囤地风险被越赌越大

近段时间，国土资源部针对地产开发商大量“囤地”等问题，出台了一系列土地供应的调控政策。不过，这些调控政策似乎并没有影响到各大地产开发商的“圈地运动”。

12月4日，国内首份揭示开发商囤地现状的报告――《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》在杭州。报告显示，到今年底，房地产开发商囤地约10亿平方米；截至2006年底，房地产业沉淀在土地上的资金约2.4万亿元，在这些资金中，来自银行信贷的可能高达1.32万亿。

该报告由北京师范大学金融研究中心完成，报告分三部分论述了房地产的囤地现象、资金沉淀情况以及房价和地价的关系。主要撰写人、北师大金融中心主任钟伟表示，当前中国房地产业可用“资金为王、土地为祸”形容，如果继续维持既有决策思维定势和市场供求状况，对房地产业、金融业将是危险而巨大的赌博。

报告认为，囤地现象并不是新近出现的，事实上，2004年前的囤地增长规模较此后更快，之所以最近特别关注囤地是因为供地收紧之后，房地产商仍然在大量圈地。在计算了近10年来全国土地购置和开发面积之间的差额后，报告估测到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米，规范和非规范囤地约为10亿平方米。在2002年―2006年间，山东、江苏、浙江和四川省的土地囤积是最多的省份，分别占近五年全国土地囤积总量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。

在这一圈地潮中，地产巨头万科、碧桂园、金地等全国性房开商同时也是“囤地大户”，实际土地储备规模在1000万平米以上的就包括碧桂园、万科、保利和招商地产，前10大开发商囤地总面积达到了1亿平米。

报告认为，大量的土地囤积导致开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800亿~2000亿元。

这一数字几乎相当于目前商品房的年销售额，沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度利润总额。这意味着银行系统每向房地产行业注入4元资金，就有1元被沉淀在土地上。和房地产企业的净资产、净利润等指标相比较，沉淀在土地上的银行信贷资金已有一定风险。

同时该报告还分析认为，通过多种渠道估测，地价对房价的占比仅在20％~30％之间，因此单纯从土地购置成本和房价形成来看，不能显示地价对房价的决定性影响。地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模，以及囤地的资金成本，造成了市场严重的供不应求，形成了强烈的房价上涨预期。

相对于报告的这些令人震惊的结论，有关专家却表示了不同的看法。中国社会科学院农村发展研究所王小映博士则认为，所谓的囤地不能一概而论，有些是客观现实导致无法开工，并不是企业有意为之。《中华人民共和国城市房地产管理法》也强调因不可抗力或者政府相关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，可作其他处理。不过他表示这也为企业提供了可乘之机。

对于为何政府频频惩治但是效果却不明显，王小映认为，一方面是资产过热、金融过热的大背景所决定，另一方面尽管惩治办法上世纪90年代就有了，但大量囤积土地行为近几年才严重起来，因而违规具体管制措施难以跟上步伐。