浅析海外资产配置

摘 要 经济的全球化发展使得资产的全球化配置早已成为富人规避风险、实现财富有效传承的重要手段，现在是中国高净值人群进行全球化资产配置的好时机，海外资产配置的空间巨大。本文从需要进行海外资产配置的原因入手，分析了澳洲房地产投资现状、澳洲房地产相关政策解读、投资澳洲房产应考虑的因素。

关键词 全球资产配置 海外资产 澳洲房产

中图分类号：F832.51 文献标识码：A

当下，中国经济情况呈现出系统性风险特点，高净值人群要想守住财富，就需要考虑合理的海外配置来获得更为稳健的投资收益，海外购房、海外投资成为了如今社会的热门话题，有专家预测“全球化资产配置”也许是未来数十年财富管理致胜的关键。

目前，对国内的高净值人群来说，找到高收益且低风险的投资产品较为容易。除了财富在股市市场中有所折戟之外，投资者们大多在房地产、私募股权、汇率、固定收益信托等投资都有着辉煌战绩。但是，金融市场的魅力就在于，波动是其中永恒的主题。中国私人财富在未来十年将面临一个严重的困境：一方面，很多投资者还停留在挣快钱的心态上；另一方面，中国经济正在进入一个新的阶段，投资不再那么简单。金融产品的收益风险特征正在回归常识，风险意识的缺乏必将以销蚀财富为代价，从而让人们回归冷静。未来的财富管理市场中，高净值人群考虑得更多的将是：如何规避风险，如何守住财富。回答这个问题，专业人士们能看到的最现实的路径就是：资产的海外配置！从资产配置比例来看，国人对海外资产配置的重视度不是很高，这恰恰又是众多投资方式中比较稳妥的一种。

中国经济增速已然见顶，即使它仍然能保持7%左右的高速增长，但这仍然是从高位上的下降趋势，有专家预测，未来会是“L”型走势；而美国经济在2009年见底之后已经离开谷底回升到2%左右的增长率，这个增长率虽然不高，但这却是从低位上的强势回升。投资的关键是对未来发展趋势的方向做出正确判断。从普遍意义上来看，在未来几年里，海外市场的投资收益率将高于中国市场的投资收益率。

此外，目前国内投资者仍以本币投资为主，海外资产配置比重较轻，但在后金融危机时代，尤其是近几年来，海外环境开始缓慢复苏，现在全球市场上充满很多不同的投资机会。未来，随着美国的量化宽松逐步推进，资本回流会促使国内流动性趋紧，投资风险加大；而另一方面，欧洲经济不断复苏，欧元在不久的未来将依旧保持强势的上升地位，加大海外资产配置比例如股票、债券、房地产，或者收益稳定的外汇理财产品，均不失为一项明智之举。国内成功的企业家陆续在欧美进行大笔的海外房地产投资，无一不证明海外市场的魅力。

根据中国房地产机构最近的预测结果显示，在今年中国人对海外房产的“胃口”不会缩小，只会越来越大。卖房机构Investorist的调查数据显示，150家中国机构中有149家坚信今年中国人在海外房地产的投资上会超越去年。现在，澳洲已经击败像美国、英国和加拿大等等成为在受访机构中最被看好的投资国家。根据外国投资审查委员会数据，2015年中国对澳洲房地产的投资增长了一倍。2015年中国买家在澳洲购置的房产比2014年上涨87.1%。中国买家最感兴趣的区域为Waterloo，Bankstown，Sydney CBD，Turramurra以及Ultimo。其中海外买家购买公寓最多，占58%。其次为联排别墅，占24%。独立屋占16%。其他房屋及土地占2%。澳洲房产素来以稳健著称，全球经济危机之时，澳洲房产彰显出无可比拟的抗跌性和保值性，墨尔本是最稳健的城市之一。援引外电报告，全球地产增值最有潜力的12座城市，墨尔本雄踞第二，超越纽约和伦敦等城市。相信投资置业墨尔本是未来的大热点。澳洲两大房地产市场中，墨尔本仍然强劲，房价年增长9.8%，悉尼略为逊色，录得年增长率7.4%。其中，独立房价格增长是带动着两大城市房价上涨的主要原因，而不是公寓房。在过去一年里，独立房价格上涨10.7%，单元房仅仅上涨2.5%。

那么，对于海外房产投资，要考虑哪些因素呢？

据澳洲房地产网报导，投资者首先会重视一些数据。比如租金收益率，它是根据年租金收入和房产销售价格或市场价值计算而得的百分比，是用来衡量出租房是否能盈利的最常用指标。举个简例子，假设你在租房需求高的市郊以50万澳元购买了一套公寓房，租金为每周550澳元，那么年度租金收入可达28，600澳元。28，600澳元的年租金收入与50万澳元的比率即为毛租金收益率，即不错的5.7%。但是，如果你的房产市场价值后来跃升至60万澳元，而租金收入保持不变，那么你的收益率将可能下降到4.8%，因此应使用当前的市场价值来计算收益率。

其次，额外的设施对获得更好的收益率非常重要。租金回报率通常受到房产位置和类型，以及当前经济状况的影响。一个精心设计、光线充足、通风性能良好的仓库和停车场，住在靠近咖啡馆、交通和融合当地文化的地方，能最大限度提高投资回报。投资于一个安全的市郊，拥有本地市场，收益率应该高于4%，尽可能接近5%。许多专家建议，4%至5%的租金回报率是选择投资房的最低限度。

客户购买投资房时不但要关注租金回报率，还应密切注意空置率。租房空置率是很有用的数据，因为它反映了租房需求与待租房数量之间的关系。

2016年以来人民币持续走低、国内优质资产荒加剧，大量财富亟需稳定的投资出口，进行全球资产配置以分散国内的系统性风险。恰逢澳洲经济复苏，房价随之稳步回升，存在较大的投资收益预期，立即成为全球资产配置的重要布局之一。