浅谈当今社会的公房管理

【摘要】国有公房因为其所有权的不同而有着不同的分类，还因管理单位的不同产生不同的问题，这就为国有公房的管理带来了巨大的挑战。对我国国有公房管理的现状和出现的问题进行了分析，并就如何加强国有公房的管理提出了几点建议。【关键词】国有公房；管理制度；改制

中图分类号： TU7 文献标识码： A

科学发展观，第一要义是“发展”。在全党全国学习实践科学发展活动中，如何用科学发展观来分析问题，认真总结经验，转变管理模式，积极推进国有公房统一规范管理，实现公房保值增值，是我们必须思考的问题。

我国现行直管公房管理体系始于建国初期，在计划经济时代这种管理体制为解决企业经营场所和缓解住房压力发挥了积极的作用。但随着我国经济的市场化进程加快，现有房管体制已明显不适应经济的快速发展。

    一、烟台市目前公房管理的现状：    1、房屋状况差，可利用率低下。

目前，烟台市的直管公房相比其它城市还是比较多的，尤其是所城里、朝阳街一些具有历史保留价值的区片。这些房屋大多都是解放初期的房产，主体结构是砖木，而且由于使用、白蚁啃咬、流转时间长、变化多，距今有上百年的历史。直管公房中比较好的居民房也是七、八十年代遗留下来的，有的距今50多年，房屋状况差，破损严重，总体环境较差可自我开发利用价值较小。2011年，烟台市住建局安监中心对现有直管公房进行了安全大检查，共检查房屋1829栋，面积约为3447427.47平方米。完好房屋占总数的4.38%，基本完好占总数的69.22%，一般损坏房屋占总数的24.9%，严重损坏房屋占总数的1.3%，危房占总数的0.2%。    2、维修费用高，经济效率低下。

由于房屋整体状况差，危旧房屋增多，房管所每年都要投入大量人力、物力、财力去维护和维修，形成了租不抵修的尴尬局面。    3、租金水平偏低，国有资产流失严重。

长期以来公房租金与市场脱节，租金标准偏低，目前的租金标准依然是1998年的物价标准，与市场租金存在很大差距，也与当前经济发展、物价增涨、人民生活水平提高幅度相距甚远，这严重阻滞了国有公房的保值增值。

4、承租户身份状况复杂，经济状况低。

直管公房解放初及六、七十年代安置的住户均为企业和城市无房居民，承租单位和承租人经济条件都比较乐观。随着社会经济的发展，承租单位和承租人员也相应的发生了变动。大部分承租单位经历了市场经济改革浪潮，企业改制，工人下岗，很多单位靠继续租赁公房为生计，承租人的情况复杂多变。目前住宅承租户既有城市居民，又有农村居民。公房租户群体的经济状况大都不好，整体趋势不容乐观。    二、解决公房管理中存在问题的设想    要解决以上问题，从根本上说，要坚持从科学发展观出发，从传统的管理模式中走出来。结合实际，我认为要着重抓好以下几个方面的工作。    1、实现公房地产有效开发利用。    1）是在有条件的地方实行产权置换。我们可积极联系开发商，按照“我出地，他出钱，给我盖新房”的开发模式，与开发商进行联合开发。按占地面积一定倍数返还建筑面积，占有成套商品房，不仅免去了维修旧房的成本投入，又可以获得较以前高得多的房租收入。    2）是加大廉租房或经济适用房建设。个别地块较大，适合成片开发利用的，我们可积极争取政府资金或社会资金投入，推行廉租房建设或经济适用房建设。这样既符合政策，又可以解决低收入等特殊家庭的安居问题，还可以保证国有资产的保值、增值。    2、工作措施应及时变化和创新。    在运营管理中，根据市场变化工作方法，建立切合实际的管理模式。    1）是针对居民房租金明显偏低的情况，我们按照居民消费水平增涨幅度，在争取政府相关主管部门同意下适度提高居民房屋租金，同时，进一步理顺租赁关系，整顿规范租赁手续，这样可以有效遏制“二房东”从中赚取房租差价，保证国有资产不流失，也不会影响特殊群体的安居。对特困家庭、低保家庭、低收入家庭通过家庭申请、街道把关、房产局核定，按具体政策发放住房补贴或安排廉租房，这样虽然提高了居民房租水平，但一样可以保证这些家庭的安居。    2）是对商业门面房的承租，按照公平、公正、公开的原则实行公开拍租、竞租，让有意愿的商户参与进来，实行市场化管理。在操作中，我们按公告、登记、交纳保证金、现场竞租、成交签订正式合同等透明化程序完成拍租，彻底将营业用房市场化。底价根据周边环境、门面所处地段、门面状况等因素拟定。严格规范国有直管公房住宅转租、转让行为。通过从国有公房的转租转让交易中收取合理的一定比例的税费，增加财政收入。其次，新租和转租按使用面积收取的有偿安置费，在执行过程中，有的公房转让使用人并不来办理过户手续，收取也较困难，并且在减免上存在随意性。因此，应当考虑在转租过户时按房价值的1-2百分比的费率的标准收取转让费用，或计件收取。使转租转让户能够承受在办理过户手续时所交的费用负担，控制在收取中的随意性，增加房管部门的收入，既保护国家利益，又照顾当事人的承受能力。非住宅租赁逐步由协议房租向市场房租过渡，与房屋租赁市场接轨。   3）是加大对租赁市场的管理，重点对“转租”行为加以整顿规范，对“二房东” 加大查处力度，一旦发现绝不手软，从而保证公房租赁市场有序地运行。 4）是做好消防安全工作，消防安全是公房保值的关键环节，也是日常工作中重中之重。平时工作做得再好，这一环节出现差错，也会功亏一溃，而且会给人民生命财产带来损失。

三、结束语   保证公房保值、增值不但可以盘活国有资产，保证国有公房有序运行，而且可以保证社会特殊群体的安居，从而促进以人为本的和谐社会的又好又快地发展。我们要把现有管理的国有资产管理好，把基础工作做好、做牢，同时也要加强公房管理人员队伍的专业化建设，加大业务培训，形成科学的具有可操作性的管理机制，以更好地适应市场化的需求。

参考文献

[1]江苏省扬州市财政局．规范公房出租程序 加强资产收益监管[J]．行政事业资产与财务，2010，（09）．[2]王军．公用公房应走多元化和专业化发展相结合的路子[J]．中国房地产，2011，（09）．