浅谈我国城市房屋拆迁补偿制度中的缺陷及解决对策

【摘 要】随着城市化进程的不断深入，城市房屋拆迁问题受到了人们的普遍关注。房屋拆迁属于城市建设的重要组成部分，所以，对我国城市房屋拆迁补偿制度中存在的缺陷进行探讨，并提出相应的解决对策具有非常重要的现实意义。

【关键词】房屋拆迁补偿；制度；缺陷；对策

1、城市房屋拆迁补偿制度的定义

城市房屋拆迁补偿制度指的是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，拆迁人参考被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等信息，根据市场评估价格给予被拆迁人以货币补偿或者房屋产权调换的制度[1]。

值得一提的是，该制度是我国特有的一种制度。其他国家大多实行土地征收制度，并针对该种制度制定了完备的法律法规体系。我国在制定城市房屋拆迁补偿制度的过程中，可从中借鉴相关经验。

2、城市房屋拆迁补偿制度存在的问题

2.1房屋拆迁补偿的程序不透明

在房屋拆迁的一系列程序中，公众几乎没有参与的机会，被拆迁人处于被动接受地位，如此一来，被拆迁人对拆迁活动及人员便产生了消极对立的情绪，最终造成拆迁工作难以正常开展，给城市建设带来了不利的影响。很多情况下，房屋拆迁活动已经在进行，相关补偿却迟迟没有到位。“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施”，从中可以看出，我国土地征收的批准决定直接具有被征收财产移转的法律效果，而相关补偿程序只是作为附属程序存在，补偿是否落实并不会对被征收财产的实际移转产生决定性的影响[2]。

2.2房屋拆迁估价不合理

《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。目前，市场评估价未能做到客观、公正，另外，在安置被拆迁人的过程中，措施简单，相关考虑十分不周全。从内容上看，上述规定将不同地区经济发展情况纳入了考虑范围，但同时也留下了弊端，即各级地方政府在制定相关评估规则及办法的过程中，将会保护自身利益，忽视被拆迁人的利益。如此一来，房屋拆迁补偿价格便难以满足被拆迁人的要求，甚至降低了他们的生活水平，此时，拆迁人和被拆迁人之间的矛盾将会升级。另外，如果地方政府无视城市房价变化情况，不对基准价格做出及时、适当调整，那么将会导致评估价格脱离了了客观实际，使被拆迁人蒙受巨大的损失[3]。

3、解决对策

3.1确定合理的拆迁补偿范围

3.1.1将土地使用权纳入补偿范围

国内相关学者普遍认为，应将土地使用权纳入补偿范围。国有土地使用权具有一定的特殊性，它是一种不完全的物权，又是一种独立的财产权，还具有类似钱物的可流通特点。在城市房屋拆迁中，利益的焦点不在于房，而在于地。被拆迁房屋一般位于较好地段，城市土地级差将会带来十分巨大的经济效益。所以，应该将土地使用权明确纳入补偿范围之内，从根本上保证被拆迁人的相关利益[4]。

3.1.2将预期收益纳入补偿范围

《城市房屋拆迁管理条例》对经营性房屋停产或停业所造成损失的补偿问题进行了规定，但没有对预期收益问题进行明确规定。预期收益损失主要表现在以下两个方面：1）对于经营性房屋而言，所有权人自己经营时，一旦拆迁，将带来经营预期收益的损失。交由承租人经营时，一旦拆迁，将给所有权人带来租金这一预期收益的损失；2）对于住宅房屋而言，将房屋租赁出去，也会带来租金这一预期收益，一旦拆迁，将会给所有权人带来租金这一预期收益损失。所以，不管房屋的具体用途，都应该将它的预期收益纳入补偿范围[5]。

3.2制定合理的拆迁补偿原则

目前，由于国家财力有限，无法做到“完全补偿”，但以此为借口，模糊赔偿标准的做法也是不可取的。所以，应该在宪法的征收补偿条款中尽快制定公平补偿原则，并将其落实到位。公平补偿原则包含以下几点含义：1）房屋拆迁补偿应该是公平的，换而言之，补偿价值应该和被征财产的“公平市场价值”几乎相等；2）具体执行过程中，应做到差别对待，即当区域、情况完全一致时，则给予相同的对待，当区域、情况有一样不同时，则给予不同对待；3）房屋拆迁补偿之后，被征收者的原先生活水平不会下降；4）公平这一原则应当体现在相关的法律法规之中[6]。

3.3采用合理的拆迁补偿方式

3.3.1保障被拆迁人的自由选择权

《城市房屋拆迁管理条例》明确指出，被拆迁人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换补偿。然而很多地方性法规却在这一点上含糊其辞，甚至直接规定“鼓励货币补偿”。在这样的规定下，拆迁人可以单方面决定采用何种补偿方式，给被拆迁人的利益造成了侵害。另外，有些地方为了追求拆迁速度，不仅只采用货币补偿方式，而且采取“一刀切”的办法，导致拆迁矛盾激化。

3.3.2关于货币补偿方式

货币补偿方式具有以下优点：1）易于操作；2）方便灵活；3）能够简化拆迁安置补偿程序。因而，在房屋拆迁补偿中，该种方式获得了广泛应用。为保证货币补偿方式能够正常运转，应关注并做好以下工作：1）提高对相关资金的监管力度。在货币补偿执行过程中，一些拆迁人伪造资金证明，甚至抽调这部分资金，挪作他用，导致拆迁安置环节出现大量的资金缺口，不仅影响了安置工作质量，而且造成了不良的社会影响，和拆迁工作的初衷格格不入。这就给房屋拆迁管理部门提出了更高的要求，要求他们在核发拆迁许可证的过程中，对拆迁补偿安置资金的到位情况进行严格审核，确保专款专用；2）优先购买权的问题。所谓优先购买权指的是，如果被拆迁区域被用作同类商品房建设，那么被拆迁人对于原地段的商品房享有优先购买的权利。虽然选择了货币补偿方式便等同于放弃了房屋产权调换补偿方式，但出于人文精神关怀，照顾他们的居住习惯以及心理因素，应当赋予他们优先购买权。个别地方开始重视这一问题，并在法规中做出了具体规定，发挥了良好的模范带头作用[7]。

3.4正确定位政府角色

各级地方政府都应该严格执行国家的政策及法律法规，依法开展房屋拆迁工作。政府部门应该树立科学的政绩观，不应将多盖楼或者多修路作为评判政绩的标准，而应该致力于保护人民群众的权益，为他们争取更多的实惠。政府部门应对商业性拆迁给予积极引导，使其正确进入市场，同时，应明确自己在整个拆迁工作中的角色和作用。应该正确定位政府角色，一改过去那种既当运动员，又当裁判员的职能错位局面。

4、结语

城市房屋拆迁是城市化进程中必然要面对的问题，如果处理不当，将会导致严重的社会问题。因此，针对城市房屋拆迁，制定并完善相关的补偿制度具有非常积极的现实意义。我国城市房屋拆迁补偿制度中还存在诸多缺陷，制定相应的对策将其解决，将是我国政府的一项长期任务，也是一项十分重要的任务。

参考文献：

[1]彭小霞. 论我国城市房屋拆迁补偿制度的完善[J]. 山东工商学院学报. 2011（04）.

[2]焦莉莎，吴红. 我国房屋拆迁补偿法律制度完善探析[J]. 现代商贸工业. 2011（15）.

[3]张向东. 论我国城市房屋拆迁补偿制度之重构[J]. 武汉理工大学学报（社会科学版）. 2010（02）.

[4]刘蕾，何昱. 对我国城市房屋拆迁补偿的研究[J]. 价格理论与实践. 2010（11）.

[5]李娜. 浅析我国城市房屋拆迁补偿机制[J]. 法制与社会. 2011（06）.

[6]谢昕欣. 论我国城市房屋拆迁补偿的制度缺陷[J]. 湖北经济学院学报（人文社会科学版）. 2011（08）.

[7]夭凯民. 城市房屋拆迁补偿问题初探[J]. 经营管理者. 2011（17）.