口头合同也该遵守

李月平欲出售一套商品房，去报纸上刊登了一则广告。赵新光看到报纸广告后，与李月平取得了联系，经过多次协商，双方对房屋交易价格、交房时间、付款方式和付款时间达成了协议。在双方约定的时间内，赵新光带着购房款找到李月平，要求和李月平按照谈好的协议去办理房产过户手续。但此时李月平却告知赵新光，房子已经卖给其他人了。赵新光为此感到非常气愤，要求李月平承担违约责任，并赔偿经济损失，李月平却以双方未签订书面房屋买卖合同为由，对赵新光的请求置之不理，双方发生纠纷，于是赵新光诉至法院，要求追究李月平违约责任并赔偿损失10万元。

法院在审理过程中，被告李月平对双方曾经口头协商买卖房屋之事没有否认。但李月平认为，赵新光的违约请求不能成立，因为双方未签订书面买卖合同，并且双方在口头协商中还有一些细节问题没有达成一致，故买卖合同尚未成立，不存在房屋买卖关系。要求法院驳回原告赵新光的诉讼请求。而原告赵新光则认为，这是双方之间已约定好的买卖，存在着口头买卖合同关系，李月平将房屋卖给他人的行为属于违约行为，应该承担违约责任并赔偿自己由此造成的损失。

法院经过审理后认为，原被告双方已就房屋交易价格、交付时间、付款方式和时间等合同主要条款达成了一致，因此双方之间存在着房屋买卖口头合同，合同自双方就主要条款协商一致时生效。被告李月平不能按合同交付房屋的行为已构成违约，应赔偿原告赵新光因此造成的损失6万元。此案判决后，被告李月平不服，上诉至中级人民法院，中级法院经过审理后，驳回李月平上诉请求，维持一审判决。

点评:毛爱东（律师）

按照《中华人民共和国合同法》第十条之规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”因此，口头合同为我国法律所认可。本案中可以认定原被告双方存在着口头形式的房屋买卖合同，并且原被告之间达成口头买卖合同也不为法律所禁止；换言之，我国现行法律法规没有规定原被告双方之间买卖房屋必须签订书面买卖合同。因此，被告李月平在法庭审理中主张没有签订书面的房屋买卖合同，双方之间不存在买卖关系的主张，没有法律依据。

法庭审理中，被告李月平提出的另一个主张，即双方口头协商过程中，还没有就所有条款协商一致，因此买卖合同未成立。对于这个抗辩理由，笔者认为，普通的买卖合同，一般包括以下内容：当事人的名称或者姓名、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等。但并不是所有的合同都要求必须具备以上全部条款，当事人双方只要就合同主要内容协商达成一致，合同就依法成立生效。其他没有约定的内容，可以在合同履行过程中，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如果仍然不能确定的，《中华人民共和国合同法》第六十二条对质量要求，价款，履行地点、期限、方式等都作了规定，可以对照执行。

如上所述，李月平以双方在口头协商过程中，还没有就所有内容协商达成一致，因而合同未成立的主张是不符合法律规定的。人民法院判决双方口头合同有效，被告李月平因违约应赔偿原告赵新光的损失是正确的。

此案提醒人们，在日常交易过程中，买卖双方在行使权利、履行义务中应当遵循诚实信用原则，务必认真诚实对待自己的交易对象，否则将可能承担法律后果。