浅析我国个人住房抵押贷款风险与防范

摘要：个人住房抵押贷款向来被认为是安全性高、利润稳定、最简单的信贷业务，但是细析国内商业银行个人住房贷款的现状来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。美国次贷风波引发的全球性金融危机对各国经济影响深远，而作为风险源头的房地产抵押贷款成为社会关注的焦点。本文对我国个人住房抵押贷款存在的风险进行探析，并在此基础上提出了个人住房抵押贷款风险防范对策，以保障我国经济平稳运行。

关键词：个人住房；抵押贷款；风险；防范

一、美国次贷危机的启示

美国之所以会发生次级贷款抵押危机，主要是因为：一方面，市场投资者偏好风险投资，资产价格的上涨导致了经济泡沫；另一方面，在巨大利益的诱惑驱动下，贷款机构降低了管理信用风险。经济收入中等或偏低以及信用程度不高的借款人向贷款机构贷款，这就是次级抵押贷款。自2001年至2004年，美联储的低利率政策促进了美国当地房地产业的发展，也刺激了美国人的购房热情，在这种高温市场的作用下，贷款机构错误的判断房价还将不断上涨，在利益的驱使，放贷的条件有相当大的松动，在正常情况下认为不具备还款能力和贷款条件的借款人也被发放了贷款。

爆发美国次贷危机的直接导火线是利率的上升和住房市场持续降温。从2004年到2006年，在这短短两年内，美国的息金连续提高了17次，储备联邦委员会把利率由原来的1%增长至5.25%，如此大的攀升利率在很大程度上加大了买房者的偿还贷款的重担，与原来6％～8％的抵押贷款利率相比，次级房贷达到约为10％～12％利率。另外，美国如火如荼的住房市场在慢慢降温。从美国房地产协会发表的数据我们可以发现，在历经5年牛市，美国的房地产市场在2006年全面迅速降温，比前年跌幅8.4%，销售量只占旧房销售量的85%，17年来遭受的最大重创。

二、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

近年来，随着房价上涨，中国国内大量发放抵押贷款，在竞争较激烈、抵押贷款发放较多的一线城市，风险在一定程度上开始显现:房贷逾期频频发生，房贷不良率大幅度增长，银行诉客户房贷违约现象不断上映法庭。由此可见，中国的住房抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患，美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕，应当认真分析我国住房抵押贷款面临的风险，防患于未然。

（一）来自交易相对方的风险

主要是指来自开发商和借款人的风险。

针对开发商来说，银行把他们开发的房产当成是第二还款源，第二还款源是借款人还款的后备源泉。倘若开发商营运手段不佳以及资金方面出现漏洞，就可能对工程的质量以及工程进度造成影响，最严重的后果的导致楼市成为烂尾楼，这不仅很大程度缩水了银行的还款来源，还会引起购房人对开发商不信任的不满，从而不会再如以往支付借款本息。

就借款人而言，违约风险是他们要考虑的最大的风险，就是说，如果借款人违约了，那么银行就不能到期收回借款人所贷款的本息。如何能按时还款，很大程度上取决于借款人的还款能力跟还款意愿。借款人是否能按时还款，这个能力与经济发展、个人工作和家庭收入等因素密切相关。而借款人是否意愿还款更难把握，这与借款人的教育程度、成长背景、生活习惯有莫大关系。庞大房贷队伍的信息采集是困难的，尤其需要注意，我国还没有建立比较具体的信用个人制度，很难准确又全面地评估和跟踪借款人的长期还款和履行条约的能力，不能及时地补救出现的问题，毫无疑问，贷款风险肯定会上升。

除此之外，来自交易相对方的另外一个风险源就是――“假按揭”。开发商或者借款人用不合法手段，用个人的名义进行住房贷款，而实际上是用来做非住房交易，利用这种手段来钻银行信贷的空子，从而套取资金的行为就是假按揭。例如，通过虚构借款人的名义，房地产开发商利用许多虚假申请从而来骗取银行资金；或者借款人因其与开发商的特殊关系相互串通骗取银行贷款。不管是哪一种情形，这都是非常典型的违背了银行的法律法规的欺诈行为，如果不及时移除这种不诚信行为，银行信贷就会遭受巨大的风险。

（二）银行自身的风险

银行通过加快办理贷款的速度来争夺市场份额，通常都没有认真严谨地进行贷款操作，导致许多环节出错，这些漏洞为以后的风险隐患埋下了伏笔。一方面是银行在放贷前没有对借款人进行充分的调查。由于有房产抵押和借款人支付一定比例的首付款，通常不认真调查借款人的家庭情况、收入状况、负债斥资与否以及开发商的财务状况、开发工程的进度审查等真实性；二是在贷款操作的过程中进行的违规风险。一方面是有意的违规行为，像信贷员与借款人、开发商串通起来谋求最大个人利益，程序操作不规范，私自降低贷款门槛来骗取银行贷款。另一种是过失性违规，像过度依赖售楼部，委托置业顾问代为办理合同签约及客户资料收集工作，由此导致客户资料虚假、合同无效等情况，最终导致贷款无法收回。三是银行内部制度的漏洞。内部制度不完善、贷款人员业务能力不一和人员分配不合理都很难形成全面、有效的信贷资金控制管理，从而形成风险。

（三）流动性风险

个人住房贷款的期限较长，一般为20到30年，而银行发放贷款的资金主要来源于企业和个人的存款。众所周知，银行定期存款最长期限是5年，这就产生了相当大的时间差。银行“短存长贷”的现象必将对现金的流动产生一定的影响，也将承担一定的期限风险。

（四）结构性风险

通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险，美国次贷危机爆发的直接原因就是利率上升和房地产市场的持续降温。我国没有经历过真正的房价大幅下降导致抵押物不足值的情况，公众对于房价的增值持乐观态度，在这种情况下，实际在一定程度上是掩盖了按揭贷款的风险。就像美国在2006年以前，次级按揭形式一片光明，然而，接下来以后，房价就出现了大幅度的下滑，次级按揭市场崩溃，尽管房价下降并不是惟一的原因。事实上，我国存在着同样的隐患，一旦出现重大负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。

（五）外部经济环境、政策风险

个人住房贷款的还款期限一般比较长，而经济周期的变化将会影响房地产市场及借款人的收入。当房地产市场处于低迷时，公众的购房热情会减弱，作为第二还款来源的房产价值会降低，将会对银行贷款安全产生威胁。同时，经济环境的不景气也会影响到借款人的收入，直接影响贷款按时偿归。个人住房贷款实施的是浮动利率，借款人的还款金额每年都处于变化状态，将随着利率上调而随之增加，而借款人的收入并不一定会增加，因此很可能导致贷款不能及时被借款人偿还。此外，银行信贷资产也会随着法律规定及政策的变化而可能面对受到重大受损失。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，“不得抵押、变卖或拍卖被执行人和所扶养家属所必需的居住房”。在我国，由于较完善的社会保障体系尚未成功形成，如果借款人无法还款，不良贷款已经造成了的话，银行要实现相应的抵押权往往会陷入十分困难的境地。

（六）制度不完善风险

我国住房按揭贷款尚未证券化，不良信用贷款的风险集聚于银行一身，缺乏风险共担机制，有悖于风险分散和风险转移的准则。资产证券化是转移风险的一种重要工具，但是，我国目前的银行并不热衷于此，这主要是因为：一方面，我国的房价未曾经历急剧下降的时期，未曾出现抵押物不足引起的相关危机；第二个方面，我国商业银行日前在市场上的竞争依然显得力不从心，存在存贷利差较充裕的情况；第三个方面，银行对短期盈利的能力进行过度追求，却不赞同和其他相关投资者同享优秀业务中的利益。故当银行不断加大房贷业务时，其实，这同时就变成了信用风险不断积聚的过程。

三、防范个人住房贷款风险的对策及建议

（一）从银行方面来讲

1、完善对借款人的资信评价

个人住房贷款的资信评价是以借款人财产信息、信用信息等为依据，通过分析借款人信用状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。我国目前的商业银行需建立一个比较完备的客户信用评级系统已势在必行，贷款客户的信誉情况与经济实力急需要加强分析，深入了解借款人的还款能力也需通过各种渠道。

2、证券化的方式发展住房贷款

将金融机构放出的住房抵押贷款转变为抵押贷款所支持的证券，通过资本市场转售给投资者，资金不仅更加通畅，也实现了众多投资者分散承担住房贷款的风险，这即为住房抵押贷款证券化过程。正在我国实施的信贷资产证券化的形式之一便是住房贷款证券化，它主要有三个优势：（1）银行贷款的资产流动性得到极大的提高，即银行长期贷款便畅通无阻，从而“短存长贷”的根本矛盾得到很好的解决；（2）深化了金融产品和金融行业的发展。抵押贷款证券化是指将银行过去一家独自扮演的发放贷款、持有贷款及回收贷款本金利息等功能，转变为由多家具有存款金融功能的机构与相关机构投资者一起参与的活动。因而，整个金融行业分工细化得到了深化，并且银行把部分抵押贷款风险转移到了相关机构，这些机构都能更能较好的承担长期债权风险，进而总体的金融体系效率得到了提升，金融体系的整体安全性得到大的增强；（3）银行的经营范围得以扩大，其经营效益也跟随得以提高。非银行金融机构同银行之间联系更加紧密，其间的差异逐渐变得更加模糊不清，现在，银行能够进入诸多过去未曾跨入的领地，进而达到了提升资本经营效益和促进经营多元化的目标。

（二）从政府方面来讲

1、建立完备社会信用体系，完善合理个人信用制度

到目前为止，在我国，个人及全国集中统一的企业信用信息基础数据库已经建成。到2010年末，我国在相关企业和个人特征系统建立了近1700万户企业和超过7.77亿多自然人的信用档案文件。但是，在我国，个人信用体系的发展却处于起步阶段，进一步完善还有待时日。

2、建立和完善个人住房贷款担保、保险机制

降低和转移贷款风险是与保险相结合的最终效果和目标，尤其是信用中的风险。目前，我国监管当局对各商业银行的住房按揭贷款业务管理存在矛盾的要求，一方面商业银行是企业，需要履行其社会责任，保障中低收入家庭能够购买得起保障型住房，另一方面，其又需对借款人的收入状况及信用状况进行严格的审查。此时，国际经验值得借鉴，对于特定类别的如中低收入者的个人住房抵押贷款应由政府提供担保，政府通过设立专门机构进行实施，若购房者出现违约，清偿贷款本息的责任由政府机构代替为之进行承担。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确立规范。

3、积极准备个人住房贷款证券化

作为平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具，并作为世界住房金融发展方向的个人住房贷款证券化，我国却未曾广泛借鉴利用。同时，考虑到我国目前的具体情况，个人住房贷款证券化要在我国广泛实施推行，市场基础未发展到一定程度。应该先在比如，北京和上海等部分市场条件成熟的地区进行试点调研，一边实践一边寻找经验，挖掘其中的不足，不断完善运作机制，待经验充分，其它地区条件成熟时再给予推广应用。

4、健全法规，完善社会保障制度

通过房地产抵押、担保法律制度、预售及房地产转让法律制度的修订和完善，个人破产法、社会保障法等法律的制定，便能够更加完备、简明在合法有效的基础上的个人住房贷款业务的流程，减少以致杜绝抵押住房存在的权利瑕疵，从而使得抵押权人合法处分抵押住房的权力得到有效的保障。

四、小结

个人住房抵押贷款业务在我国对改善城镇居民住房条件、扩大内需、促进国民经济发展所发挥的作用越来越大。本文主要从分析美国次贷危机中揭示中国个人住房抵押贷款存在的风险，并提出了相应的解决对策，对我国的个人住房贷款风险问题有一定的指导作用。

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