关于城市住宅土地价格差异决定因素的理论评述

摘要：住宅价格问题是各国城市化与经济发展过程中最敏感的问题之一。与住宅价格紧密联系的住宅土地价格也成为不动产经济学和城市经济学关注的热点。本文对Witte的衍生需求模型、Manning的改进衍生需求模型和Potepan的完整住宅市场分析模型进行了评介，对国外实证研究中使用的住宅土地价格差异决定因素进行了总结，探讨了上述模型对研究我国城市间住宅土地价格差异的启示。

关键词：城市住宅土地；价格差异：决定因素

中图分类号：F293.2　文献标识码：A　文章编号：1003-9031(2007)10-0010-04

一、引言

当“婴儿潮”时期(1940-1950)出生的人们开始组建家庭的时候，住宅供应问题在美国变得越来越突出。住宅价格和住宅土地价格的上涨幅度远高于工资收入和其他财产价格的上涨幅度，城市之间住宅价格、住宅土地价格也表现出巨大差异，如何对城市住宅土地市场进行调控产生了较大的争论。当时的主流研究思路是，如果可以发现城市住宅土地价格的决定因素，那么就可以通过对这些因素的调控使住宅土地价格上升的速度放缓下来。因此，就提出两个主要的研究课题：一是什么决定了城市住宅土地的价格；二是城市间住宅土地价格差异如何解释。最早的城市土地价格差异模型是基于古典地租理论。Keiper(1961)开发了以古典地租理论为基础的土地价格差异模型。他发现跨区的土地价格差异的主要原因是土地使用次数和密度的不同以及由此带来的土地产值的不同。土地价格的差异是由土地内在生产力的不同导致的。Maisel(1964)基于古典地租理论和土地价格决定因素理论开发了城市间土地价格差异的理论模型，Maisel发现农地价格、人口密度、城市化比率、建筑成本、家庭收入水平和工作机会是导致城市间土地价格的差异的主要因素。古典地租理论从土地产出的角度出发，试图通过土地的资源禀赋、使用次数、土地生产力的差异来解释城市间土地价格的差异，但是它不能完全解释城市间具有较大同质性的住宅土地价格差异形成的原因。

从1970年以后，对于城市住宅土地价格差异决定因素的理论模型更加丰富，这个方面的实证研究也在不同国家和不同时期开展起来。Witte的衍生需求模型、Manning的改进衍生需求模型和Potepan的完整住宅市场分析模型是有代表性的城市住宅土地价格差异决定因素理论模型。本文对这三个模型进行了评介，对国外实证研究中使用的决定因素进行了总结，并探讨了上述模型对研究我国城市间住宅土地价格差异的启示。

二、城市住宅土地价格差异决定因素理论模型评介

(一)Witte的衍生需求理论模型

Muth(1971)开发了第一个关于住宅土地价格差异的衍生需求模型，他将住宅土地需求作为住宅服务需求的一种衍生品，通过使用一个住宅产业的生产函数模型和简单的住宅土地需求模型来解释城市问住宅土地价格的差异。根据Muth模型，城市间住宅土地价格的差异依赖于土地单位价格、建筑成本和收入。尽管Muth的衍生需求模型比较简单，但是这一分析框架为后面的学者开启了新的研究思路。

Witte(1975)通过对前人研究的总结，使用衍生需求理论成功的解释了SMSA间住宅土地价格的差异，使自己的研究工作到达了一个顶峰。在Witte看来，城市住宅土地的价格不是由土地的生产力来决定的，而是由住宅土地供给量和需求量的均衡来决定的。住宅土地的需求量主要受到两大方面的影响，住宅服务的需求量和其他投入品的供应量。借鉴Muth的简单衍生需求模型，Witte开发了一个相对比较成熟的衍生需求模型(见图1)。在Witte的模型中，城市住宅土地价格差异的决定因素主要来自三个方面，住宅土地的供应量、住宅服务的需求量和其他投入品的供应量。

1、住宅服务需求量的决定因素。很多关于住宅土地价格的实证研究都表明，住宅土地价格对于住宅服务需求的反应是比较滞后的。因此。Witte将住宅服务的需求界定为中期新住宅的需求，因为只有新住宅的需求才需要更多的土地。住宅服务需求量的决定因素主要包括住宅服务的价格、城市家庭的数量变化、家庭的类型、平均收入水平、平均收入水平的变化率、就业水平、就业模式、住宅替代品的价格、住宅存量、住宅价格预期和家庭收入预期。

2、其他投入品供应量的决定因素。住宅的生产除了土地以外还需要其他生产资料，而其他投入品的供应量也影响住宅土地的需求量。在Witte的模型中将其他投入品界定为建造材料、劳动力、设备、企业家才能和建设住宅必须的组织。其他投入品供应量的决定因素包括材料的价格、资本设备的价格、劳动力的价格和企业家才能和组织的价格。

3、6宅土地供应量的决定因素。土地的供应依赖于生地(raw land)的供应和将生地转变为熟地必须的提升成本。生地的供应不仅依赖于未开发土地的可获得性，而且依赖于土地所有者出售这块土地的意愿。土地所有者出售土地的意愿依赖于现在可供选择的土地用途(通常是农业用途)以及改变土地用途的期望回报。将生地转变为熟地的提升成本依赖于材料和提升土地必要劳动力的价格。也受到土地的面积、形状和当地政府的规划及政策的影响。土地供应量的决定因素主要包括生地的价格、土地的提升成本和土地的面积，尽管Witte已经注意到政府政策对于土地供应量的影响，但是他并没有能够将这一因素引入模型。

在上述决定因素中，城市家庭收人水平、城市的人口增长率、农地的价格、人口密度、住宅土地的平均面积对解释城市间住宅土地价格差异的贡献较大。Witte的研究并没有为“婴儿潮”时期出生的单身家庭提供有鼓舞性的住宅供应前景。收入和住宅土地价格之间的正相关关系将确保住宅土地价格随着收入的增加而更进一步上升。

(二)Manning对衍生需求理论模型的改进

在Witte研究之后的十年中，对于城市愉悦度(urbanamenity)、土地用途管制、通货膨胀、移民和家庭收入等方面的研究进展，为进一步改进衍生需求模型提供了条件。Roback(1982)和Graves(1980)对于城市间工资差异和移民的研究证明了城市间家庭生活质量均衡的存在。这两个研究得出的结论是城市工作者的“全部实际收入(total real income)”是由货币收入和非货币收入构成，城市间工资的差异可以部分由城市间愉悦度的差异来解释。借鉴以上对于城市家庭收入和其他因素的研究成果，Manning(1988)(改进了Witte的衍生需求模型，在继承其整体分析框架的基础上，重新诠释了住宅服务需求的决定因素，并在土地供应量的决定因素中增加了地理限制因素和政府限制因素。

1、Manning的住宅服务需求量的决定因素。城市住宅服务的需求量是由这个地区家庭的购买意愿和家庭的支

付能力共同决定的。家庭效用的最大化是通过家庭中住宅和非住宅物品的预算约束函数和效用最大化函数来实现的。在Manning的模型中，城市家庭的全部收入被定义为真实的货币收入加上以城市愉悦度为表现形式的非货币收入。Roback和Graves的理论进一步允许效用偏好在货币收入和非货币收入之间进行转换。因此，Manning认为城市住宅服务需求量由三个方面的因素决定，家庭真实货币收入、家庭非货币收入和家庭对两种收入的偏好。家庭真实货币收入的决定因素是税前家庭货币收入、城市生活成本、通货膨胀、预期通货膨胀和家庭住宅的联邦收入税，家庭非货币收入主要由城市地区的愉悦度、城市地区的经济、文化和社会机会来决定。当城市面积不断扩大后，令人不悦的城市特征(污染、犯罪)也随之增加。对于家庭来说，城市如果没有这些特征，就意味着城市愉悦度较高，而这种愉悦度正是家庭愿意为城市住宅支付更高价格的原因。与此同时，更大和更高密度的城市区域有更多的文化机会(例如，剧院和音乐厅)，更多的购物机会，更多的工作机会和更高的收入，家庭也愿意为这些机会支付更高的住宅价格。

2、土地供应量决定因素中的地理限制和政府限制。Ozanne和Thibodeau(1983)提出城市住宅土地供应量受到城市地理位置的限制和政府土地用途管制的影响。在他们看来，海边、湖边的城市由于地理位置的限制。土地的供应能力较差，而位于平原地带的城市的土地供应能力较强，因此，城市所处的空间位置对于土地的供应量有较大的影响。另一方面，土地的供应量还要受到政府政策的影响(如城市土地用途管制)。在Manning的模型中，首次将住宅土地供应的地理限制因素和政府限制因素通过变量测量引入到衍生需求模型中，进一步提高了模型的精确性。

Manning的改进衍生需求模型证明了家庭税后收入、生活成本和建筑成本对城市间住宅土地价格差异有显著的影响，那些增长更快、密度更高并且气候适宜的城市的住宅土地价格容易更高。

以Witte和Manning为代表的衍生需求模型在一段时间内对城市间住宅土地价格差异有较好的解释力。但是，他们的研究还存在一些不足，首先这些研究缺乏对住宅市场构成的理论基础的关注，他们只关注住宅土地市场而忽略了与住宅土地市场密切相关的住宅市场和租赁市场的影响；其次，没有考虑住宅价格、土地价格和租金之问的互动关系；第三，这些研究实证结果并不一致，还不能确定在什么程度上城市间住宅土地价格差异可以被这些因素所解释。上述研究中的缺陷使得一些学者开始怀疑实证研究中的结论。

(三)Potepan完整住宅市场分析模型

Potepan(1996)在认识到衍生需求模型对于完整住宅市场认识的缺陷以及由此可能造成的结论上的偏差后，开始基于完整的住宅市场的认识，重新构建城市住宅土地价格差异的理论模型。Potepan认为完整住宅市场应当由住宅服务市场、住宅资本市场和住宅土地市场三个子市场构成，并且这三个子市场之间相互影响。potepan将租金看作住宅服务市场的价格(Housing serviceprice)，将住宅价格看作住宅资本市场的价格(Housingcapital price)。住宅服务的价格和住宅资本的价格通过使用者成本(the user cost)相联系；并且住宅资本价格和住宅服务价格与第三个市场上的土地价格相联系。家庭通过购买或者租赁住宅来消费住宅服务。房东和家庭在住宅服务市场上供应住宅服务，而在住宅资本市场上产生需求。开发商在住宅资本市场上供应住宅，在住宅土地市场产生需求。由于在每一个市场上供求之间的联系。任何一个市场上的价格至少依赖于另外一个市场上的价格。

在Potepan看来，衍生需求模型不能完全解释城市住宅土地价格的差异。而应将住宅土地价格差异放到一个完整的住宅市场上来解释。在Potepan的完整住宅市场的分析模型中，城市住宅土地价格的差异是由内生和外生两种因素共同决定的(见图2)。

1、住宅土地价格差异的内生决定因素。在一个完整住宅市场上，土地价格、住宅资本价格、住宅服务价格是同时决定的，而住宅资本价格和住宅服务价格就成为影响住宅土地价格差异的内生因素。假设住宅资本市场是完全竞争的，对于开发商来说，长期利润为零的情况下将导致住宅资本的价格等于每单元建造成本和每单元的土地成本。在供求的分析框架中，市场中推动均衡的力量将导致住宅服务价格和住宅资本价格之间的一个重要关系，租金等于使用者成本。因此，在一个完整的城市住宅市场上，土地价格、住宅资本价格和住宅服务价格是相互影响的，而住宅资本价格和住宅服务价格也就成为影响住宅土地价格差异的内生因素。

2、住宅土地价格差异的外生决定因素。在Potepan的完整住宅市场模型中，住宅服务价格、住宅土地价格和住宅资本价格在相互作用的同时还受到外生因素的影响。由于上述三种价格的内在联系，这些外生因素共同构成了住宅土地价格差异的外生决定因素。首先，住宅服务价格的外生决定因素包括城市家庭收入水平、城市人口水平、城市愉悦度、不动产抵押利率和财产税率。其次，对于住宅资本价格来说，外生决定因素包括抵押贷款利率、财产税率、人口的增长预期和建筑成本。第三，住宅土地市场上提供的外生决定因素和Manning的非常相似，包括农地的价格、土地的提升成本、城市的地理限制因素和政府限制因素。

Potepan的完整住宅市场模型表明城市住宅土地价格差异是由内生和外生两种因素决定的，并且使用两阶段最二乘法(2SIS)证明了他的观点，但是Potepan完整住宅市场模型只在美国进行了实证研究，其结论还有待于在其他市场上的验证。Capozza(2004，2005)对于不动产价格波动周期的研究，从住宅市场波动的视角开始关注各个城市住宅市场的变动，可能为城市间住宅差异提供新的研究思路。总的来说，在Potepan的研究之后，对于城市间住宅土地价格差异的研究还没有出现新的分析框架。

三、总结与启示

从理论上来说，上述三个模型反应了城市住宅土地价格差异研究进程的三个阶段。从衍生需求模型到完整住宅市场分析模型，城市住宅土地价格差异的研究有个更系统、更完整的分析框架。从实证中涉及决定因素来看，学者们对于一些决定因素已经有了比较一致的结论，如城市家庭收入水平、住宅价格、农地价格、土地的提升成本、城市人口数量、通货膨胀，但是对于另一些因素还存在一些争议，比如移民、政府政策、城市地理位置和城市愉悦度。在技术方法上，从单方程简单的线性回归发展到联立方程组，计量方法上有了较大的进步。但是。在Potepan之后，模型构建的思路上还没有新的突破和进展，实证研究还局限在美国和加拿大等国家，这些模型在其他国家住宅市场上的适用性还需要进一步的实证研究。

在实践上，目前我国正处于快速城市化的进程中，城市间住宅土地价格差异的问题已经比较突出。笔者认为上述理论和方法对研究我国城市住宅价格差异主要有三个方面启示。

1、重视城市住宅市场的理论研究。目前国内对于城市住宅市场构成的认识还不够完整，对住宅价格、土地价格和租金之间的互动关系还缺乏清晰的解释，这需要在理论上做出进一步的研究。

2、加强对城市住宅土地价格差异的实证研究。随着土地市场化出让方式的普及。国内进行实证研究的条件已经比较成熟，在实证研究中进一步来改进理论模型，使模型能够解释我国的现实问题。

3、识别城市间住宅土地价格差异的决定因素。制度和消费理念的不同，可能会导致我国城市间住宅土地价格差异的决定因素和西方国家的有所不动，识别这些因素，才能为政府宏观调控政策提供理论上的依据。因此，在我国经济高速发展和快速城市化的过程中，对城市间住宅土地价格差异做出理论上的解释有着特别的意义。