤其是5月9日，上海浦东新区世博会区共6宗地块成交，其中两幅商业地块相继刷新上海年内单价地王，溢价率达48.03%，以40079元/平方米创下上海三年来楼面地价新高，引起市场侧目。

其实办公楼市场从2011年住宅产品再遭政策调控时，便在全国范围崭露头角，以去（2012）年为例，商品房销售面积111304万平方米，较2011年增加1.8%，而住宅销售面积仅增加2%，办公楼成交增长则是住宅的6倍有余，达12.4%；看似与商办楼是“孪生兄弟”的商业营业用房，反倒出现 1.4%的负增长。

在销售金额方面亦雷同，全年成交6.4456万亿元，增加10%，其中住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房增长4.8%。

充分说明在住宅市场限购、限贷甚至限价的三计重拳打击下，投资买气已快速流入购买几乎无限制的办公楼产品，使其当之无愧的成为2012年的“楼市双冠王”，而以今年（2013）发展的势头来看，其“蝉联”、继续称霸市场几乎已成定局。

商业用地“风险自负”

在我看来，办公楼市场之所以在近年得到快速发展的机会，主要得益于三个方面，居其首功的，是自2003年开始，逐步强化的调控措施，尤其2011年的“限购”使房产投资人被迫（不符合购买资格）或基于风险或回报率考虑，转而购买办公楼；其二是为了纾解民怨，国家从大政方针上，已微调房地产的基本属性，居住用房强化其民生必需品属性，政府应予公平合理之分配（限购），商业用房则纹风不动，仍将之设定为“风险自负”的商品，即使其交易量价均呈暴增趋势，在政策上除了规定国（境）外企业与个人不得购买，并无其他严苛要求，使得入市门槛相对于住宅容易跨越。

此外，经济结构转型，由工业集聚向商业与服务业靠拢，由外贸逐步向内需市场挺进，乃至店商蓬勃发展，可望形成规模效应，同样也使办公楼市场的前景有其利基。

多数城市办公楼市场有危机

祸福总是相倚，办公楼市场数量的急剧暴增，在4年内将达到高峰，也为其带来难以预料之生存变数，这其中甚至包括“崩盘”在内！

统计数据显示，截至2012年底，在中国14个大城市中，甲级和乙级写字楼存量大约为5000万平方米，其中18%，即约900万平方米于过去两年内完工。一线城市尚能维持供需平衡，二线城市近年已表现出供大于求的迹象。据悉全国二线城市写字楼的平均空置率在过去2年中，由17.0%上升至20.7%。尤其让人不敢掉以轻心的是，2013至2016年的未来4年间，中国14个大城市新增写字楼达到4080万平方米或每年接近1000万平方米，这将导致4年后市场的写字楼总存量较2012年增长80%。

莫学“中国大妈”冲动行事

说得好听点，随着各地兴建数量的增加、竞争的加剧，将有助于提升办公楼整体质量，并加速市场成熟，说的残酷点，随着红海“割喉战”的开打，多少办公楼将停建于半途？多少办公楼将成为废墟？多少办公楼行情将腰斩？这恐怕才真正令人胆战心惊。

因此，我建议有意购买办公楼作为投资标的消费者，应该保持理性、冷静、客观，不要学“中国大妈”冲动行事。即使随着中国经济的稳步发展，办公室楼市场绝对是看涨、欣欣向荣的，也必须知道那肯定不会是全面现象，仍需多维考察其所处城市、板块发展现状与前景、生活与商业配套成熟度，乃至是否有地铁经过及其距离。

如以上海为例，陆家嘴、大虹桥、世博、长风等板块，是相对安全的选择。