浅析奥运要求和赛后运营的关系

国家奥林匹克体育中心位于奥林匹克公园A－1区，北部毗邻国家游泳中心和国家体育场。依据北京市在申奥期间提出的“2008年奥运会比赛场馆及相关设施建设总体规划方案”、北京市奥组委编制的“英东游泳馆奥运会使用要求和设计标准”、国际游泳单项联和会编制的《FINA手册》、“国家奥林匹克中心英东游泳馆改扩建项目可行性研究报告”及其评估报告、国家体育总局的相关文件的要求，对英东游泳馆进行改扩建的具体实施工作。此次调研针对该馆的现状和北京市游泳消费市场的初步研究和分析，模拟和推论出奥运会后进入正常经营与日常维护的基本轮廓，为英东游泳馆的改扩建工程的前期设计方案、中期建设实施及后期运营维护和利用提供可行性参考。

场馆现状分析

1、经营发展历史

英东游泳馆建成于1989年，是国家奥林匹克体育中心(以下简称中心)的标志性建筑，亚运会水上比赛赛馆。作为当时我国条件最好的游泳馆，该馆为亚运会游泳、跳水等项目比赛的顺利完成立下功劳。赛后长期以来是北京市全民健身的重要场所，全年对外开放。

在英东游泳馆运营初期，全民健身运动还没有普及，所以客户定位为中高收入人群，消费人群小，价位较高，同时提高了自身知名度。

随着首都经济的发展，市民生活水平不断提高，为全民健身奠定了经济基础，促使市民对健身、休闲、文化娱乐需求日益增长。到21世纪初，英东游泳馆已变为广大市民的定期健身场所，年接待人数达到60万人次，场地已略显狭小，设施条件低，不能适应全民健身的发展。但凭借有利的地理位置和十几年的经营，英东游泳馆作为目前全市最大的游泳馆，已成为市民心中理想的游泳健身场所。

2003年，英东游泳馆全年接待量仅有33万人次，下滑45％，其原因一方面是非典的影响，另一方面是由于周围社区活动中心、小区会所的增加，分散了消费人群。

英东游泳馆经历了游泳市场的孕育、发展阶段，目前市场前景较好，但也存在新竞争对手的出现产生的市场销售摊薄的问题。想要利用奥运会场馆改造的契机，在满足奥运需求的前提下，完善自身条件，为奥运赛事后的运营创造广阔的空间和条件。

2、建筑布局

英东游泳馆位于北四环中路国家奥林匹克体育中心院内，是奥林匹克公园的组成部分，附近有住宅小区、写字楼和大学区，交通便利，属于人口密集区，地理位置比较优越。

英东游泳馆总面积3.75万平方米，其中设备用房0.98，万平方米，游泳场地(即比赛场地、观众区和坐席)0.96万平方米，各种功能用房0.53万平方米，其余是公共通道、检修通道等公用部分。从以上分析可以看出功能用房面积所占比重很小，为了适应市场要求，提高财务收益，在运营过程中对原有用房充分利用，并进行必要的改造以提高使用率。

3、经营收入分析

4、经营成本分析

在运营期间，经营成本主要由能源费、人员工资和设施维护等组成。能源费包括水、电、暖气费，参考历年情况，费用基本是380～400万元。场馆内现有工作人员(包括清洁和保安人员)共200人，按平均年工资2万元计算，人员工资支出为400万元。现有设施的维护费用是40万。考虑其他零星费用，英东游泳馆年经营总成本为850～900万元。

但需要说明的是一、馆内能源费用是在不开启空调系统(馆内制冷由各承租户单设家用空调解决)、尽量不启动通风设备的条件下实现的。二、由于申奥成功，经营人员了解到英东游泳馆是改造项目，所以许多设备能不修就不修了，按正常，情况考虑，设备维修费用会达到100万元左右。

奥运需求

1、建设目的

奥运会是全国人民瞩目的重大赛事，必须保障其举办的成功，并在全世界面前展示新中国的面貌，提高我国的世界地位。英东游泳馆作为重要比赛场地，将承担奥运会的水球和现代五项的游泳两项比赛，场馆内的设施、建筑布局必须符合奥运赛事的要求，并充分考虑“科技奥运、人文奥运、绿色奥运”的总体要求。同时，在奥运会赛事后作为全民健身的重要场所，设计时要考虑赛后利用的问题，如赛后运营阶段便于维护、运行费用低、方便经营管理、符合市场运营等要求，以及能够随市场变化提供改造空间等一系列问题。

2、建设要求

为了满足奥运比赛的基本要求，满足人们的日益增长的全民健身的需要，符合建筑现状和赛后利用的要求，在对英东游泳馆进行改造时必须满足以下要求

①根据国际奥组委对奥运比赛活动组织模式和组织方式对场馆的要求包括奥运期间的场馆运营、观众组织和服务设、奥林匹克大家庭的服务接待、赞助商接待服务、新闻媒体和电视转播、安全保障等方面的要求；

②国际游泳单项联合会和国际现代五项单项联合会对比赛场地和组织的要求：包括场地要求及坐席数量，运动员和随队官员、裁判人员、单项联合会等方面的要求，

③按中国奥组委提出的“科技奥运、人文奥运、绿色奥运”的具体要求注重环保、节能等新技术、新材料的应用，并重视人的舒适、安全等问题；

④满足赛后运营的要求，为赛后运营创造条件。

3、改建内容

英东游泳馆地处规划的奥林匹克花园中心，市政条件齐全，供应量充足，比赛场地基本符合要求，有改造的基本条件。

英东游泳馆自1989年建成以来基本没有进行过大的维修。游泳池水需要消毒处理，馆内腐蚀性物质较大，加剧了设备、管网、建筑构件的锈蚀、老化，不能满足大赛安全运行需要的问题。另一方面馆内设施水平、条件也不符合现代场馆的要求，如计分、电视转播、信息、保安等系统，远远不能符合“科技奥运”的要求。辅助用房面积太少，无法满足大型比赛的需求。

经过认真研究，考虑场馆现状和奥运比赛的要求，确定改建内容为：扩大建设规模，按国际奥组委对赛事的管理运行模式对辅助用房重新扩充整合，根据实际情况，更换腐蚀严重的管网、设备；按国际奥组委要求增加、替换设施，提高设施水平。

经营发展方向预测

1、市场总体分析(水上项目方面)

目前我国以本体市场为主体的体育市场已初具规模，市场体系的基本框架已趋清晰。按照市场经济的理论，市场是连接生产、流通、分配和消费的中心环节。体育产品虽然是以精神和服务产品为主的产品，但也要遵循这一规则。因此，体育产业的发展要以体育市场的发展为前提。在很大程度上，体育市场的发展与繁荣决定了体育产业的发展与繁荣。随着市场经济的发展，体育改革的不断深入，体育社会化，产业化程度的不断提高，基本框架已趋清晰。从场馆的经营项目及其市场看，场馆经营包括三个市场：体育竞技表演市场、健身娱乐市场构成的核心产业市场：水浴理疗、广告媒体经营、技术培训与咨询市场、体育旅游等相关产业市场；体育用品和商品销售、茶座、宾馆、

餐厅等产业市场。

核心产业市场中体育竞技表演市场方面，游泳、跳水等水上项目发育程度很低，每年举办此类比赛的场次有限，大多是正规的锦标类比赛，商业类比赛很少，并且在经营主体和运作模式等方面都不能完全适应市场发展的需要，举办单位经济效益不好，积极性不高。而另一方面健身娱乐市场的发展却很快。近年来，北京市落实国家《体育产业发展纲要》精神使首都体育产业迅速发展，大大推进了全民健身活动，“花钱买健康”在市民中渐成时尚。随着人们收入的增加，投入文体活动的消费额也大幅增长，近三年全市居民的文体消费支出年均增长11％，快于居民消费总支出年平均增长速度，为体育健身市场提供了较大的发展空间。

许多人已经十分看好体育广告媒体经营的市场前景，并结合自身的设施条件不同程度地开发了体育用品销售、餐饮、宾馆等相关或经营项目，所以发展也较快。但由于游泳的竞技体育商业化运作才起步，再加上我国的品牌经营意识不够，品牌效应的作用还不明显，制约了相关产业和产业的发展。

我国体育场馆按经营性质可分为公益型、事业型、盈利型三类。公益性场馆是指用于运动训练、竞赛、各类福利性社会体育活动的体育场馆，此类场馆多为国有性质，规模一般为中等偏上：事业型场馆是指学校和各类企事业单位所属的场馆，目前已经由原来的主要对单位内部职工和师生服务，改为定时对外开放；经营型场馆是指以盈利为目的的商业性体育场馆，包括单独经营场馆、会所，饭店、宾馆等附设的体育场馆，这部分场馆发展很快，所占盈利比例越来越高。英东游泳馆属于公益型场馆，原有市场占有率很高，但随着其它场馆的增加，市场份额有所下降。

体育产业虽然显示出良好的发展势头，但也存在许多制约因素，主要有以下几方面：

①体育设施条件差，经营内容单一。英东游泳馆内设施老化、落后，无法满足日益提高的消费需求。另外比赛场地大，经营场地小，制约了体育相关产业和产业的发展，

②产业结构还有很大的缺陷，产业质量还有待于进一步提高。体育产业结构的缺陷主要表现在本体产业发展还不够大，没有形成支柱性优势。当前乃至今后相当长的～段时期内，体育的支柱性本体产业应该定位于竞赛表演业、健身娱乐业和无形资产开发经营业(广告媒体经营、技术培训与咨询市场)。另外体育产业结构的缺陷还表现在还有缺位的本体产业市场，体育专项技能培训的社会化程度低，体育社团发展不完善。体育组织、设施和经营管理者带有浓厚的计划经济管理色彩，产生了融资渠道窄、经营模式死板、经营方式单一等问题：

③开发和利用体育无形资产不够，相关产业的潜力没有充分发挥。由于我国历史上重竞技轻娱乐的体育政策，竞技表演市场化经营十分落后，没有形成规模市场，主体产业和相关产业发展失调，对赛事和活动的会标、冠名权、指定产品、广告、俱乐部标志等开发不够，

④体育产业和体育资产结构不合理。政府资金和社会资金投入失衡，以政府投资为主，造成政企不分，市场发育不规范。

1995年6月，国家体育总局制定了1995～2010年的体育产业发展纲要，纲要指出体育产业发展的目标是用十五年左右的时间逐步建成适合社会主义市场经济体制，符合现代体育运动规律，门类齐全，结构合理，规范发展的体育产业体系。我们有理由相信，以上这些不利因素会随着体制改革的深入、市场发育和全民健身的需求而克服，体育产业必将很快发展与繁荣。

2、市场定位

2008年建成的奥林匹克花园是集体育设施、会议设施、文化设施、商业设施、居住于一体的综合区，其周边将修建两条轻轨、完善公路网、增加公交线路，便于各个层次的人群的集散。其中的体育场馆是新建或改建的，设施、场地条件是全国最好的，加上便利的交通，所以奥运会后这里会成为市民运动健身的重要中心。

在奥林匹克花园中有两个游泳馆――国家游泳中心和英东游泳馆。国家游泳中心总面积8万平方米，设备用房和车库15万平方米，竞赛项目使用的永久设施3万平方米，水上娱乐经营3.5万平方米。国家游泳中心的经营目标

①通过举办2008年奥运会、残奥会、国际锦标赛等体育赛事创造举办大型体育赛事的条件，开发体育竞技市场及其相关产业，

②为公众提供大型的多功能水上娱乐、运动、休闲、健身场所，成为符合北京城市经济发展与市民不断提高的生活质量相适应的大型室内水上娱乐、健身训练中心，

③树立北京城市新形象，充分体现“新北京、新奥运”的主体。预计奥运会赛后安排的经营项目有 国际、国内和地区性的水上运动比赛，旅游参观、展览，水上娱乐活动，其他相关产业。

英东游泳馆改扩建后建筑面积4.3万平方米，其中设备用房1万平方米，游泳场地(即比赛场地、观众区和坐席)1.5万平方米，附属用房1.8万平方米，面积比国家游泳中心小很多。另外由于是改建项目，其设备、建筑布局都不如国家游泳中心，加上周围小区会所游泳场的不断增加，给经营带来了很大冲击，所以赛后运营的市场定位十分重要。

结合十几年的经营经验、游泳市场的发展趋势和周边经营条件的变化，英东游泳馆作为中型游泳场地，不适合对场地和设备要求较高的竞技比赛和娱乐项目的经营，适宜开展以健身为主的特色经营，所以要在群众健身方面加大经营力度，开发经营特色。

同时由于附属用房的增加，房屋出租也将成为英东游泳馆的重要经营收入。但该地区的办公用房供应量在奥运会后有大幅度提高，单一的办公用房出租，其建筑和设施条件无法和其他高档写字楼相比，出租单价较低，影响经营收入。所以，在经营中也要另辟蹊径，利用奥体中心整体优势，开发有特色的经营项目。如在南侧作酒吧或餐饮，形成特色街，利用人工湖的环境和馆周围高架平台打造出有特色的餐饮服务经营区域。

3、经营项目

国家游泳中心也有健身项目，各小区会所也是以健身为主。如何利用自身优势，回避劣势，办出自己的特色呢?首先要分析健身的消费对象。

消费对象按年龄划分成儿童、青少年、中年、老年四个群体，其中青少年群体为主要消费群体，占调查人数的55％：按消费金额划分成高消费、中消费、低消费三个群体，其中中、低消费群体占调查人数的80％。结合英东游泳馆的条件，把中、低消费群体作为主要服务对象。中低消费群体主要有中老年和青少年，消费目的以健身为主娱乐为辅。

定位在中低消费，不是一味的降低服务和设施水平以降低成本，达到最低价格，而是针对消费者的需求，增加有特色的经营项目，满足消费需求，同时从管理、节能、不经营高档消费项目等方面考虑降低成本，达到功能价格比的中低水平。

英东游泳馆的经营特色应是以游泳的专业性为中心，开展游泳健身和相关项目经营，经营的重点就是突出专业性。参考国内外经营经验，结合英东游泳馆经营10年来的经历，

可成立英东游泳俱乐部，其经营内容包括：

①普及训练。和周围中小学联系，对青少年开展游泳普及工作，提高他们对游泳的兴趣，吸引更多的人参与游泳项目；

②科学健身。近年来时有“中老年人在游泳时突然发病死亡”的报道，这是游泳健身缺乏科学指导造成的。俱乐部内设专业人员，分析每个人的体能和身体状况，制定个人健身计划，利用陆上训练、水疗等专业手段，提高人体机能，达到健身目的。定期作体能测试，调整训练计划，同时显现健身效果，增强健身兴趣；

③专业训练。吸引业余体校来训练，帮助青少年达到国家规定的各级运动员的标准，选拔优秀游泳人才基地；

④交流的场所。俱乐部人员可以相互交流健身体会，增加娱乐兴趣，形成固定消费群体。通过俱乐部的经营，形成培养爱好者、培养群众基础、培养游泳市场、提高竞技水平的良性循环，在保证自身正常运营的同时，推动游泳事业的发展，发挥公益性项目的作用。

在经营俱乐部的同时，开发其他辅助经营项目，例如儿童娱乐或托管场所、餐饮、美容、小商品销售、网吧、其他休闲活动等。经营这些辅助项目是为了俱乐部服务的，可使人们在游泳之余有休息、活动的场所，满足各阶层人群在游泳之余的消费需求，创造舒适的环境吸引更多的消费者。

奥运需求和赛后运营的关系

为了实现奥运申办的承诺，把2008年奥运会办成最成功的一届奥运会，奥运需求必须满足。同时，奥运会毕竟只有一个月，为了实现国有资产的保值增值，赛后运营才是改扩建工作的长期目的。

英东游泳馆作为改扩建项目，既要符合奥运需求又符合赛后运营的要求是不可能的，经常会产生矛盾。但通过分析我们不难看出两者也有相同的要求首先，在比赛场地方面都强调专业性和舒适度。更新设备，降低能耗，解决混响时间过长、屋顶漏水、装修老化等问题，既符合“人文奥运、科技奥运、绿色奥运”的申办理念，也为赛后运营创造了良好的经营条件，降低了运行成本。其次，按奥运需求扩大的辅助用房增加了出租用房收入，使开展各种辅助项目成为可能，对赛后运营十分有利。

奥运需求和运营需求的矛盾主要体现在辅助设施和用房部分。奥运需求是小办公室、大会议室、明确的功能分区等，运营需求是灵活，可根据承租人和运营项目的改变而改变。奥运需求满足6000人坐席，在运营期间基本没有用，造成空间和能源的浪费。处理这些矛盾时，首先要适当满足奥运需求。奥运需求不是越高档、越舒适就越好，还要体现勤俭办奥运的原则。在设计时第一必须保证比赛场地和单项联合会的要求，保障比赛顺利进行；第二尽量满足媒体、贵宾服务接待要求第三适当满足其他方面要求。其次在满足奥运基本需求的基础上，适当考虑赛后运营需求，为运营预留发展的空间，创造变更条件，使赛后经过简单的改造就能够很快的进入运营阶段。例如采用框架和轻质隔墙的结构形式，大空间可预留多个出入口，结合奥运分区划分经营布局等，这样既符合奥运比赛要求，又可以适应今后运营的变化和发展。

结　语

奥运会是世界性的大型赛事活动，各方面要求很多，而英东游泳馆又是改建项目，受原有条约束，工作难度大。同时，奥运会比赛赛期只有16天，国家投资了上亿的资金不能只顾这16天的使用。上届雅典奥运会举办后，希腊国人抗议――花了纳税人的钱没有为纳税人造福，新建场馆没有考虑赛后运营问题，没有改善人民的健身条件。所以，我们要吸取前人的经验教训，既要保证申办奥运时的承诺――办成最成功的奥运会，又要侧重考虑赛后运营问题，为群众提供高质量的健身锻炼场所。