将房子长租到底

曾有统计,中国城市住房产权自有率在82%左右,美国城市住房产权自有率是68%,英国为56%,欧洲其他国家是30%到50%之间不等。

120年前恩格斯写过一篇著名的住宅问题的文章,文中指出住宅是社会成员的基本保证,是人民的基本权利。在20世纪初,几乎所有的欧洲国家都发展了基于这种思想的社会住宅政策。它没有沿袭市场买卖的制度,而是将建好的房子面向社会成员出租。

在荷兰阿姆斯特丹,80%的土地都归政府所有,它并不把地卖掉,而是以较低的价格出租给住房合作社或者私人,而且,政府采取逐年收取租金的办法。既能调控租金也不会因为一次性收取后,遇到地价上涨,失去获取收益的机会。

而中国的做法恰恰相反,土地完全归国家所有,政府却更倾向于一次性转让70年使用权,一次性把70年的租金付清了。

法国

廉租房是社会的“首席稳压器”

在法国,HLM这三个缩写字尽人皆知,其中文含义就是“低租金住房制度”,相当于中国的廉租房。其相关法律的建立可以追溯到1894年,最初主要供城市工人阶层使用的住房在当时被叫做“便宜房”。而作为一种制度确立则是在上世纪50年代中期。

2000年,法国政府规定,人口超过5万的城镇,其廉租房面积不得少于住房总面积的20%。截至2008年,法国共有近450万套廉租房,占主要住房总数的17%。且房租仅为市场的一半或三分之一。加之法国购房贷款难,利率及购房后的财产税偏高,更造成人们宁可租房也不买房。据统计,法国四分之一的居民住在廉租房里,真正买房的房主比例平均仅为57%,巴黎更是不足50%,远低于欧盟国家66%的平均水平。

法律还规定,已经享受廉租房的住户拥有“维持权”,就是说即使这些家庭收入增加也不必搬出;只有当家庭总收入超出规定标准40%以上时,管理机构可以对房租微幅上调。这一条款的目的是保持廉租房住宅区内社会阶层多样化。

廉租房制度不仅对保持社会稳定起到积极作用,同时成为抑制房价上涨的重要杠杆。以2004年为例,法国出售新房11万套,而当年在建廉租房高达40万套。

当然,法国廉租房制度也有不合理之处。由于租期是永久性的,有些入住者初时收入低下,但若干年后已进入高收入阶层,仍占着廉租房,造成房源紧缺。

近年来,法国政府开始鼓励人们购房,逐步提高法国自有房主的比例,减少廉租房面临的供求不足的压力。

英国

公屋计划与房价的博弈

现代住房制度起源于英国,世界上许多国家的住房政策都沿袭着“政府支持与居民合理的住房消费相结合”这一理念构建自己的住房制度。

两次世界大战是英国实行对住房市场干预的关键点。1919年,英国以立法的形式,首次确立了公共住房政策的制度安排,大规模开发公共住房。第二次世界大战导致了更严重的住房短缺问题,使得英国的住房政策更进一步转向集体化。

伴随着经济增长的减缓,战后实行的福利体制引起极大的争论。1979年保守党上台以后,重新强调市场的作用。以立法的方式推动公共房屋的私有化,鼓励私人租房领域的发展,从而促使以国家供给为特征的住房集体制的解体。

与中国不断加强“抑制投资需求、打压投机需求”,以及“限外政策”不同,英国提出“公屋冲击计划”,大建中低价住宅,把弱势群体从高房价的泥沼中解救出来。

在英国的经济适用住宅体系中,一种是廉租房,也是20世纪80年代以前使用的主要办法;另一种是折价房,以低于市场价格的价位出售给符合条件的家庭的住宅;第三类最具特色――共享产权住宅。购房者购买住宅的一部分产权,代表政府管理经济适用住宅的住房协会拥有剩余的产权。购房者拥有的部分产权可以出售,也可以申请购买全部的产权。在此模式下,每一次产权交易的基础都是市场价格,想通过这种方式赚取差价几乎不可能,确保了政府资源能够真正用在有需要的人身上。

德国

房价十年未涨之谜

与中国将房地产作为国家“支柱产业”不同,德国宪法明确规定保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。

德国公共租赁住房的发展大致经历了两个阶段:一是二战后到上世纪末,德国大规模兴建社会福利住房,兴盛时期,约有三分之一的住房具有社会福利住房性质。二是自上世纪末开始,大多数居民的住房问题得以解决,福利房逐渐退出历史舞台,但政府仍然通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。

目前,居民租房比例约60%,年轻人中77%为租房族。德国租房比例高,重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障。根据法律,德国每个州、市及乡镇都设有独立机构,主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、质量及节能情况,来确定基本价格范围。而且法律明文规定,如果房东的房租超过“合理房租”20%,就构成违法行为,超过50%就构成犯罪,这就使得租房市场极为稳定。

在德国,居民拿出家庭收入的30%承担租金,剩下的房租补贴资金由联邦政府和州政府各承担50%。除此之外,德国还规定用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。对于房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任。

正是得益于强大的住房保障体系以及民生为导向的房地产政策,德国各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加税收,民众购房意欲也不强,其房价十年来几乎没有涨过。

小链接

欧洲社会住房政策的关键点:

第一,土地和房屋不实行买断;

第二,政府可以根据老百姓收入水平的提高,慢慢调整房价;

第三,因为政府控制了土地,控制了房租,所以政府可以间接地影响私人房地产的价格,市场就没办法狂飙,不足以造成社会问题。

第四,欧洲不把土地和住房当作商品,而当作人民的一种权利。