重庆房地产周期波动实证研究

提要本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标,建立重庆市房地产周期波动指标体系。然后,用主成分分析法合成重庆市房地产周期波动综合指数,并对其周期波动特征进行分析。最后得出结论,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策影响很大,目前处于可控阶段,且从长期来看,仍具有上涨趋势。

关键词:主成分分析;房地产周期波动

中图分类号:F293.3文献标识码:A

目前,国内对于区域房地产周期的研究正在兴起,但是对于重庆市房地产周期波动的研究仍属空白。本文的研究目的就是通过运用主成分分析这一多元统计工具,对重庆市房地产周期波动进行研究。

一、主成分分析的基本原理

主成分分析法是霍特林在1933年首先提出的,它是利用降维的思想,在损失很少信息的前提下把多个指标转化为几个综合指标的多元统计方法。在本文中,利用主成分分析法进行重庆市房地产周期波动的综合分析。将影响房地产周期波动的多个指标的数据标准化,以解决各指标的可综合性问题;进行因子分析,计算特征根和特征向量表,形成指标的主成分表达式,进而计算得到合成指标。

二、重庆市房地产周期波动实证研究

1、指标体系的选择。本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标来建立重庆市房地产周期波动的指标体系。(表1)

2、应用主成分分析法确定综合指数。由于重庆市房地产周期波动属于增长型波动,本文选择各个指标的增长率进行主成分分析。

通过SPSS软件进行主成分分析,得出主成分Fi的表达式。再以每个主成分所对应的特征值占所提取主成分总的特征值之和的比例作为权重计算得到主成分综合模型如下:

根据以上模型即可计算各年份的综合指数值,并根据时序绘图。(图1)

3、重庆市房地产周期波动的特征。根据图1,可以看出重庆房地产业呈现出周期波动特征。重庆市房地产市场从1991年至今大致分为三个周期:第一个周期从1991年至1997年,1993年达到第一个高峰,1995年达到第二个高峰,此后逐渐衰退,1993年和1995年为繁荣阶段;第二个周期从1998年至2000年,1999年达到谷底,2000年出现回升;第三个周期从2001年至今,2004年第一次到达谷底,2006年出现衰退的现象,出现又一次的谷底,2007年出现回升,但本轮周期的波峰至今仍未出现。

三、结论

1991～2007年的重庆市房地产市场明显存在周期波动,且波动特征明显。从对其波动特征的分析来看,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策的影响很大。政府对房地产市场的经济活动干预和控制能力强,构成了特有的政策周期。从而说明重庆市房地产市场仍处于可控阶段。由于未找到第三周期(2001年至今)的波峰位置,说明重庆市房地产市场长期仍具有上涨趋势。

(作者单位:1.重庆大学建设管理与房地产学院;2深圳市政府投资项目评审中心)

主要参考文献:

[1]张文霖.主成分分析在SPSS中的操作应用[J].市场研究,2005.12.

[2]陆菊春,田洪芬.武汉房地产周期波动实证研究[J].技术经济,2006.7.

[3]刘丽娟.四川房地产周期波动的实证分析[J].科技经济市场,2007.6.