房贷新品如何省息

“节省利息支出”是很多银行在推出房贷新业务时主打的宣传口号。与传统的房贷产品相比较，新品房贷设计要复杂得多，它们是不是能真正达到“省息”的目的呢?我们不妨来做一些分析。

近一段时间以来，银行个人住房按揭市场上推出了不少新的产品和服务，“节省利息支出”是很多房贷新业务推出时的主打宣传口号。但是，与传统的房贷产品相比较，新品房贷设计要复杂得多，在房贷中也引入了不少新的概念，能否真正地达到“省息”的目的，让不少贷款人着实感到困扰。

买“点”降利率

3月16日，深发展在全国范围内同步推出了该行的又一款创新房贷产品――点按揭。据深发展上海分行个人信贷部总经理朱巍介绍，“点”表示借款人在贷款时预先付给银行的费用，所谓“点按揭”，是指客户预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步降低的房贷产品。通俗地说，客户支付一定的费用，就可以获得较低的贷款利率。

其实，“点”的费用作为客户额外支出的成本，节省的利息就可以视为贷款人获得的收益，如果收益大于客户所付出的成本，那么对于贷款人来说，这一贷款形式毫无疑问就是“有利可图”的，可以真正发挥节息的作用。

我们不妨来看一看实际的例子。

朱巍介绍说，目前深发展对于一个“点”定为贷款金额的l％，每百万元贷款，其1点的定价为1万元。在个人按揭贷款业务中，目前确定的可买“点”数最高为1.5点，主要适用于20～30年期的贷款；而针对10～20年期的贷款，其点数一般设在1.25点。

举个例子来说，客户刘先生希望申请50万元的住房按揭贷款，30年期，那么他最高可以购买的“点”数为1.5点，需要支付7500元(500000×1.5％)。在支付这样一笔费用之后，刘先生在银行进行贷款申请时，其他条件，如还款能力、信用记录、购买的房产符合相关的政策要求都满足的前提下，其适用的利率可以由5年期以上基准贷款利率的70％，即5.94％×0.7＝4.16％，最低下降至1～3年期贷款利率的70％，即5.4％×0.7=3.78％。

为了将点费纳入其中进行比较，我们可以理解为，在刘先生面前有两个方案可以供他来选择，一种方案是贷款50万元，其适用的利率为3.78％；一种方案是贷款492500元(50万元扣除7500元的点费)，适用的利率为4.16％。前种方案以等额本息法计算，30年需要支付的利息总额为370393元，后一种方案同法需要支付的利息总计为336675元。相比之下，购买点费的方式可以节省出33718元的总利息支出。因此，购买点费的成本与收益相比，购买点费能够获得的收益还是大于它的成本，也就是说，买点的方式能够起到节省利息的支出。

但是，需要指出的是，不同贷款人能够购买点数的多少并不相同，深发展主要根据贷款的年限来进行确定；同时，3.78％是目前“点按揭”业务中可以获得的最低利率，并非所有的贷款人都适用于这一利率，银行也会根据贷款人的不同情况，给予不同的点数及利率优惠程度的定价方式。

事实上，“点按揭”这种贷款方式，是将点费的方式与深发展自有的贷款特色产品“气球贷”相结合，并通过气球贷的使用，为客户提供了更低的利率。在以往的“气球贷”产品中，由于采用将一个较长的贷款期限拆分为若干个短的贷款期的组合的方式，使得长期贷款也可以享受到中短期贷款的利率，但是在央行出台个人商业住房贷款利率最多可以下浮30％之后。由于“气球贷”最大的利率下浮空间为基准利率的15％，因此“气球贷”在市场竞争中并不具备利率上的优势。通过支付“点费”的方式，贷款人实质上可以享受到短期限贷款利率的7折，如目前该业务中最低的贷款利率3.78％，即是在1～3年期贷款基准利率5.4％的基础上下浮30％。深发展表示，如果未来央行进行基准利率的调整，点按揭业务的最低贷款利率基本上也是依照1～3年期贷款利率为基准进行同步调整。

存贷相通缩减贷款年限

除了贷款利率上可以进行一定的“折让”，另外一种能够为贷款人节省利息的方式就是通过存款账户与贷款账户相联接的方式，存款账户上的资金可以抵减贷款账户的计息基数，从而降低整个还款期内的利息。

如渣打银行在2月份所推出的“活利贷”产品，就是利用这一方式，并实现贷款期限的抵减，整个贷款计划的利息支出自然相应下降。

与市场上其他一些“存贷相通”的产品相比较，渣打的这款“活利贷”产品也有一些自己的特色。

首先在于这款产品没有门槛的设置。在以往所推出的产品中，至少需要在存款账户上存入5万元的资金。而“活利贷”产品中，对于存款账户上的资金没有限制，账户上的闲余资金都可以“存贷相通”。由于很多家庭都会备有一定的活期结余，以应对不时之需，如果在存款期间还可发挥“存贷相通”的功能，无疑可以提高家庭资金的运作效率。

同时，存款账户上的资金可以全部从当日的计息基数中抵消。很多银行的做法是，按照一定的比例，将存款账户上的资金分作两个部分，一部分按活期存款计息，一部分从当日的计息基数中抵消。由于贷款利率与活期存款利率存在较大的利差，“活利贷”的这一设定也就提高了资金的收益率。需要说明的是，渣打的这一产品也规定，存款账户上用于抵消计息基数的金额，不得超过计息基数的50％。

此外，与其他存贷相通产品直接计算理财收益的方式所不同的是，“活利贷”对于存款账户资金获得的收益并不是结算到存款人的账户，而是直接用来抵减贷款的年限。渣打的工作人员介绍说，该行的系统采用每日结算的方式，存款账户上的资金从当日的计息基数中抵消，这样下来，贷款的应计利息就会相应地减少，因此月供款中的更多比例将直接用于偿还贷款的本金，从而缩短了贷款的年限。

渣打的理财师为我们提供了这样一个案例。吴小姐现年27岁，是一位公务员，准备由家人帮助交付首期，在上海市内环独立购买住房一套，贷款100万元，还款期为25年。除去每月消费及房贷月供外，吴小姐月均能结余大约3000元左右。如果这位贷款人选择“活利贷”业务，每月定期将节余存到银行存款账户，那么利用存款抵减计息基数的方式，吴小姐只需要21年将可以将贷款偿清，比普通住房贷款业务缩短了近4年。

但是，记者也了解到，申请“活利贷”业务对于使用的利率有一定的约束，目前的利率政策为最低可下浮为同期基准贷款利率的75％，尚无法使用70％的最低贷款利率。

移师他行“余额转按揭”

不难看到，上述的贷款新品主要针对新增房贷，不仅可以获得较为优惠的利率，也可以通过贷款账户的管理增加省息的可能性。对于市场上未达“最优贷款利率”标准的存量房贷业务来说，通过“余额转按揭”移师他行，有可能获得更大幅度的利率优惠。

市场上，也有多家银行高调推出“余额转按揭”的优惠，如民生银行的“余额转按揭贷款”享优惠活动。民生指出，在活动期间，该行主要对于对符合“首套房”，“改善型购房”或满足优质客户条件的“余额转按揭贷款”借款人提供基准下浮30％的利率优惠。同时，民生还为借款人配套“按揭开放账户”等业务，借款人只需一次授信，就可享受贷款额度的循环使用，加强对贷款资金的管理。值得一提的是，由于转按揭业务中涉及到多重手续，并会产生多笔费用，民生承诺，对于客户转按揭到民生银行的相关费用也由银行买单。

3月份开始，上海农行全面推广“好时贷”品牌。在“好时贷”品牌中，就包括农行所推出的非交易转按贷款业务。上海农行业务专家介绍，对于原本在他行办理的期限为10年，已执行5年以上的个人住房贷款，选择农行推出的非交易转按贷款是最为合算的。“客户转按揭后，可重新申请贷款为5年期，即执行5年期个人住房贷款利率，较原贷款利率要节约0.18个百分点。”农行的工作人员介绍说，针对这种期限上的特点，转按揭后可以享受到更优惠一档的利率。此外，据悉，审核成为农行的特优客户后，办理非交易转按贷款，不仅可以按照政策享受利率下浮30％的优惠，中间费用也可以得到减免。